10月24日晚間，嘉凱城公告稱(chēng)，新任大股東恒大地產(chǎn)集團(tuán)擬質(zhì)押幾乎全部嘉凱城股權(quán)(質(zhì)押后僅余2股)為嘉凱城“輸血”。業(yè)內(nèi)人士表示，這一動(dòng)作是為了緩解嘉凱城目前的難關(guān)。隨著近期融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，在資源、品牌和銷(xiāo)售渠道均不占優(yōu)中小房企首先面臨資金壓力。

新晉大股東火線(xiàn)馳援

從嘉凱城的債務(wù)結(jié)構(gòu)看，大股東通過(guò)股權(quán)質(zhì)押“輸血”，是目前最具可行性的方式。

嘉凱城公告顯示，恒大地產(chǎn)集團(tuán)合計(jì)持有嘉凱城股份95229.2502萬(wàn)股，占公司總股本的52.78%。此次質(zhì)押占其所持股份的99.9999%。質(zhì)押開(kāi)始日為2016年10月20日，到期日為2018年10月21日。

一位信托行業(yè)人士告訴記者，上市公司股權(quán)質(zhì)押一般為市值的4-5折，每股價(jià)格一般是基準(zhǔn)日前30個(gè)交易日的均值。目前并不知道其質(zhì)押率和質(zhì)押價(jià)格。若按前述指標(biāo)粗略估算，恒大地產(chǎn)集團(tuán)本次質(zhì)押獲得的資金規(guī)模約在30億-50億元左右。

據(jù)一位接近嘉凱城的人士對(duì)記者表示，此次恒大集團(tuán)幾乎全數(shù)質(zhì)押股份，主要是為了改善嘉凱城資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，進(jìn)行債務(wù)置換?！凹蝿P城目前資產(chǎn)負(fù)債率處于高位，財(cái)務(wù)成本高企，財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力很大。此外，在調(diào)控背景下，中小房企目前無(wú)論是債權(quán)還是股權(quán)再融資都面臨很大困難?！?

實(shí)際上，這并不是嘉凱城首次向恒大地產(chǎn)求援。9月9日，嘉凱城公告稱(chēng)，為提高公司的融資能力，公司提請(qǐng)控股股東恒大地產(chǎn)為部分融資提供擔(dān)保，總額不超過(guò)120億元。同時(shí)，嘉凱城將通過(guò)銀行委托貸款或資金拆借方式向恒大地產(chǎn)借款不超過(guò)100億元。公司按不高于每年10%的利率支付貸款利息，預(yù)計(jì)2016年需支付利息總額不超過(guò)2.75億元。不過(guò)，恒大集團(tuán)自身資金面并不寬松，委托貸款也不是長(zhǎng)久之計(jì)。

嘉凱城頻頻向大股東求援也是迫不得已。記者翻閱公司歷史公告發(fā)現(xiàn)，嘉凱城在2010年“房企再融資暫?！钡缺尘跋拢?009年以來(lái)基本使用債務(wù)融資。不斷增加的財(cái)務(wù)杠桿，導(dǎo)致巨額財(cái)務(wù)費(fèi)用吞噬利潤(rùn)。到了2015年，嘉凱城開(kāi)始籌劃2009年重組以來(lái)的首次股權(quán)融資，并于2016年1月30日獲證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)。數(shù)據(jù)顯示，2014年和2015年，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為83.76%和90.51%；2016年中報(bào)顯示，其資產(chǎn)負(fù)債率為93.55%，較上年同期的84.64%飆升8.91個(gè)百分點(diǎn)。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入推進(jìn)，房企通過(guò)資本市場(chǎng)融資趨緊。此外，嘉凱城預(yù)計(jì)，前三季度虧損125000萬(wàn)元，扭虧成為當(dāng)務(wù)之急。在此背景下，大股東恒大地產(chǎn)直接抵押股權(quán)，為嘉凱城“輸血”或許是短期內(nèi)最見(jiàn)效的方式。

再融資審核或趨緊

10月23日晚，世茂股份發(fā)布公告稱(chēng)，公司非公開(kāi)發(fā)行的收購(gòu)方案被否。

今年3月，世茂股份公告，擬向包括公司實(shí)際控制人控制的世茂建設(shè)在內(nèi)的不超過(guò)10名特定對(duì)象，發(fā)行股份募集66.7億元收購(gòu)實(shí)控人旗下的三大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士對(duì)此次定增被否意見(jiàn)不一。部分投行人士認(rèn)為，公司此前在回復(fù)問(wèn)詢(xún)函中表示，定增中涉及的三大項(xiàng)目已經(jīng)全額支付完土地尾款，且募資的用處并不是土地費(fèi)用的支付和非資本性支出。公司此次定增被否，或是房企再融資政策收緊的結(jié)果。也有人士認(rèn)為，本次方案中，世茂建設(shè)以其持有的前海世茂48.57%股權(quán)參與認(rèn)購(gòu)，作價(jià)23.35億元。控股股東以旗下公司股權(quán)類(lèi)資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)股份，背后的利益輸送風(fēng)險(xiǎn)或是監(jiān)管層否決該預(yù)案的原因。

而安泰集團(tuán)選擇主動(dòng)終止重組。公司10月25日晚公告稱(chēng)，標(biāo)的方主要經(jīng)營(yíng)文化旅游及配套地產(chǎn)業(yè)務(wù)，由于近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策和平潭土地政策的影響，繼續(xù)推進(jìn)重組存在重大不確定性，交易各方?jīng)Q定終止此次重大資產(chǎn)重組。

近期，美好集團(tuán)宣布擬定增募資19億元，投入旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。這是此輪房地產(chǎn)調(diào)控后，首例上市房企推出的再融資方案。該方案能否成行還有待觀察。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年下半年以來(lái)，已停頓3年的房企股權(quán)再融資開(kāi)閘，上市房企紛紛發(fā)布非公開(kāi)發(fā)行預(yù)案。借助2015年的大牛市，房企定增在去年迎來(lái)井噴，共發(fā)行1439億元。截至8月底，今年以來(lái)，上市房企已實(shí)施完畢1303億元定增，今年有望創(chuàng)歷史新高。

中信建投認(rèn)為，以定增為代表的股權(quán)融資，由于直接擴(kuò)大凈資產(chǎn)規(guī)模，進(jìn)一步提升了企業(yè)加杠桿的空間，是一種具備“乘數(shù)效應(yīng)”的融資手段。2014年以來(lái)，隨著定增的逐步釋放，部分房企輪番啟動(dòng)定增和公司債，充分享受此輪再融資空間。

此外，有接近監(jiān)管層人士透露，房企再融資政策或許面臨調(diào)整，不排除繼續(xù)收緊。

房企面臨杠桿分化

近期銀監(jiān)會(huì)明令禁止資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，交易所則考慮提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債門(mén)檻等，中小房企融資渠道大大收窄。房企之間將面臨杠桿分化。

興業(yè)證券分析師池光勝表示，融資政策收緊，越來(lái)越不利于中小房企，依靠“短平快”模式的中小房企可能邊緣化，甚至存在被市場(chǎng)淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)向“去產(chǎn)能”。

中信建投研報(bào)顯示，在這輪降杠桿周期中，龍頭房企去杠桿的效果更為顯著，凈負(fù)債率從2013年末的49%下降至2016年年中的33%；而大部分中小型房企去杠桿相對(duì)較弱，杠桿率依然維持在高位甚至攀升。

同時(shí)，房企戰(zhàn)略趨同，均選擇回歸主流城市，加劇主流城市土地市場(chǎng)供需矛盾。此輪周期中，地王無(wú)論是規(guī)模還是溢價(jià)都遠(yuǎn)超過(guò)前兩輪周期，“面粉”貴過(guò)“面包”的案例頻現(xiàn)。

在過(guò)去幾輪周期中，地王項(xiàng)目在“拖字訣”后，大部分的確實(shí)現(xiàn)解套入市。這也是很多企業(yè)對(duì)地王并不忌憚的原因。但此輪周期的地王溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)高于前兩輪，考慮到地王總價(jià)不斷提升，相對(duì)而言，大型房企的資產(chǎn)規(guī)模仍能保障，但中小型房企則面臨更大且更集中的資金杠桿壓力。