這2個(gè)城市樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)全球第一 誰該為此負(fù)責(zé)？
一年前，當(dāng)瑞銀（UBS）最近一次觀察全球最貴的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，該投行發(fā)現(xiàn)倫敦和香港是房產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)最大的兩個(gè)城市。
那一年的時(shí)間，能發(fā)生多大的改變？
瑞銀財(cái)富管理最新的報(bào)告顯示，溫哥華已經(jīng)躥升為面臨最大房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的城市，同時(shí)，今年的泡沫風(fēng)險(xiǎn)城市已經(jīng)從去年的2個(gè)上升到了6個(gè)。去年的首位倫敦已經(jīng)榮幸地跌到了第二位，香港排到第六，但不可否認(rèn)的是，這兩個(gè)城市依然面臨著巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
縱觀全球各地飛漲的房?jī)r(jià)，瑞銀的結(jié)論是，低利率政策是造成這些資產(chǎn)泡沫的罪魁禍?zhǔn)祝绕涫菧馗缛A和倫敦。不足為奇的是，瑞士銀行再次強(qiáng)調(diào)全球央行的超低利率是近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的主因。
瑞銀指出，在對(duì)18個(gè)金融中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析中，過去五年內(nèi)，溫哥華、倫敦和斯德哥爾摩的房?jī)r(jià)激增，房產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)排行前三，悉尼，慕尼黑和香港的估值也不容樂觀，舊金山是美國估值最高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但尚未達(dá)到泡沫風(fēng)險(xiǎn)。自2011年以來，前6個(gè)城市的房?jī)r(jià)平均上漲了50%，而其他金融中心城市的房?jī)r(jià)平均漲幅不到15%。
誰應(yīng)該為最新的全球泡沫負(fù)責(zé)呢？當(dāng)然是若干央行的行長(zhǎng)了。
正如華爾街日?qǐng)?bào)總結(jié)到的，全球央行的貨幣寬松政策是各類資產(chǎn)價(jià)格上漲的主要推動(dòng)因素。該報(bào)告的作者Claudio Saputelli和Matthias Holzhey指出，低利率促使投資者在有形資產(chǎn)上尋求回報(bào)，對(duì)高回報(bào)率的追求助長(zhǎng)了這一增長(zhǎng)勢(shì)頭，毫無疑問，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了過度投機(jī)。
歐央行控制了19個(gè)成員國的貨幣政策，個(gè)別國家因?yàn)闊o法根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展來調(diào)整利率，迫使了其房?jī)r(jià)的上漲。歐洲多數(shù)國家仍然面臨著兩位數(shù)的失業(yè)率，而本國居民還不得不面臨著低收益的雙重打擊，這也使越來越多的人根本買不起房。所以不只是中國人，全球人民似乎都生活在水深火熱之中。
報(bào)告還指出，除了米蘭，歐洲幾乎所有城市的房?jī)r(jià)都有所高估。英國、加拿大和澳大利亞也維持著低利率。再加上來自境外資金的侵入式采購，尤其是中國，這都為房?jī)r(jià)過度上漲創(chuàng)造了理想環(huán)境。
與此同時(shí)，溫哥華的房?jī)r(jià)自2007年以來就被顯著高估。國外媒體紛紛將此矛頭都指向中國央行，而不是歐央行，他們表示溫哥華房地產(chǎn)承擔(dān)了很多華人洗錢的作用，即使是金融危機(jī)或是大宗商品走弱都沒有阻擋這一漲勢(shì)。
加拿大國家銀行的一份報(bào)告顯示，中國買家去年共花費(fèi)127億加元（約合96億美元）在溫哥華購置房產(chǎn)，占當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售總額的33%。溫哥華的華人占比接近四分之一。
不過，在8月2日加拿大政府宣布對(duì)購買大溫哥華地區(qū)住宅房屋的外國買家額外征收15%的物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅之后，溫哥華的邊際賣家似乎在一夜之間就蒸發(fā)不見了，尤其是豪宅市場(chǎng)，房地產(chǎn)泡沫開始呈現(xiàn)破裂之勢(shì)。
至于其他房地產(chǎn)市場(chǎng)，瑞銀表示，在倫敦，嚴(yán)重的住房短缺和隨時(shí)可用的抵押貸款“應(yīng)該能夠繼續(xù)維持當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的膨脹”。
瑞銀還指出，即使一些城市泡沫標(biāo)志明顯，但目前還無法預(yù)測(cè)什么因素在什么是時(shí)間能夠戳破這些泡沫?！耙苍S供應(yīng)量的急劇增加、加息或者全球資本的流動(dòng)轉(zhuǎn)向都可能會(huì)觸發(fā)房?jī)r(jià)的重大調(diào)整”，另外，“宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)”、投資者情緒的改變，或者主要供應(yīng)量的變化都會(huì)引發(fā)價(jià)格的急速下滑。
由于缺乏連貫數(shù)據(jù)，該調(diào)查不包括中國內(nèi)地，但瑞銀表示，在大多數(shù)全球性城市，對(duì)于一個(gè)年收入達(dá)到全國平均水平的人，購買一套60平方米的公寓是遙不可及的。
最后瑞銀總結(jié)道，對(duì)于那些正在購買高估房產(chǎn)的投資者來說，就不要指望著這些資產(chǎn)在中期或長(zhǎng)期內(nèi)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的升值了。
其實(shí)，其他被高估的資產(chǎn)類別也是如此，每年全球央行向市場(chǎng)放出2.5萬美元，流動(dòng)性不斷創(chuàng)出新高的時(shí)候，投資者是很難在這類資產(chǎn)上得到安全性更高的回報(bào)的。
