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新一輪土地流轉(zhuǎn)隱秘世界:土地掮客江湖

時(shí)間:2016/11/21 瀏覽量: 1231

解洪玲心頭的一塊石頭落地,100萬(wàn)傭金收入囊中。他召集此前幫他找地的朋友們吃飯、唱歌,盡情放松。這些朋友覆蓋半個(gè)江西省,后來(lái)成為他職業(yè)經(jīng)紀(jì)人生涯中的重要幫手。

解洪玲是中國(guó)最近幾年間隱蔽成長(zhǎng)起來(lái)的一個(gè)獨(dú)特的新型經(jīng)紀(jì)人。不同于普通意義上的經(jīng)紀(jì)人,他主要為農(nóng)村土地尋找運(yùn)營(yíng)方。他的那100萬(wàn)傭金,是一個(gè)浙江溫州專門(mén)做土地集約經(jīng)營(yíng)的親戚給他的酬勞。為此,他忙了近半年時(shí)間,將江西省九江市武寧縣船灘鎮(zhèn)兩個(gè)臨近村2000多畝林地,集中打包給了他的溫州親戚,后者拿到這些林地之后,會(huì)等待租金的升值,然后轉(zhuǎn)給下一個(gè)接盤(pán)者。

溫州商人拿到2000多畝林地的方式是:他所在的公司和江西省九江市武寧縣船灘鎮(zhèn)兩個(gè)臨近村的村民簽署流轉(zhuǎn)合同,合同上分列村民每戶人數(shù)、畝數(shù)、林地番號(hào)、租金等條目,農(nóng)戶在確認(rèn)表上簽字。在后面的程序中,如果沒(méi)有異議,當(dāng)?shù)亓謽I(yè)局會(huì)下發(fā)變更過(guò)的林權(quán)證。

在新的林權(quán)證中,這片山地的四個(gè)權(quán)利中有三項(xiàng)發(fā)生變化。其中,林地所有權(quán)保持村集體不變,林地使用權(quán)、林木所有權(quán)、林木使用權(quán)的所屬人由原來(lái)的村民變更為解洪玲那位溫州親戚的公司。

解洪玲拿到他的100萬(wàn)傭金六年后的2016年10月,中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)全國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化規(guī)劃(2016—2020年)的通知》,支持通過(guò)土地流轉(zhuǎn)、土地托管、土地入股等多種形式發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所所長(zhǎng)魏后凱評(píng)價(jià)說(shuō)這是一份“農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化規(guī)劃”,是“十三五規(guī)劃”中重要的專項(xiàng)重點(diǎn)規(guī)劃。

在安徽小崗村包產(chǎn)到戶引發(fā)中國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式大變革38年后,中國(guó)開(kāi)始為近8億農(nóng)民、超過(guò)18億畝的耕地尋找更合適的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)模式,通過(guò)土地流轉(zhuǎn)、土地托管、土地入股等多種形式開(kāi)展的規(guī)模經(jīng)營(yíng)成為選項(xiàng)之一。

一些嗅覺(jué)敏銳、充滿冒險(xiǎn)精神的商人紛紛投身其中,他們從農(nóng)民手中承包大片農(nóng)地,自己經(jīng)營(yíng)或者轉(zhuǎn)租給后來(lái)的人。由于長(zhǎng)期實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包的原因,將那些極其分散的小塊地從分散的農(nóng)民手中集中起來(lái)并非易事。于是,像解洪玲這樣的人大量出現(xiàn)了,他們有一個(gè)形象的稱呼:“土地掮客”。


掮客

從2015年8月到2016年8月,“土地掮客”解洪玲的收入達(dá)到600萬(wàn)。解洪玲說(shuō),“這些收入包含流轉(zhuǎn)的3塊山的林地,幾塊水田、草皮等。”經(jīng)過(guò)8年的積淀,眾多村支書(shū)、鄉(xiāng)長(zhǎng)、林業(yè)局等部門(mén)的工作人員成了他的“線人”,隨時(shí)提供大量的一手信息。這些信息源源不斷地傳到他手里,再通過(guò)他分散給各個(gè)買(mǎi)家,利潤(rùn)就這樣產(chǎn)生了。

解洪玲說(shuō),經(jīng)紀(jì)人帶客戶去看地后簽約率不足10%,也就是說(shuō),帶100個(gè)客戶看地,只有不到10個(gè)人能夠最終簽約。而帶客戶看地之前,這些地經(jīng)紀(jì)人都要先去跑一趟。考慮到前期看地成本,目前解洪玲的接單范圍控制在以南昌為中心的100公里輻射圓內(nèi)。

僅從頂層政策文件看,謝洪玲想促成的事,早在2012年就被國(guó)務(wù)院明確鼓勵(lì)過(guò)。2012年的春節(jié)剛過(guò),國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)全國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2011—2015年)的通知》,提出發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng),完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng),鼓勵(lì)發(fā)展多種形式的規(guī)模化、專業(yè)化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。事實(shí)上,更早之前,在一些地方已經(jīng)有農(nóng)民開(kāi)始自發(fā)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。

政策為解洪玲帶來(lái)了機(jī)遇。不過(guò),隨著政策的推動(dòng),謝洪玲逐漸感受到“掮客”江湖的壓力。他發(fā)現(xiàn),越來(lái)越多的當(dāng)?shù)厝思尤氲酵恋剞缈偷男袠I(yè)中。

幾乎就在這個(gè)時(shí)候,畢業(yè)于四川林業(yè)大學(xué)的童自修,在成都和另兩個(gè)朋友成立一家公司,并逐步投入到土地流轉(zhuǎn)行業(yè)??瓢喑錾淼耐孕薨l(fā)揮了自身優(yōu)勢(shì)?!拔液芏嗤瑢W(xué)在當(dāng)?shù)亓謽I(yè)系統(tǒng),林業(yè)廳、各個(gè)林業(yè)局工作,通過(guò)他們可以得到很多地源信息?!蓖孕拚f(shuō),得到信息后,經(jīng)紀(jì)人再去實(shí)地調(diào)查,發(fā)布出租信息。這一點(diǎn)相當(dāng)重要,因?yàn)楫?dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人信奉“地源帶來(lái)客源”,即當(dāng)經(jīng)紀(jì)人擁有足夠多的優(yōu)質(zhì)土地時(shí),客源會(huì)主動(dòng)找上門(mén)。

童自修的信息源包括當(dāng)?shù)厮緳C(jī)、村長(zhǎng)、種植大戶、農(nóng)資生意人等消息靈通人士,他和同事共12人連接著100多個(gè)信息源。他收取客戶的交易傭金為7000元左右,完成交易后,這些信息源會(huì)得到傭金10%左右的提成。

在流轉(zhuǎn)過(guò)程中,除了土地用途需符合規(guī)定之外,童自修沒(méi)有感到太多地方政府的限制。比如,最大的限制可能是一些土地不能做養(yǎng)殖,只能發(fā)展種植業(yè);政府鼓勵(lì)發(fā)展果樹(shù)種植時(shí),會(huì)出臺(tái)措施限制林木砍伐等;從事休閑觀光的公司,有些土地被限制建設(shè)廠房等。

除了以公司形式聚集的經(jīng)紀(jì)人,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在單干的經(jīng)紀(jì)人。童自修了解到的單干經(jīng)紀(jì)人中,大都是本職工作之外做兼職,據(jù)他分析,當(dāng)?shù)赝恋亓鬓D(zhuǎn)市場(chǎng)處于初期階段,個(gè)人做經(jīng)紀(jì)人很難養(yǎng)活自己,只能做兼職。

盡管如此,“土地掮客”們也感覺(jué)到競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大。這種壓力主要體現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)上。目前,除了土流網(wǎng)、聚土網(wǎng)、地合網(wǎng)、來(lái)買(mǎi)地網(wǎng)等一批專門(mén)從事土地交易的平臺(tái),58同城、趕集網(wǎng)等也涉及到了土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。有的網(wǎng)站會(huì)進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。比如會(huì)在對(duì)方網(wǎng)站上看到土地信息后,找到當(dāng)?shù)卮?,通過(guò)手段將委托權(quán)奪走

江湖

有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有爭(zhēng)斗。

夏創(chuàng)武的經(jīng)歷帶有濃重的江湖氣息,但他首先帶來(lái)的是一種“江湖仁義”。他是湖南益陽(yáng)人,在北京做了20年裝修后,2015年6月開(kāi)始從事土地流轉(zhuǎn)行業(yè),前半年幾乎沒(méi)有完成一單交易。

2016年4月份,一家軍工產(chǎn)品的公司老總來(lái)到夏創(chuàng)武辦公室,將一張10萬(wàn)元錢(qián)的支票放到桌子上。對(duì)方稱這是定金,讓夏創(chuàng)武幫忙找地,直至找到為止。事實(shí)上,夏創(chuàng)武曾帶這位孔姓老總看過(guò)多塊地,他曾舍棄即將到手的15萬(wàn)傭金,指出地塊存在的問(wèn)題,從而贏得了對(duì)方的信任。

10多天后,夏創(chuàng)武不負(fù)所望,為對(duì)方找到了一塊地。7萬(wàn)多的傭金加上此前的10萬(wàn)支票,對(duì)首次完成訂單的他來(lái)說(shuō)是一個(gè)激勵(lì)。由此,他打開(kāi)了土地流轉(zhuǎn)的大門(mén)。

與其他省份不同的是,北京能流轉(zhuǎn)的耕地很少,加上價(jià)格偏貴,經(jīng)紀(jì)人大都從事建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。夏創(chuàng)武的公司在大興,覆蓋面囊括到順義、密云,也主要做建設(shè)用地。一般來(lái)說(shuō),單價(jià)每畝每年工業(yè)用地100萬(wàn)-300多萬(wàn),集體工業(yè)用地50萬(wàn)-70萬(wàn)左右,農(nóng)業(yè)用地1800元-2500元。按面積來(lái)算,北京山地比較多;按數(shù)量來(lái)算,工業(yè)用地較多。

現(xiàn)在,不少當(dāng)?shù)赝恋鼐?、衛(wèi)生局、鄉(xiāng)政府等政府部門(mén)的工作人員都成了夏創(chuàng)武的信息源。他說(shuō),“比如衛(wèi)生局會(huì)和大企業(yè)打交道,關(guān)系相處不錯(cuò),企業(yè)有出租或承租需求時(shí)會(huì)和政府人員交流”,信息在不經(jīng)意間就能交換完成。政府部門(mén)的可信度比較高,這對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)也是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。土地局、村支書(shū)更是隨時(shí)掌握一手土地信息。

在夏創(chuàng)武看來(lái),北京城市場(chǎng)最大的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系是土流網(wǎng)和來(lái)買(mǎi)地網(wǎng)。夏創(chuàng)武是土流網(wǎng)的加盟商,但和來(lái)買(mǎi)地網(wǎng)的CEO有私交,兩家平臺(tái)關(guān)系變得微妙。來(lái)買(mǎi)地網(wǎng)要負(fù)責(zé)北京城北的昌平、順義、懷柔等地;而夏創(chuàng)武主做北京城南的大興等區(qū)。地理上的距離先天性避免了地源競(jìng)爭(zhēng),但兩者在客戶上還是有競(jìng)爭(zhēng)。他說(shuō),同一塊地可能會(huì)有兩個(gè)公司的買(mǎi)家想要。這時(shí)雙方會(huì)采取一種無(wú)害的解決方式——各自客戶誰(shuí)出的價(jià)格高,地就由誰(shuí)拿走。有時(shí)候,雙方為減少跨城看地成本,會(huì)互換地源,“我們有城北的土地,會(huì)交給他們,反之亦然”。

如果說(shuō)經(jīng)紀(jì)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)溫和,那么單干經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)公司之間則充滿陷阱和“殺機(jī)”。一位北京資深經(jīng)紀(jì)人告訴記者,部分單干的經(jīng)紀(jì)人會(huì)以買(mǎi)家的身份,以看地為名義套取經(jīng)紀(jì)公司的土地信息。

無(wú)論選擇單干,還是加入土地交易平臺(tái),土地掮客大軍的數(shù)量變得越來(lái)越多,土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模也越來(lái)越大。土流網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示,該網(wǎng)站目前共有土地經(jīng)紀(jì)人1.2萬(wàn)多人,山東,安徽、浙江等地最多。其中山東省有42個(gè)線下流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。這些經(jīng)紀(jì)人在土流網(wǎng)累計(jì)發(fā)布土地畝數(shù)為3.48億畝。

土地掮客,這個(gè)中國(guó)土地經(jīng)營(yíng)方式變革下的獨(dú)特產(chǎn)物,正密切注視著新一輪土地流轉(zhuǎn)的隱秘世界。


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