開發(fā)商賣房賣成了房東 福兮禍兮？
備受關(guān)注的北京首批試點(diǎn)“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”四宗土地在上周迎來現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，好多人期待的“單價(jià)五萬(wàn)三買海淀園區(qū)房”卻成為泡影。雖然還有三宗地最后花落誰(shuí)家尚未知曉，但從目前競(jìng)拍情況看，商品住宅部分已經(jīng)全部成為開發(fā)商自持。開發(fā)商賣房賣成了房東，是福還是禍？
在“9·30”樓市新政后，北京在土地市場(chǎng)上開始試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”。當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)拍企業(yè)自持商品房面積。企業(yè)自持的這部分商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。按照規(guī)定，已經(jīng)出讓的海淀永豐三宗地塊的商品房銷售均價(jià)不超過53400元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過56100元/平方米；大興黃村地塊銷售限價(jià)為55800元/平方米，最高銷售限價(jià)為58500元/平方米。
苛刻的土地出讓條件，并沒能擋住開發(fā)商的拿地?zé)崆?。雖然四宗地塊中只有一宗現(xiàn)場(chǎng)成交，另外三幅地塊目前還沒有最終的競(jìng)拍結(jié)果，但是100%的商品住宅自持將是四塊地的共同結(jié)果。全部自持，意味著開發(fā)商們變身為房東和運(yùn)營(yíng)商。沒有了銷售回籠資金，接下來開發(fā)商如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流、資金的運(yùn)營(yíng)成為重要問號(hào)。
數(shù)十億的拿地成本，加上后期建設(shè)所需的建安成本、資金成本等各項(xiàng)開發(fā)成本，如果所建項(xiàng)目不能流通銷售，意味著開發(fā)商會(huì)壓上百億資金。銷售變租賃，租金收益顯然很難支持開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用?！伴L(zhǎng)期使用權(quán)出讓可能成為開發(fā)商的一種選擇。”有市場(chǎng)人士表示。
此外，市場(chǎng)上還有一種猜測(cè)，即REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），把房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)進(jìn)行金融交易。事實(shí)上，此前已經(jīng)有開發(fā)商試水。以萬(wàn)達(dá)為例，去年萬(wàn)達(dá)金融聯(lián)手快錢公司公布一款眾籌理財(cái)產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號(hào)”，以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集資金全部投資于只租不售的萬(wàn)達(dá)城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，可以說就是一款類REITs的產(chǎn)品。
多年前市場(chǎng)流行起一句話：“炒房炒成了房東”，如今變成了開發(fā)商“賣房賣成了房東”?！氨环颗焙蟮拈_發(fā)商會(huì)如何操作，現(xiàn)在市場(chǎng)都還只是猜測(cè)。“我們也沒想好怎么去開發(fā)運(yùn)作，看后面的政策吧。反正有地總比沒地好，先爭(zhēng)取拿上再說?！蹦持科蠛堋懊悦！薄?
成為房東，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力和經(jīng)營(yíng)能力無(wú)疑提出了更高要求，這讓開發(fā)商可能面臨新一輪“洗牌”。未來的不確定性讓人難免擔(dān)心，不過開發(fā)商會(huì)不會(huì)因禍得福也難以辨明。房地產(chǎn)的周期性風(fēng)險(xiǎn)，曾讓不少炒房者成為房東，但后來證明，絕大多數(shù)房東已經(jīng)“解套”且收益頗豐。
