揭開發(fā)商規(guī)避明碼標(biāo)價貓膩：玩價外價高開低賣
最近一段時間,市民韓曉玲一直“盯”著一處聯(lián)排別墅。
“半年前,我就開始在這附近看房,看過10余家新盤售樓處,都沒有找到相關(guān)房源價格公示,所有報價都是售樓小姐口頭報價。最近這處樓盤開了,竟然看到了價目表。”韓曉玲有些詫異。
這樣的變化,來自政策的剛性約束。繼今年國慶節(jié)前后全國逾20個熱門城市主動出臺限購限貸新政后,各種調(diào)控方式接連出臺。11月8日,房地產(chǎn)市場調(diào)控再度升級——國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文稱,將針對各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市、副省級省會城市的商品房銷售明碼標(biāo)價進(jìn)行專項檢查。與之前各個城市的單獨行動不同,此次調(diào)控的規(guī)格有了明顯升級。
國家發(fā)改委和住建部的文件顯示,八項行為將受到重點查處,主要包括:銷售商品房不明碼標(biāo)價、未在交易場所醒目位置明碼標(biāo)價;未按規(guī)定實行“一套一標(biāo)”;未一次性公開全部銷售房源等。此外,商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦的收費未標(biāo)明由消費者自愿選擇;標(biāo)示信息不全,沒有按照規(guī)定內(nèi)容明碼標(biāo)價、公示相關(guān)收費以及影響商品房價格的其他因素;采取多種方式明碼標(biāo)價,標(biāo)價內(nèi)容不一致;在標(biāo)價和公示的收費之外加價、另行收取未予標(biāo)明的費用和其他違反明碼標(biāo)價規(guī)定銷售商品房的行為也在重點檢查之列。
此次專項檢查，能否讓明碼標(biāo)價成為常態(tài)？
明文規(guī)定反成“稀奇事”
兩張價目表在沙盤旁貼著，每張價目表的高度都在兩米左右，上面清楚地標(biāo)明每套房的建筑面積、套內(nèi)面積、建面單價、總價等信息。
對于這樣的公示，韓曉玲用“稀奇”來形容。
的確，記者在以前的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在今年9月底以前，這種價格公示的情況并不常見。即便是在龍頭開發(fā)商的售樓處，也鮮有清清楚楚標(biāo)明每套房價格的情況，更不用說明確告訴購房者價格不會隨便漲且售價不能高于備案價。
不僅如此，韓曉玲說，以前，除了價格不透明，還有不少樓盤強(qiáng)制消費者交納“訂金”，但這筆費用并不計入房款中。
然而，購房者眼里“稀奇”的明碼標(biāo)價，并非監(jiān)管部門首次提及。
早在2010年，國務(wù)院就下發(fā)了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其中明確規(guī)定，房企要嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售；2011年，國家發(fā)改委又出臺《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，重申要嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售，并規(guī)定商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場所的醒目位置放置標(biāo)價牌、價目表或者價格手冊，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房。
此后，上海等多個省市相繼出臺細(xì)則，一些省市明確要求如果售價需要上浮，要重新備案。
今年9月以后，北京、天津等多地出臺關(guān)于樓市調(diào)控政策，很多城市進(jìn)一步明確規(guī)定，商品房實際銷售價格不得高于申報價格，如需調(diào)高必須重新申報價格備案。
今年10月初，上海和石家莊等城市還對涉嫌未經(jīng)備案就擅自調(diào)價的開發(fā)商立案調(diào)查。
“此次對商品房銷售明碼標(biāo)價的專項檢查，實際上與此前的限購、限貸政策收緊的思路是一致的，即從多方面規(guī)范市場交易，進(jìn)而抑制資產(chǎn)泡沫?！币拙友芯吭褐菐煅芯恐行目偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法制日報》記者采訪時說，過去很多房企的商品房銷售報價比較隨意，尤其是在行情較好的情況下，部分房企存在隨意漲價的現(xiàn)象，這會使得此類住房交易市場比較混亂，進(jìn)而加大購房者的購房成本。而且從實際情況來看，這種行為也會加劇購房者與房企之間的矛盾。因此，此次專項檢查非常有必要。
值得一提的是，今年10月中旬，住建部在《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》中明確指出，要對房企的9種不正當(dāng)經(jīng)營行為依法嚴(yán)厲查處，其中便包括捂盤惜售或散布漲價信息、沒有對每套房明碼標(biāo)價、銷售現(xiàn)場臨時提價等。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國家發(fā)改委與住建部宣布的針對商品房銷售明碼標(biāo)價的專項檢查，與上述住建部10月份的文件是一脈相承的。
開發(fā)商玩各種價格貓膩
“我去年年初在北京市通州區(qū)看房時，就向銷售人員提出看價格公示表，但銷售人員不給看。你問哪套房，她才告訴你哪套房的價格?！表n曉玲說，如果不是記者告知有備案制這一事實，普通購房者根本不了解，很容易被開發(fā)商牽著鼻子走。
據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，在房價持續(xù)上漲的情況下，房企銷售商品房最明顯的一個營銷手段就是一房兩價。
“換句話說，如果第一個購房者按照每平方米兩萬元的報價認(rèn)購某住房，但沒有簽約，而第二個購房者愿意按2.2萬元每平方米的價格認(rèn)購，第一個購房者就會被告知已經(jīng)沒有住房，即便他是第一個提出要認(rèn)購此類住房的?！眹?yán)躍進(jìn)說，這會使得購房者不明不白地發(fā)現(xiàn)根本買不到住房，這其實也是沒有明碼標(biāo)價所導(dǎo)致的。
在北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波的印象中，赤裸裸的違反明碼標(biāo)價規(guī)定的行為肯定是有的，“比如說買房子必須要購買車庫或者其他配套產(chǎn)品，這都是直接或者間接的違法行為，其原因還是現(xiàn)在的市場比較旺盛”。
此外，據(jù)房產(chǎn)專家陳寶存透露，開發(fā)商常用的規(guī)避明碼標(biāo)價的手段還有兩種：一是“價外價”，另一種是高開低賣。
何為“價外價”？陳寶存舉了個例子，假如一個樓盤備案價是3萬元每平方米，開發(fā)商覺得備案價低了，又沒有到監(jiān)管部門規(guī)定的可以調(diào)價的日子，開發(fā)商就向客戶硬加價，加到3.5萬元每平方米。
“這種情況一般出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場比較火的地方。開發(fā)商硬加價，連發(fā)票都不給開?！标悓毚嬲f，在這種情況下，網(wǎng)簽價還是3萬元每平方米，政府部門統(tǒng)計的房價雖沒有上漲，但市場上的房價實際上還是上漲了。
房產(chǎn)律師周寧告訴記者，開發(fā)商之前的做法是，在商品房銷售合同之外，再簽一個補(bǔ)充協(xié)議，以加收裝修款的形式加價，但是現(xiàn)在很多地方明令禁止通過這種方式加價，所以就有了硬加價的做法。
關(guān)于高開低賣，周寧是這樣解釋的：有開發(fā)商將商品房備案價格定得遠(yuǎn)高于銷售價，而二者之間的價差就是開發(fā)商坐地起價的空間，這是因為此前很多地方并沒有明確的備案標(biāo)準(zhǔn)，基本是開發(fā)商申請備案價是多少就是多少。
“價格公示需要和商品房預(yù)售或房源的公示同步，從某種程度上說，預(yù)售的房源應(yīng)該在售樓處的沙盤五米以內(nèi)公示，而且不允許遮擋，這樣也有利于購房者看到此類房源和報價。監(jiān)管部門在必要時應(yīng)該定期檢查，甚至需要動用一些電子顯示屏。此類房源公示數(shù)據(jù)可以直接傳遞到房管部門，防止部分房源數(shù)據(jù)造假?！眹?yán)躍進(jìn)說，這樣才是商品房銷售的正常狀態(tài)，“實際上，一房一價在商品房預(yù)售層面都有規(guī)定，之所以現(xiàn)實中出現(xiàn)了此類問題，很大程度上與此類住房交易規(guī)模大、監(jiān)管成本高、部分互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)創(chuàng)新使得監(jiān)管困難有關(guān)”。
明碼標(biāo)價還需法律明確
那么，如果出現(xiàn)虛假報價，最有效的處理方法是什么？
罰款——嚴(yán)躍進(jìn)回答的簡明扼要，“此類罰款可以采取提高報價相關(guān)金額的5倍或更高倍數(shù)進(jìn)行，同時對于出現(xiàn)3次虛假報價的，要限制銷售資格，并列入相應(yīng)的‘黑名單’”。
不過，嚴(yán)懲卻并非易事。
“如果開發(fā)商沒有按明碼標(biāo)價去賣，被查處肯定要承擔(dān)責(zé)任的。但是，發(fā)改委、房屋管理部門和價格管理部門的執(zhí)法力量都有限。最能夠發(fā)現(xiàn)這種違法違規(guī)行為的是購房者?！睒墙úㄏ蛴浾叻治稣f，“如果說市場是一個賣方市場，很多人愿意加價去買，買方加了價，就不會去投訴，在這種情況下很難監(jiān)管，執(zhí)法就不會那么有效”。
不過，樓建波也向記者坦言，明碼標(biāo)價在法律上仍缺乏依據(jù)?！俺鞘蟹康禺a(chǎn)管理法中明確規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。根據(jù)上述明碼標(biāo)價的規(guī)定，是出售的價格要申報。這就和法律規(guī)定的成交價格申報存在一定的區(qū)別”。
“所以，目前要求的明碼標(biāo)價在法律上還缺少一定的依托，將來還要在法律上進(jìn)一步明確。而且，如果要真正有效實施，就要對不明碼標(biāo)價的后果規(guī)定得更加明確。現(xiàn)在我們做的就是信用體系行政處罰，甚至包括對于資質(zhì)方面的懲罰?！睒墙úㄕf。
如果消費者在購房時發(fā)現(xiàn)開發(fā)商以高于備案價的價格在銷售，該如何維權(quán)？
“如果購房者尚未簽訂合同，則比較簡單，可以直接向建委和物價部門投訴，相關(guān)部門可以依法要求開發(fā)商整改?！睒墙úㄕf。
比如，深圳市就明確規(guī)定，對超出備案價格、擅自提價且不接受主管部門價格指導(dǎo)的開發(fā)企業(yè)，立即停止網(wǎng)簽并責(zé)令企業(yè)整改。
至于未來，備案制能否被開發(fā)商嚴(yán)格遵守，樓建波說，要解決執(zhí)行環(huán)節(jié)的問題，可以加大查處力度。
“以前對開發(fā)商的處罰力度很小?！敝軐幭蛴浾哐a(bǔ)充說。
