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揭房產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避明碼標(biāo)價(jià)貓膩:玩價(jià)外價(jià)高開低賣

時(shí)間:2016/11/13 瀏覽量: 1261

最近一段時(shí)間,北京市民韓曉玲一直“盯”著北京市南四環(huán)的一處聯(lián)排別墅。

“半年前,我就開始在這附近看房,看過10余家新盤售樓處,都沒有找到相關(guān)房源價(jià)格公示,所有報(bào)價(jià)都是售樓小姐口頭報(bào)價(jià)。最近這處樓盤開了,竟然看到了價(jià)目表?!表n曉玲有些詫異。

這樣的變化,來自政策的剛性約束。繼今年國慶節(jié)前后全國逾20個(gè)熱門城市主動(dòng)出臺(tái)限購限貸新政后,各種調(diào)控方式接連出臺(tái)。11月8日,房地產(chǎn)市場調(diào)控再度升級(jí)——國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文稱,將針對(duì)各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市、副省級(jí)省會(huì)城市的商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行專項(xiàng)檢查。與之前各個(gè)城市的單獨(dú)行動(dòng)不同,此次調(diào)控的規(guī)格有了明顯升級(jí)。

國家發(fā)改委和住建部的文件顯示,八項(xiàng)行為將受到重點(diǎn)查處,主要包括:銷售商品房不明碼標(biāo)價(jià)、未在交易場所醒目位置明碼標(biāo)價(jià);未按規(guī)定實(shí)行“一套一標(biāo)”;未一次性公開全部銷售房源等。此外,商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦的收費(fèi)未標(biāo)明由消費(fèi)者自愿選擇;標(biāo)示信息不全,沒有按照規(guī)定內(nèi)容明碼標(biāo)價(jià)、公示相關(guān)收費(fèi)以及影響商品房價(jià)格的其他因素;采取多種方式明碼標(biāo)價(jià),標(biāo)價(jià)內(nèi)容不一致;在標(biāo)價(jià)和公示的收費(fèi)之外加價(jià)、另行收取未予標(biāo)明的費(fèi)用和其他違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定銷售商品房的行為也在重點(diǎn)檢查之列。

此次專項(xiàng)檢查,能否讓明碼標(biāo)價(jià)成為常態(tài)?

明文規(guī)定反成“稀奇事”

兩張價(jià)目表在沙盤旁貼著,每張價(jià)目表的高度都在兩米左右,上面清楚地標(biāo)明每套房的建筑面積、套內(nèi)面積、建面單價(jià)、總價(jià)等信息。

對(duì)于這樣的公示,韓曉玲用“稀奇”來形容。

的確,記者在以前的調(diào)查中發(fā)現(xiàn),在今年9月底以前,這種價(jià)格公示的情況并不常見。即便是在龍頭開發(fā)商的售樓處,也鮮有清清楚楚標(biāo)明每套房價(jià)格的情況,更不用說明確告訴購房者價(jià)格不會(huì)隨便漲且售價(jià)不能高于備案價(jià)。

不僅如此,韓曉玲說,以前,除了價(jià)格不透明,還有不少樓盤強(qiáng)制消費(fèi)者交納“訂金”,但這筆費(fèi)用并不計(jì)入房款中。

然而,購房者眼里“稀奇”的明碼標(biāo)價(jià),并非監(jiān)管部門首次提及。

早在2010年,國務(wù)院就下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》,其中明確規(guī)定,房企要嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售;2011年,國家發(fā)改委又出臺(tái)《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》,重申要嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售,并規(guī)定商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場所的醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè),商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房。

此后,上海等多個(gè)省市相繼出臺(tái)細(xì)則,一些省市明確要求如果售價(jià)需要上浮,要重新備案。

今年9月以后,北京、天津等多地出臺(tái)關(guān)于樓市調(diào)控政策,很多城市進(jìn)一步明確規(guī)定,商品房實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格,如需調(diào)高必須重新申報(bào)價(jià)格備案。

今年10月初,上海和石家莊等城市還對(duì)涉嫌未經(jīng)備案就擅自調(diào)價(jià)的開發(fā)商立案調(diào)查。

“此次對(duì)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的專項(xiàng)檢查,實(shí)際上與此前的限購、限貸政策收緊的思路是一致的,即從多方面規(guī)范市場交易,進(jìn)而抑制資產(chǎn)泡沫?!币拙友芯吭褐菐煅芯恐行目偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說,過去很多房企的商品房銷售報(bào)價(jià)比較隨意,尤其是在行情較好的情況下,部分房企存在隨意漲價(jià)的現(xiàn)象,這會(huì)使得此類住房交易市場比較混亂,進(jìn)而加大購房者的購房成本。而且從實(shí)際情況來看,這種行為也會(huì)加劇購房者與房企之間的矛盾。因此,此次專項(xiàng)檢查非常有必要。

值得一提的是,今年10月中旬,住建部在《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》中明確指出,要對(duì)房企的9種不正當(dāng)經(jīng)營行為依法嚴(yán)厲查處,其中便包括捂盤惜售或散布漲價(jià)信息、沒有對(duì)每套房明碼標(biāo)價(jià)、銷售現(xiàn)場臨時(shí)提價(jià)等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,國家發(fā)改委與住建部宣布的針對(duì)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的專項(xiàng)檢查,與上述住建部10月份的文件是一脈相承的。

開發(fā)商玩各種價(jià)格貓膩

“我去年年初在北京市通州區(qū)看房時(shí),就向銷售人員提出看價(jià)格公示表,但銷售人員不給看。你問哪套房,她才告訴你哪套房的價(jià)格。”韓曉玲說,如果不是記者告知有備案制這一事實(shí),普通購房者根本不了解,很容易被開發(fā)商牽著鼻子走。

據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)介紹,在房價(jià)持續(xù)上漲的情況下,房企銷售商品房最明顯的一個(gè)營銷手段就是一房兩價(jià)。

“換句話說,如果第一個(gè)購房者按照每平方米兩萬元的報(bào)價(jià)認(rèn)購某住房,但沒有簽約,而第二個(gè)購房者愿意按2.2萬元每平方米的價(jià)格認(rèn)購,第一個(gè)購房者就會(huì)被告知已經(jīng)沒有住房,即便他是第一個(gè)提出要認(rèn)購此類住房的?!眹?yán)躍進(jìn)說,這會(huì)使得購房者不明不白地發(fā)現(xiàn)根本買不到住房,這其實(shí)也是沒有明碼標(biāo)價(jià)所導(dǎo)致的。

在北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波的印象中,赤裸裸的違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的行為肯定是有的,“比如說買房子必須要購買車庫或者其他配套產(chǎn)品,這都是直接或者間接的違法行為,其原因還是現(xiàn)在的市場比較旺盛”。

此外,據(jù)房產(chǎn)專家陳寶存透露,開發(fā)商常用的規(guī)避明碼標(biāo)價(jià)的手段還有兩種:一是“價(jià)外價(jià)”,另一種是高開低賣。

何為“價(jià)外價(jià)”?陳寶存舉了個(gè)例子,假如一個(gè)樓盤備案價(jià)是3萬元每平方米,開發(fā)商覺得備案價(jià)低了,又沒有到監(jiān)管部門規(guī)定的可以調(diào)價(jià)的日子,開發(fā)商就向客戶硬加價(jià),加到3.5萬元每平方米。

“這種情況一般出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場比較火的地方。開發(fā)商硬加價(jià),連發(fā)票都不給開。”陳寶存說,在這種情況下,網(wǎng)簽價(jià)還是3萬元每平方米,政府部門統(tǒng)計(jì)的房價(jià)雖沒有上漲,但市場上的房價(jià)實(shí)際上還是上漲了。

房產(chǎn)律師周寧告訴記者,開發(fā)商之前的做法是,在商品房銷售合同之外,再簽一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議,以加收裝修款的形式加價(jià),但是現(xiàn)在很多地方明令禁止通過這種方式加價(jià),所以就有了硬加價(jià)的做法。

關(guān)于高開低賣,周寧是這樣解釋的:有開發(fā)商將商品房備案價(jià)格定得遠(yuǎn)高于銷售價(jià),而二者之間的價(jià)差就是開發(fā)商坐地起價(jià)的空間,這是因?yàn)榇饲昂芏嗟胤讲]有明確的備案標(biāo)準(zhǔn),基本是開發(fā)商申請(qǐng)備案價(jià)是多少就是多少。

“價(jià)格公示需要和商品房預(yù)售或房源的公示同步,從某種程度上說,預(yù)售的房源應(yīng)該在售樓處的沙盤五米以內(nèi)公示,而且不允許遮擋,這樣也有利于購房者看到此類房源和報(bào)價(jià)。監(jiān)管部門在必要時(shí)應(yīng)該定期檢查,甚至需要?jiǎng)佑靡恍╇娮语@示屏。此類房源公示數(shù)據(jù)可以直接傳遞到房管部門,防止部分房源數(shù)據(jù)造假?!眹?yán)躍進(jìn)說,這樣才是商品房銷售的正常狀態(tài),“實(shí)際上,一房一價(jià)在商品房預(yù)售層面都有規(guī)定,之所以現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了此類問題,很大程度上與此類住房交易規(guī)模大、監(jiān)管成本高、部分互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)創(chuàng)新使得監(jiān)管困難有關(guān)”。

明碼標(biāo)價(jià)還需法律明確

那么,如果出現(xiàn)虛假報(bào)價(jià),最有效的處理方法是什么?

罰款——嚴(yán)躍進(jìn)回答的簡明扼要,“此類罰款可以采取提高報(bào)價(jià)相關(guān)金額的5倍或更高倍數(shù)進(jìn)行,同時(shí)對(duì)于出現(xiàn)3次虛假報(bào)價(jià)的,要限制銷售資格,并列入相應(yīng)的‘黑名單’”。

不過,嚴(yán)懲卻并非易事。

“如果開發(fā)商沒有按明碼標(biāo)價(jià)去賣,被查處肯定要承擔(dān)責(zé)任的。但是,發(fā)改委、房屋管理部門和價(jià)格管理部門的執(zhí)法力量都有限。最能夠發(fā)現(xiàn)這種違法違規(guī)行為的是購房者?!睒墙úㄏ蛴浾叻治稣f,“如果說市場是一個(gè)賣方市場,很多人愿意加價(jià)去買,買方加了價(jià),就不會(huì)去投訴,在這種情況下很難監(jiān)管,執(zhí)法就不會(huì)那么有效”。

不過,樓建波也向記者坦言,明碼標(biāo)價(jià)在法律上仍缺乏依據(jù)?!俺鞘蟹康禺a(chǎn)管理法中明確規(guī)定,國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。根據(jù)上述明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定,是出售的價(jià)格要申報(bào)。這就和法律規(guī)定的成交價(jià)格申報(bào)存在一定的區(qū)別”。

“所以,目前要求的明碼標(biāo)價(jià)在法律上還缺少一定的依托,將來還要在法律上進(jìn)一步明確。而且,如果要真正有效實(shí)施,就要對(duì)不明碼標(biāo)價(jià)的后果規(guī)定得更加明確?,F(xiàn)在我們做的就是信用體系行政處罰,甚至包括對(duì)于資質(zhì)方面的懲罰?!睒墙úㄕf。

如果消費(fèi)者在購房時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商以高于備案價(jià)的價(jià)格在銷售,該如何維權(quán)?

“如果購房者尚未簽訂合同,則比較簡單,可以直接向建委和物價(jià)部門投訴,相關(guān)部門可以依法要求開發(fā)商整改?!睒墙úㄕf。

比如,深圳市就明確規(guī)定,對(duì)超出備案價(jià)格、擅自提價(jià)且不接受主管部門價(jià)格指導(dǎo)的開發(fā)企業(yè),立即停止網(wǎng)簽并責(zé)令企業(yè)整改。

至于未來,備案制能否被開發(fā)商嚴(yán)格遵守,樓建波說,要解決執(zhí)行環(huán)節(jié)的問題,可以加大查處力度。

“以前對(duì)開發(fā)商的處罰力度很小?!敝軐幭蛴浾哐a(bǔ)充說。

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