買對房就是站對了資產(chǎn)升值起跑線！

曾經(jīng)的十年黃金期房地產(chǎn)市場歷史告訴我們，每一個區(qū)域的崛起都伴隨著一次樓市契機。買對一次房基本也就是可以將家庭資產(chǎn)翻倍。

在合適的價格買到最有價值的房產(chǎn)，其實就相當(dāng)于選擇了一個正確的起跑線！

過去十年，房價漲幅最高的區(qū)域都是剛性需求聚集推動下的產(chǎn)物：比如通州、望京、亦莊。

都在居住環(huán)境與產(chǎn)業(yè)升級的推動下經(jīng)歷了8倍以上的價格上漲，遠(yuǎn)超過全市平均的5-6倍漲幅。

從2015年開始，北京的需求結(jié)構(gòu)明顯出現(xiàn)了變化，最近一輪的房價上漲更多出現(xiàn)在了改善型物業(yè)：

隨著房地產(chǎn)進入新常態(tài)，一線城市特別是北京這樣的首都進入了貴時代，過去20年的購房者基本都到了改善階段，這種情況下疊加各種寬松的信貸政策，導(dǎo)致市場上改善需求成為了主流。

從數(shù)據(jù)可以看到，在2016年截止日前，北京商品房住宅，改善化趨勢非常明顯，1000萬以上的成交金額占比全市高達(dá)41.6%，而在2015年，這一比例只有28%。

千萬物業(yè)成交在過去三年走勢出現(xiàn)了2000套、3000套、4000套的走勢，2016年全年有望突破5000套。

過去單獨只看重投資價值的觀念繼續(xù)升級，生活居住+價值升值，成為購房者認(rèn)為的好房子條件！

對于購買改善型物業(yè)的家庭來說，千萬級的投入，要求購房決策越來越謹(jǐn)慎，買對房就是站對了資產(chǎn)升值的起跑線。

相比剛需，改善型需求更挑剔、需求更多樣化，最理想狀態(tài)的一套房應(yīng)該是能夠讓全家人滿意！

不僅僅希望房屋能夠保值升值，更需要一個給老人養(yǎng)生居住的公園養(yǎng)老房、給子女上學(xué)的教育房、給愛人一個舒適的安居房。但現(xiàn)在要做到這些需要多少錢？

北京選擇好房子還有多少次機會？！

截止日前，北京2016年只成交了7宗住宅用地，合計供應(yīng)105萬平米，但實際其中商品房住宅面積只有38.99萬平米。

那么需求多少：8個月不到，北京商品房住宅成交了488.66萬平米，也就是說，北京土地與商品房住宅的供需結(jié)構(gòu)達(dá)到了1:12.5。

從時間看，北京上一宗住宅用地發(fā)布時間是2016年4月29日，到今天已經(jīng)5個月了，即使近期掛出住宅用地，北京也將迎接歷史上最長的一次土地供應(yīng)荒。已經(jīng)接近150天斷供土地。

在斷供的影響下，北京整體進入了稀缺時代。

只一年，北京的購房群體劃分要在過去的總價基礎(chǔ)上+200萬了：

在過去幾年，北京有個基本的群體劃分：市場按照總價其實基本可以分為：

1：總價300萬以下的剛需群體。

2：總價300-1000萬的改善群體。

3：總價1000-1500萬的二次改善群體。

4：總價1500萬以上的豪宅群體

但這一標(biāo)準(zhǔn)在2016年隨著批量地王的出現(xiàn)，已經(jīng)需要在過去是水平線上再+200-500萬：

即使購買1000萬+的改善，大部分也已經(jīng)只能出了五環(huán)尋找。

過去傳統(tǒng)的熱點區(qū)域，比如東西城、海淀已經(jīng)進入了稀缺階段，多年未出讓住宅土地導(dǎo)致市場庫存越來越少：

以海淀區(qū)為例：在過去幾年中基本沒有住宅土地供應(yīng)，這導(dǎo)致了庫存數(shù)據(jù)持續(xù)降低，從成交數(shù)據(jù)看，2000多套的庫存其實分布是幾十個老項目中，而提出不可售的貨值，實際海淀區(qū)可以買到的房子現(xiàn)在只有15個項目，合計大約1200套的庫存量，疊加已經(jīng)出讓的土地未開發(fā)部分，實際海淀區(qū)未來的潛在總供應(yīng)也只有2000多套。

所以海淀才出現(xiàn)了只要有項目入市就日光的現(xiàn)象：

8月13日，海淀的標(biāo)桿項目金玉府開盤。項目二期在80分鐘內(nèi)，56套房源全部售罄，認(rèn)購金額5.62億，再開再罄讓海淀樓市再次瘋狂。其實邏輯很簡單，在資金潮下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒，有限的供應(yīng)當(dāng)然會使得購房者積極認(rèn)購。

如何能夠買對房？

改善購房投資的邏輯越來越聚焦到“選對城市、選對地段、選對教育、選對項目”

特別是在北京這種購房群體已經(jīng)普遍改善化的時代，居住價值已經(jīng)與投資價值同樣重要。甚至部分已經(jīng)多次置業(yè)的購房者對居住的教育價值比投資價值更看重。而在過去一年里，北京很多教育房的價格漲幅已經(jīng)翻倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通無教育的二手房價格漲幅。

1：從城市發(fā)展角度看，全國房地產(chǎn)市場的分化趨勢已經(jīng)越來越明顯，一二線作為資產(chǎn)的避風(fēng)港，價值潛力明顯超過庫存積壓的三四線城市。

2：從地段潛力角度看，土地越稀缺的地方自然越有價值！不同的區(qū)域價值、不同類型的房源也出現(xiàn)了明顯的不同，在過去的幾個月一二線城市房價爆發(fā)中，我們明顯可以總結(jié)出：房價上漲更明顯的區(qū)域出現(xiàn)在有規(guī)劃利好、交通優(yōu)勢明顯的區(qū)域。

比如之前說的海淀持續(xù)日光的標(biāo)桿項目“金玉府?中譽”

金玉府周邊由“三橫”阜石路、西長安街、蓮石路，“三縱”西三環(huán)、西四環(huán)、西五環(huán)，以及1號線、6號線“雙軌道”組成了便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。

項目一路之隔即為晉元濱水公園，盡享60萬平米湖光山色，其中水域面積10萬㎡，蓄水量相當(dāng)于4個昆明湖。優(yōu)美的自然資源與稀缺水景，該區(qū)域也將因此成為繼朝陽公園之后的北京又一公園豪宅區(qū)，標(biāo)示出明確的升值前景。

3：從選對教育看，海淀區(qū)的二手房價格已經(jīng)達(dá)到了8萬+，而且基本都是老破小。

“金玉府?中譽”，引入北京市第一家十一學(xué)校幼兒園，同時配建了十一學(xué)校初中分校，項目還毗鄰首師大附小、五一小學(xué)，可讓子女自3歲起即享受到12年海淀名校教育資源，無論是居住價值還是升值潛力，無疑更具優(yōu)勢。

4：從選對項目產(chǎn)品看，“金玉府?中譽” 135平方米精工三居，主臥、客廳雙南向空間設(shè)計，明廚明衛(wèi)、主臥套房設(shè)計，客廳面寬高達(dá)4.5米，充分保證主人的生活空間尺度。在精裝設(shè)計上規(guī)劃了強大的收納功能，同時采用高儀、科勒、德格、芬蘭愛樂屋等國際知名品牌，定制化打造精致生活空間，充分保證業(yè)主的生活品質(zhì)。