北京商業(yè)地產(chǎn)新出路：新型購(gòu)物中心和“商改辦
在零售商業(yè)大環(huán)境疲弱的形勢(shì)下，一個(gè)有意思的現(xiàn)象正在發(fā)生。據(jù)仲量聯(lián)行第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，郊區(qū)購(gòu)物中心的空置率降至4.1%，為該市場(chǎng)自2008年出現(xiàn)以來(lái)的最低點(diǎn)。
“由于核心商圈沒(méi)有新的供應(yīng)，導(dǎo)致新的購(gòu)物中心集中在郊區(qū)。隨著軌道交道等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，人口外遷實(shí)現(xiàn)，郊區(qū)有了一個(gè)比較好的住宅支撐點(diǎn)。因此，雖然大環(huán)境不好，但郊區(qū)購(gòu)物中心還有一個(gè)比較理想的招商情況?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)羅綺華對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
“當(dāng)然郊區(qū)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商自身也花了很多心思做調(diào)整，比如加大家居生活類品牌，對(duì)愿意且能夠在非生活必需品上消費(fèi)的目的性顧客很有吸引力。”羅綺華補(bǔ)充道。
第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去一個(gè)季度，位于北京非核心商圈、由經(jīng)驗(yàn)豐富的開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)的區(qū)域型購(gòu)物中心表現(xiàn)良好，支撐全市中高端購(gòu)物中心首層平均租金繼續(xù)上漲至每平方米每月人民幣916.2元，環(huán)比微幅上升0.3%。
值得一提的是，本季度“小超人”李澤楷轉(zhuǎn)手、市場(chǎng)期盼已久的盈科中心“商轉(zhuǎn)辦”項(xiàng)目竣工上市，且已實(shí)現(xiàn)90%的出租率。
盈科中心的成功轉(zhuǎn)型助長(zhǎng)了本季度投資者對(duì)零售轉(zhuǎn)辦公改建機(jī)會(huì)的熱情。盈科中心較高的出租簽約率，加之投資者對(duì)辦公樓項(xiàng)目的偏好，極具改建潛力的資產(chǎn)在本季度尤其受到投資者的歡迎。該項(xiàng)目的成功也為其他有意升級(jí)存量的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供了重要參考。
但羅綺華也提出，盈科中心是個(gè)特殊的案例，“商改辦”主要看物業(yè)位置及硬件適不適合改造新的辦公樓，操盤(pán)手和管理者也很重要。“‘商改辦’的確是縮減商業(yè)庫(kù)存，緩解零售百貨頹勢(shì)比較好的方法，但要具體案例具體分析?！?
正在外擴(kuò)的購(gòu)物中心
根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告可以看出，由于市場(chǎng)需求不斷增長(zhǎng)，郊區(qū)零售物業(yè)空置率較低，絕大部分郊區(qū)零售項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)達(dá)到滿租或取得較高的出租率。
例如，總建筑面積27萬(wàn)平方米的超大型購(gòu)物中心——龍湖天街本季度在北京南郊開(kāi)業(yè)并全部出租簽約，開(kāi)業(yè)時(shí)95%的店面已開(kāi)始營(yíng)業(yè)。鑒于租賃市場(chǎng)總體放緩且該項(xiàng)目面積巨大，這一成績(jī)格外令人矚目。
與此同時(shí)，城區(qū)零售市場(chǎng)的空置率與上季度持平。本季度，北京銀座和諧廣場(chǎng)在城區(qū)邊緣開(kāi)業(yè)，目前全部對(duì)外出租簽約，且超過(guò)90%以上的店面已開(kāi)始營(yíng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了與龍湖天街不相上下的業(yè)績(jī)。
由于北京市中心土地的稀缺，各大傳統(tǒng)核心商圈可供開(kāi)發(fā)的土地資源有限，在傳統(tǒng)商圈之外，大興、順義、房山、昌平、通州等產(chǎn)業(yè)新城商辦市場(chǎng)正在崛起,綠地、旭輝、綠城、葛洲壩等房企提前布局。
而現(xiàn)有居住人群外擴(kuò)，往郊區(qū)集中，也會(huì)導(dǎo)致在這些地區(qū)生活配套的購(gòu)物中心的需求越來(lái)越大，所以在這些項(xiàng)目出現(xiàn)的時(shí)候會(huì)滿足這部分居住人群的生活消費(fèi)需求。
項(xiàng)目較大的體量或?qū)⒃诙唐趦?nèi)使市場(chǎng)平均空置率有小幅度上升。之前西紅門(mén)匯聚南城的項(xiàng)目基本都以滿租的情況開(kāi)業(yè)，并且這些新增項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商也比較成熟，所以入駐率也會(huì)比較高。
第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)顯示，新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)高入住率，加上超市推動(dòng)全市中高端購(gòu)物中心入住率環(huán)比微幅繼續(xù)上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至94.9%。
第一太平戴維斯也預(yù)測(cè)，今年內(nèi)，北京還將迎來(lái)5個(gè)中高端零售項(xiàng)目入市，新增約68.3萬(wàn)平方米零售面積，新增供應(yīng)將主要集中在非核心商圈和近郊，作為良好的配套設(shè)施滿足來(lái)自周邊快速發(fā)展的住宅小區(qū)的消費(fèi)需求。北京商業(yè)零售外擴(kuò)已成大勢(shì)。
但郊區(qū)產(chǎn)城一體化不可能一蹴而就。核心商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和非核心及近郊的區(qū)域型購(gòu)物中心預(yù)計(jì)將持續(xù)贏得良好租金增長(zhǎng)勢(shì)頭，但部分新興商圈的社區(qū)型項(xiàng)目可能將更著重引進(jìn)聚客能力較強(qiáng)而承租能力相對(duì)較低的體驗(yàn)型業(yè)態(tài)以提振人流，因此市場(chǎng)整體租金增長(zhǎng)勢(shì)頭或?qū)⑦M(jìn)一步放緩。
需要提出的是，在多位業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，郊區(qū)購(gòu)物中心空置率下降，還要得益于開(kāi)發(fā)商的積極轉(zhuǎn)型，向超市、專業(yè)市場(chǎng)等大型零售商和其他大面積體驗(yàn)型業(yè)態(tài)擴(kuò)張積極。
“我們可以看到市場(chǎng)新的動(dòng)態(tài)，傳統(tǒng)的超市、服裝、餐飲以外，更多家居生活類品牌出現(xiàn)，而且它們從原來(lái)只占據(jù)負(fù)1層，開(kāi)始拓展向更高的樓層，拿下更多的面積。生活時(shí)尚品牌對(duì)地標(biāo)性購(gòu)物中心顧客有顯著吸引力。隨著客戶群逐漸成熟化，生活方式類優(yōu)質(zhì)品牌受到了那些愿意并且有能力在非必需品上大把花錢的顧客的青睞?！绷_綺華說(shuō)。
以龍湖·時(shí)代天街為例，開(kāi)業(yè)整體出租率達(dá)99%，品牌同步開(kāi)業(yè)率達(dá)到95%。在品牌招商方面，聚集了優(yōu)衣庫(kù)、H&M、GAP等眾多國(guó)際快時(shí)尚品牌，上影國(guó)際IMAX影城、迪卡儂、喜悅滑冰場(chǎng)、奇樂(lè)兒萌獸主題公園、特色餐飲等近300個(gè)知名品牌。
“所以，可以預(yù)測(cè)大環(huán)境雖然不太好，但處于調(diào)整階段的零售商業(yè)增長(zhǎng)有一定空間，我們比較看好整個(gè)零售市場(chǎng)，樂(lè)觀的認(rèn)為未來(lái)租金增長(zhǎng)存在可能性?！绷_綺華指出。
“商改辦”試水喜憂參半
三季度商業(yè)零售市場(chǎng)的另一個(gè)亮點(diǎn)是，坐落于三里屯地區(qū)的盈科中心成功完成了將零售面積改造為辦公面積的轉(zhuǎn)型，本季度實(shí)現(xiàn)90%出租率，成為商業(yè)存量升級(jí)改造的成功案例。
盈科中心自身的特殊性，也使得其成為“商改住”的典范代表。
北京盈科中心位處三里屯商圈。樓板面積約169900平方米的盈科中心，由兩棟甲級(jí)辦公樓、兩棟服務(wù)型公寓、一間大型購(gòu)物中心組成。商業(yè)地產(chǎn)黃金時(shí)代，盈科中心曾一度是三里屯令人艷羨的地標(biāo)建筑。
但事過(guò)境遷，盈科中心逐漸沒(méi)落。隨著2011年駐扎十年的太平洋百貨離開(kāi)后，盈科中心近4萬(wàn)平方米的商業(yè)面積一直空置，租金收入持續(xù)下滑，成了“小超人”急于出手的辣手燙山芋。
2008年開(kāi)始，出售北京盈科中心傳聞不斷，期間盈大地產(chǎn)也披露過(guò)“磋商出售北京盈科中心”的公告。期間，包括SOHO中國(guó)、新鴻基地產(chǎn)等多家知名內(nèi)地和香港企業(yè)都對(duì)此表示了濃厚興趣，但一直沒(méi)有下文。
“之前一直沒(méi)有出售成功，坦白講是價(jià)格沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。”跟蹤研究盈科中心的仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部副董事徐茜茜稱，過(guò)去盈科中心在李澤楷手里的時(shí)候，為填滿寫(xiě)字樓，有一批客戶的租金顯著低于市場(chǎng)水平，這批客戶鎖定租約導(dǎo)致投資人做測(cè)算的時(shí)候很難算過(guò)賬。
直到在2014年4月基匯資本以57.8億元價(jià)格拿下盈科中心。“在幾萬(wàn)平方米空置下，基匯資本確實(shí)冒很大冒險(xiǎn)。但同時(shí)我們要看到基匯資本背后配的是主權(quán)基金的錢，對(duì)回報(bào)率要求相應(yīng)比較低，這也給基匯資本這樣一個(gè)機(jī)會(huì)去對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行大量改造升級(jí)?！毙燔畿缯f(shuō)。
隨后基匯資本進(jìn)入并進(jìn)行改造，將整個(gè)面積完全轉(zhuǎn)換為寫(xiě)字樓，面向那些尋求聯(lián)合辦公空間和附近著名的三里屯地區(qū)服務(wù)設(shè)施的租戶。租金達(dá)到每月300元/平方米，遠(yuǎn)高于太平洋百貨時(shí)間每月100元/平方米的水平。
“當(dāng)時(shí)的時(shí)間點(diǎn)，如果不租給太平洋百貨，整組給另外的市場(chǎng)，最多也就每月150元/平方米~160元/平方米。改為寫(xiě)字樓后租金比最初漲了3倍，可以說(shuō)是個(gè)相當(dāng)理想的結(jié)果。”徐茜茜表示。
在基匯資本總裁、聯(lián)合創(chuàng)辦人吳繼泰看來(lái)，盈科中心是“可提供出色回報(bào)”、“規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的天然屏障”。 “購(gòu)買北京盈科中心是難能可貴的機(jī)會(huì)，可在北京無(wú)法復(fù)制的精華地段收購(gòu)到如此大型可生產(chǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目?！眳抢^泰如是描述。
正是商業(yè)物業(yè)需求的不平衡，在市場(chǎng)環(huán)境不景氣，寫(xiě)字樓租金上漲、需求旺盛的情況下迫使配套商業(yè)具備轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓的可能性。
盈科中心的成功轉(zhuǎn)型助長(zhǎng)了本季度投資者對(duì)零售轉(zhuǎn)辦公改建機(jī)會(huì)的熱情。仲量聯(lián)行報(bào)告指出，北京東部的百盛購(gòu)物中心太陽(yáng)宮店在本季度以總價(jià)人民幣23.2億元完成出售。該項(xiàng)目的中國(guó)買家很可能考慮將其改建為辦公樓，以便最大限度地利用該市場(chǎng)商機(jī)。
但需要注意的是，“商改辦”的另一典型案例為中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心，近20萬(wàn)平方米面積整體改造為創(chuàng)新辦公為主的“中關(guān)村·東方創(chuàng)業(yè)谷”。但這一大體量新項(xiàng)目出租狀況不佳。
“在商業(yè)物業(yè)增速放緩的情況下，‘商改辦’是一種形式，但不是救命稻草?！谈霓k’的過(guò)程中要充分考慮地理位置、改造條件是否合適，包括接收者管理能力、操盤(pán)手水平，這些都是能否盤(pán)活庫(kù)存商業(yè)的關(guān)鍵因素?！绷_綺華表示。
