戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，截至八月份，中國海外地產(chǎn)投資(大宗交易)總額再創(chuàng)新高，達(dá)235億美元，已接近2015年全年257億美元的投資額。

戴德梁行大中華區(qū)研究部高級經(jīng)理陳妍斐認(rèn)為，由于國內(nèi)一線城市高品質(zhì)可售資產(chǎn)稀缺，以及核心或核心增長型資產(chǎn)收益率不斷被擠壓，越來越多國內(nèi)投資者轉(zhuǎn)向海外尋求投資機(jī)會。另一個原因則是匯率波動，預(yù)計中國的海外投資在中短期內(nèi)將會持續(xù)增長。

萬國置地總裁史銳雪在接受記者采訪時表示，現(xiàn)在國內(nèi)正面臨資產(chǎn)荒。“比如個人如果有100萬人民幣可能并沒有什么投資方向。對中國人來講，可能最穩(wěn)健的投資就是房產(chǎn)，國內(nèi)的買不了，就轉(zhuǎn)投國外主流國家的項(xiàng)目。”

不過，首創(chuàng)置業(yè)股份公司設(shè)計營銷中心副總經(jīng)理秦江表示，海外投資作為資產(chǎn)配置的一種可以選擇，但并不適合所有人。他認(rèn)為，對于個人買家而言，家庭資產(chǎn)在2000萬以下沒有必要考慮海外投資。

海外投資潮

戴德梁行預(yù)測，2016年全年，中國對外大宗交易將比去年同期增長37%，投資額有望創(chuàng)新高至350億美元，海外房地產(chǎn)市場的資本流入潮才剛剛開始。

戴德梁行表示，美國、澳大利亞、英國等發(fā)達(dá)國家在近期內(nèi)仍將是中國海外投資的熱門目的地。長期來看，隨著中國投資群體在海外資產(chǎn)管理和運(yùn)營能力的不斷提升，投資模式將更多元化，投資者將會嘗試通過投資基金或與當(dāng)?shù)赜袪I運(yùn)管理經(jīng)驗(yàn)的公司組成聯(lián)營體等方式投資海外地產(chǎn)。

據(jù)監(jiān)測，美國近期的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及美元的強(qiáng)勁走勢，使得前八個月國內(nèi)投資者在美國的投資量已達(dá)57%的市場份額。香港、澳大利亞、英國、加拿大均為今年投資熱門地。這五個市場已經(jīng)占到今年海外投資的97%，相較去年更集中。

陳妍斐認(rèn)為，英國退歐不僅給中國投資者帶來了價格和利率上的優(yōu)勢，同時也意味著是收購一些優(yōu)良資產(chǎn)難得的機(jī)會。最近的案例就是深圳萬科于9月在倫敦收購了Ryder Court 寫字樓。此物業(yè)為英國基金公司Henderson Group于英退歐公投后，為了應(yīng)對投資者的兌現(xiàn)需求而將Ryder Court進(jìn)行出售以增加現(xiàn)金儲備。

根據(jù) Real Capital Analytics (RCA) 統(tǒng)計，截至今年八月，寫字樓市場的交易金額占中國海外交易額的一半以上，酒店投資占據(jù)33%。

陳妍斐稱，在一些發(fā)達(dá)國家，比如美國、英國寫字樓租約通常為10年以上，這大幅度降低了物業(yè)空置的風(fēng)險。除此之外，成熟市場的寫字樓資產(chǎn)抗跌性較強(qiáng)，保值性也較高。酒店物業(yè)雖然易受季節(jié)因素影響，但在美國，其平均資產(chǎn)回報率相較寫字樓物業(yè)更高。

警惕海外市場泡沫

史銳雪表示，其所在團(tuán)隊(duì)觀察海外市場泡沫時，關(guān)注的一個重要指標(biāo)就是租售比?！氨本⑸虾２蛔?%，但休斯頓能達(dá)到6%-7%，拉斯維加斯能達(dá)到10%，芝加哥9%，租售比較高的城市是可以考慮投資的城市。”

其續(xù)稱，判斷海外市場泡沫的另一個指標(biāo)是房價和當(dāng)?shù)厝耸杖氡?，即普通人工作多少年能買房。比如，休斯頓的年輕人大概是3.8年能買一套。

史銳雪認(rèn)為，“澳大利亞當(dāng)前的泡沫就比較高。澳大利亞今年降息了幾次，從2015年年初到年底，澳大利亞貨幣貶值了10%，也就意味著房產(chǎn)也貶值了10%。另外，比如墨爾本市場本地人貸款可能會貸到80%-90%，杠桿使用率很高。所以就導(dǎo)致大部分澳洲本地人都在買房，實(shí)際上根本沒有這么多需求。我們認(rèn)為，因?yàn)榘拇罄麃喭恋睾芟∪?，如果購房者一定要去投資澳大利亞房產(chǎn)，且是出于剛需考慮，建議選擇悉尼，并盡量選擇別墅項(xiàng)目?！?

瑞銀財富管理編制的全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)顯示，部分城市中心的房價被嚴(yán)重高估。其中，溫哥華在2016年泡沫風(fēng)險指數(shù)居于首位。倫敦、斯德哥爾摩、悉尼、慕尼黑和香港也面臨較高的泡沫風(fēng)險。舊金山和阿姆斯特丹的房價偏離長期基準(zhǔn)點(diǎn)，表明住房市場嚴(yán)重被高估。蘇黎世、巴黎、日內(nèi)瓦、東京和法蘭克福的估值也偏高。相比之下，新加坡、波士頓、紐約和米蘭的房價處于合理水平，而芝加哥房價則低于其歷史水平。

該機(jī)構(gòu)指出，處于泡沫危險區(qū)的城市房價自2011年以來已平均上漲50%，而其他金融中心僅上漲13%。如此差距與各自當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況和通脹率不符。這些城市的共同點(diǎn)是利率非常低，這與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁表現(xiàn)背道而馳。對多數(shù)估值過高的市場而言，隨時都可能引發(fā)價格大幅回調(diào)。

不過，史銳雪認(rèn)為，一些城市的泡沫還需要具體原因具體分析。比如，她不認(rèn)為溫哥華房地產(chǎn)市場存在泡沫。目前溫哥華房價是領(lǐng)漲全球，但這是因?yàn)闇馗缛A供給很小，但需求非常高。史銳雪分析，溫哥華在建的房產(chǎn)只能供市場消化3.5個月。因此溫哥華的房價是實(shí)際的剛需支撐。