北京樓市調(diào)控啟動 開發(fā)商開發(fā)商激烈搶地
11月16日，北京市規(guī)土委土地交易大廳中久違地迎來了一個“熱鬧”的下午，北京首批“限房價、競地價”試點地塊中的兩宗土地在這里進(jìn)行了現(xiàn)場競拍。令人意外地，當(dāng)日競拍的兩宗“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊都沒有在競拍現(xiàn)場確定競得人，而是最終都有4家企業(yè)因投報100%居住規(guī)模、商業(yè)（含辦公）規(guī)模自持而進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。業(yè)內(nèi)表示，升級版“限房價、競地價”地塊不僅一定程度上滿足了開發(fā)商各種不同的拿地需求，還穩(wěn)定了后市預(yù)期，全面啟動了北京樓市調(diào)控的預(yù)期管理周期。
買家“懸而未決”
10月中旬，北京市規(guī)土委發(fā)布公告，明確海淀永豐和大興黃村的4宗地塊采用“限房價、競地價”出讓方式的試點，一石激起千層浪。
根據(jù)補充公告，新的出讓方式著實有些“復(fù)雜”，在競拍現(xiàn)場，兩宗土地也分別經(jīng)過了多輪競爭。據(jù)悉，11月16日出讓的海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158地塊二類居住用地以及海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）HD00-0401-0132、0120、0162地塊二類居住及零售商業(yè)用地，均設(shè)定合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。當(dāng)自持商品住房面積比例有兩個或兩個以上的競買人投報為100%時，則轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。
其中，HD00-0401-0062、0166、0158地塊土地面積約8.35公頃，建筑規(guī)模約13.88萬平方米，土地用途為二類居住用地，共有萬科、中鐵等16家單位參加競買。在投報階段，有4家單位均投報居住建筑規(guī)模100%自持，最終這4家單位進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。根據(jù)上限價格計算，該地塊折合樓面地價為36017元/平方米。
隨后競拍的另一宗地塊也吸引了碧桂園、保利等11家單位參加競買。在商業(yè)（含辦公）用房自持比例投報中，有4家單位投報商業(yè)（含辦公）建筑規(guī)模100%自持，最終這4家單位進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。最終折合樓面地價36220元/平方米。
開發(fā)商扎堆自持
雖然增加了諸多新的限制條件，包括限房價、競地價、約束面積配比、房源五年內(nèi)不得進(jìn)入二手房市場等，但北京首次限房價地塊入市仍然受到諸多房企的激烈爭搶。
競拍過程中均出現(xiàn)了有4家房企提報自持比例100%的結(jié)果，最終轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序，10個工作日后房企遞交商品住宅建設(shè)方案，市國土局根據(jù)方案評審確定由哪家企業(yè)競得地塊。
“政策嚴(yán)格，難敵房企瘋狂?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉如是說。那么，為何房企會如此去爭搶政策如此嚴(yán)格、盈利問題待解的地塊呢？
據(jù)一位參與此次拿地的開發(fā)商介紹，有許多房企來競拍這次的限房價地塊，其實是為了“生存”，無論是北京本地的房企還是全國化布局房企的北京分公司，都要拿地建項目，而北京今年出讓地塊極少，即使是限房價地塊，房企間激烈爭搶也在所難免。
資料顯示，2016年截至目前，北京土地市場當(dāng)中僅有7宗含商品住宅地塊實現(xiàn)出讓，這也是在斷頓5個月之后，再次有商品住宅地塊站上拍賣臺。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，雖然“9·30”新政當(dāng)中提出將適度增加土地供應(yīng)，但從目前情況來看，2016年北京土地市場尤其是住宅市場仍將在極度短缺中收官，全年僅14宗住宅用地出讓也將創(chuàng)造歷史新低。
“房企激烈爭搶海淀限房價地塊的背后，也是在對賭未來房地產(chǎn)調(diào)控政策會走向?qū)捤??！毙袠I(yè)人士評論稱，目前為穩(wěn)定市場、平抑過高的房價，房地產(chǎn)政策較為嚴(yán)格，但并不意味著嚴(yán)格的樓市政策會一直持續(xù)，開發(fā)商激烈搶地或許也有這種考量。
強化預(yù)期管理調(diào)控
“確定的售價、確定的戶型……本輪限房價、競地價地塊成交后，消費者對于這些地塊上住宅項目的判斷基本就成形了，可見這一措施對于市場預(yù)期的調(diào)控作用還是比較明顯的?！眮喬鞘醒芯繒康禺a(chǎn)分會會長陳寶存直言。
公開資料顯示，北京此前就曾試水過限房價、競地價的土地出讓規(guī)則。市規(guī)土委表示，本次的出讓是對原有規(guī)則進(jìn)行了完善，增加了競自持面積和競投高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的內(nèi)容。業(yè)內(nèi)專家表示，從最終成交的地價以及企業(yè)自持的面積看，設(shè)置地價上限起到了引導(dǎo)市場主體理性參與競爭、將北京土地市場的地價水平穩(wěn)定在合理區(qū)間的效果。
“本次，北京尤為明確地側(cè)重需求調(diào)控，可見在供給側(cè)改革的大背景下，有效地疏導(dǎo)需求而非壓制需求，更貼近市場的調(diào)控手段已成為更‘主流’的政策方向?！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院經(jīng)理孔丹表示，北京對于需求端的調(diào)控一直是相對嚴(yán)格的，但從長期來看，需求還是需要通過合理方式來釋放的，如果高端豪宅供應(yīng)過多，大部分中小戶型的需求仍然被“間接”抑制住了，大量消費者對房價預(yù)期普遍保持較高水平，瘋搶有限的幾個剛需樓盤樓市的熱度就很難得以有效緩和。
陳寶存坦言，樓市調(diào)控的治本之策，不是一味地壓制需求，不是盲目地增加供應(yīng)，而是穩(wěn)定國內(nèi)的房價預(yù)期。這種預(yù)期就是一定時間內(nèi)剛需房有相對充足的供應(yīng)、房價不會出現(xiàn)大起大落。
