調(diào)控陰影下拿地規(guī)則漸變：花樣更新 走向嚴(yán)苛
時(shí)至年底，在上半年熱點(diǎn)城市土地供不應(yīng)求的背景下，加大供應(yīng)開始成為普遍表現(xiàn)。
而規(guī)模房企出于補(bǔ)倉意愿，盡管面臨自9月30日開啟的大規(guī)模調(diào)控深化，但依舊難抑購地?zé)崆?，再次推?dòng)新一輪土地爭奪戰(zhàn)。
但不可規(guī)避的是，包括北京、廣州、南京等地在內(nèi)的城市陸續(xù)推出從土拍規(guī)則流程、房企拿地資金來源等方面的嚴(yán)厲監(jiān)管，也是房企在拿地過程中需要考量的重要問題。
對(duì)此，已有不少業(yè)內(nèi)人士表示，看不懂部分地塊出讓的賬本該如何計(jì)算。當(dāng)然也有房企高管坦言，如今在參與土拍時(shí)已經(jīng)隱含“賭”的成分。
在新一輪土拍烽煙之下，政策層面是否還會(huì)有新的變化？
導(dǎo)讀
拿地制度的調(diào)整方式五花八門，既有對(duì)原有規(guī)則的強(qiáng)化，又有不少“創(chuàng)新”之舉，其目的直指過熱的土地市場。隨著11月以來廣州、武漢、長沙再度誕生高價(jià)地，土地出讓制度恐將近一步收緊。
盡管今年以來銷售旺盛、資金充裕，但大多數(shù)房企逐漸感覺到，拿地難度正變得越來越大。
一方面，企業(yè)的拿地區(qū)域集中在少數(shù)熱點(diǎn)城市，由于供應(yīng)相對(duì)不足、競爭激烈，導(dǎo)致土地成本越來越高；另一方面，拿地規(guī)則越來越嚴(yán)苛，企業(yè)不得不對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)做更多考量。
隨著房屋交易回暖，今年土地市場表現(xiàn)活躍，高價(jià)地?cái)?shù)量和頻率均高于往年。這不僅對(duì)房價(jià)形成推漲作用，也容易對(duì)市場情緒帶來影響。從今年上半年開始，南京、蘇州率先對(duì)拿地規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，隨后越來越多城市加入調(diào)整行列。期間，證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)還針對(duì)資金來源問題，專門做出過表態(tài)。
拿地制度的調(diào)整方式五花八門，既有對(duì)原有規(guī)則的強(qiáng)化，又有不少“創(chuàng)新”之舉，其目的直指過熱的土地市場。隨著11月以來廣州、武漢、長沙再度誕生高價(jià)地，土地出讓制度恐將近一步收緊。
規(guī)則的沿革與“創(chuàng)新”
政府部門對(duì)拿地規(guī)則的調(diào)整主要集中在兩個(gè)方面：嚴(yán)查資金來源、調(diào)整交易方式。
今年10月4日，廣州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》指出，嚴(yán)禁投資基金、銀行信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。其中隱含對(duì)拿地資金來源的管控。
11月17日，廣州市國土資源規(guī)劃委員會(huì)再度發(fā)文，對(duì)規(guī)則進(jìn)行細(xì)化。按照要求，銀行貸款、債券融資、信托資金、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)理財(cái)資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。
其中在執(zhí)行層面，競得人應(yīng)承諾資金來源為符合規(guī)定的資金，向政府部門提交相關(guān)文件進(jìn)行資格確認(rèn)時(shí)提交承諾書。一旦違反規(guī)定，取消競得（中標(biāo)）資格，已繳納的競買保證金不予退還，并在三年內(nèi)不得參加廣州市土地招拍掛。
廣州并非今年首個(gè)出臺(tái)類似規(guī)則的城市。在此之前，南京、上海都曾發(fā)文，對(duì)拿地資金予以監(jiān)管。上海還專門成立由上海市規(guī)劃國土資源局、上海市金融辦和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)等部門組成的“商品住房用地交易資金來源監(jiān)管聯(lián)合工作小組”。
這種做法顯然是遵循了相關(guān)部門的要求。今年7月，證監(jiān)會(huì)規(guī)定，企業(yè)再融資募集所得資金不得用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、拿地和償還銀行貸款。10月，銀監(jiān)會(huì)要求銀行業(yè)“嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域”。
從過往經(jīng)驗(yàn)來看，這種情況并不罕見。2011年和2013年，當(dāng)樓市火熱、“地王”頻出時(shí)，監(jiān)管層都曾要求嚴(yán)控拿地資金來源。但在執(zhí)行力度上，本輪政策的嚴(yán)格程度可謂空前。
在“交易方式調(diào)整”方面，手段較為多樣。最常見的是，提高競買土地的保證金、縮短付款周期等。今年，這種方式被很多城市普遍采用。但或許是高價(jià)地出現(xiàn)得過于頻繁，不少城市還創(chuàng)新了許多土地出讓規(guī)則。
今年5月，南京、蘇州分別推出拿地過程中的“熔斷機(jī)制”。由政府對(duì)土地實(shí)施最高限價(jià)，當(dāng)土地競拍超過這一價(jià)格后，終止土地出讓，競價(jià)結(jié)果無效。隨后，兩地有數(shù)宗土地因觸發(fā)了這一機(jī)制而未能成交。
8月，這兩個(gè)城市又推出“搖號(hào)”拿地的方式。即當(dāng)土地競拍到一定價(jià)格之后，報(bào)價(jià)超出上述價(jià)格的企業(yè)通過參與“搖號(hào)”競得買主。
“熔斷機(jī)制”和“搖號(hào)拿地”均為歷史首創(chuàng)。但從具體實(shí)踐來看，寧、蘇兩地只在少數(shù)土地出讓中進(jìn)行嘗試，后續(xù)是否會(huì)繼續(xù)推廣尚不得而知。
10月，北京也推出了一項(xiàng)全新的拿地制度。在海淀區(qū)的4宗土地出讓文件中，試點(diǎn)采用“限房價(jià)、競地價(jià)”的交易方式。具體而言，這4宗地塊均設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為通過競報(bào)自持商品房面積的方式確定競得人。企業(yè)自持的商品住房將全部用于租賃，不得銷售。
由于競爭激烈，這4宗土地最終以“全部自持”的形式被競出。11月25日，北京市住建委通知，自持商品房的期限與土地期相同，亦即長期持有。
2010年，北京就曾試點(diǎn)過“限房價(jià)、競地價(jià)”的出讓方式，位于房山區(qū)長陽鎮(zhèn)的一宗地塊當(dāng)年5月出讓，限定銷售價(jià)格12500元/平方米。但并不要求開發(fā)商對(duì)該宗地塊自持。
2011年，在國土資源部相關(guān)政策的鼓勵(lì)下，北京還試點(diǎn)“限地價(jià)、競房價(jià)”政策，對(duì)土地設(shè)置最高限價(jià)，在報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)而競報(bào)將來銷售的最高房價(jià)，報(bào)價(jià)最低者成為最終得主。
同年，“限地價(jià)、競保障房面積”的土地出讓方式也被推出。在報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的基礎(chǔ)上，企業(yè)轉(zhuǎn)而競報(bào)配建的保障房面積。該政策脫胎于此前的“捆綁出讓”政策，即在商品房用地出讓中，搭配一定比例的保障房建設(shè)。
長期以來，上述幾種競價(jià)方式多在房價(jià)高企、土地供應(yīng)相對(duì)不足的北京推行。今年，“限地價(jià)、競保障房面積”的出讓方式已經(jīng)在南京、蘇州等多個(gè)城市推廣開來。
抱團(tuán)亦難取暖
面對(duì)高昂的土地價(jià)格和嚴(yán)苛的出讓規(guī)定，企業(yè)也有應(yīng)對(duì)之道。
最常見的方式體現(xiàn)為，參與拿地的企業(yè)共同約定，當(dāng)土地競拍到一定價(jià)格之時(shí)便不再報(bào)價(jià)。當(dāng)企業(yè)按照該價(jià)格獲得土地后，其他企業(yè)以入股的方式共同參與開發(fā)。此舉可在控制拿地成本的同時(shí)，使企業(yè)共同分享開發(fā)收益。
在多宗土地出讓中，企業(yè)往往共同約定報(bào)價(jià)。此前獲得土地的企業(yè)，在后一宗土地的競拍中選擇“戰(zhàn)略性”放棄，從而增加其他企業(yè)的中標(biāo)概率。此舉同樣是為了避免地價(jià)過高給企業(yè)帶來資金壓力。
北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，過去幾年，企業(yè)普遍采用這類“抱團(tuán)取暖”的方式應(yīng)對(duì)，但這也并非良策。
“最大的風(fēng)險(xiǎn)并不是企業(yè)違反約定，而是在土地拍賣中，總有‘不速之客’前來攪局。”他說，一些房企（尤其是新進(jìn)入該城市外來房企）對(duì)這類約定不以為然，仍然不斷舉牌，從而打破原有的“價(jià)格同盟”。與此同時(shí)，由于區(qū)域市場的土地競爭越來越激烈，企業(yè)拿地意愿空前強(qiáng)烈，這種“同盟”本身也變得不那么牢固。
今年以來，眾多花樣翻新的土地出讓規(guī)則，更讓企業(yè)缺乏招架之力。
某中型房企南京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，盡管企業(yè)有拿地意愿，今年仍然放棄了數(shù)宗土地的競買。原因在于，出讓條件苛刻，地價(jià)又過于高企，企業(yè)認(rèn)為不值得冒這種風(fēng)險(xiǎn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，土地出讓條件漸趨苛刻，進(jìn)一步將資金、開發(fā)、品牌實(shí)力不足的房企擠出，使土地市場變成“大鱷的游戲”。從10月以來的土地交易情況不難看出，中小房企的參與度明顯下降，大型房企真正成為主角。
對(duì)于企業(yè)來說，情況似乎還在惡化。11月以來廣州、武漢、長沙等地連續(xù)誕生高價(jià)地，證明市場的內(nèi)生動(dòng)力仍然強(qiáng)勁。從業(yè)者普遍認(rèn)為，這可能招致包括土地政策在內(nèi)的政策打壓。
易居克而瑞的分析認(rèn)為，近期商品房市場大幅降溫，但土地交易趨熱。主要原因在于，調(diào)控城市供不應(yīng)求的基本面并沒有發(fā)生改變。該機(jī)構(gòu)指出，在供應(yīng)方面，預(yù)售證監(jiān)管加嚴(yán)、房價(jià)“限漲令”等政策打擊了不少項(xiàng)目的推案熱情。在需求方面，限購、限貸等政策并沒有從根本上消滅合理購房需求，只是將購房需求延后。
因此，熱點(diǎn)城市前景預(yù)期未變，資金流入的沖動(dòng)依然存在。在社會(huì)資金成本仍然不高、企業(yè)銷售業(yè)績良好的支持下，房企的拿地欲望仍然強(qiáng)烈。
上述機(jī)構(gòu)指出，為了真正達(dá)成2016年的調(diào)控目標(biāo)，防止高漲的地價(jià)再次成為房價(jià)上漲的推手，不排除地方政府將進(jìn)一步出臺(tái)加碼政策。就土地政策而言，不僅是資金來源監(jiān)管將進(jìn)一步加嚴(yán)，類似南京、合肥的“土拍限價(jià)”、“捂盤囤地者禁拍地”、“拍地時(shí)即約定上市時(shí)間和價(jià)格”等行政干預(yù)政策也可能會(huì)在更多城市出現(xiàn)。
