全國樓市調(diào)控升級(jí) 意在擠泡沫穩(wěn)預(yù)期
繼深圳、杭州之后，上海、天津升級(jí)樓市調(diào)控政策。上述城市是今年以來第二次出臺(tái)樓市緊縮政策，其傳遞的信號(hào)是，此輪樓市調(diào)控并非“管房價(jià)”的短期措施，而是防范資產(chǎn)價(jià)格泡沫、穩(wěn)定樓市發(fā)展預(yù)期的中長遠(yuǎn)之舉。
首先，“二次調(diào)控”的出臺(tái)將修正市場對(duì)此輪調(diào)控的一些模糊認(rèn)識(shí)。上述熱點(diǎn)城市出臺(tái)“二次調(diào)控”距上次政策出臺(tái)不到兩個(gè)月。10月前后，一線城市和部分二線城市出臺(tái)限購、限貸新政以抑制房價(jià)過快上漲。當(dāng)時(shí)相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者和研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為這些舉措短期意味濃，更多的是警示意義。他們的理由是，在經(jīng)濟(jì)增長壓力較大、地方財(cái)政增收困難的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)過緊。誠然，這種考量在各地因城施策中確有體現(xiàn)。如今“二次調(diào)控”的出臺(tái)勢必修正市場對(duì)調(diào)控短期性的錯(cuò)誤判斷，傳遞出的信號(hào)是，此輪房地產(chǎn)調(diào)控并非“管房價(jià)”的短期之策，而是“擠泡沫”的中長遠(yuǎn)之舉。
其次，“二次調(diào)控”明確了去杠桿、擠泡沫的主題，昭示了防范金融風(fēng)險(xiǎn)的立場。今年以來房價(jià)過快上漲是穩(wěn)增長倚重房地產(chǎn)、貨幣信貸環(huán)境寬松等多種因素導(dǎo)致的，帶來了居民部門杠桿率大幅上升，房貸占據(jù)銀行信貸主力，資金被房地產(chǎn)從業(yè)甚至炒房者大量占用等隱憂。10月以來，已出臺(tái)樓市調(diào)控新政的城市收到了銷售回落、房價(jià)漲幅收窄的效果，但土地市場依然火熱，房貸占比依然較高。此次多地升級(jí)調(diào)控的主要內(nèi)容是提高首付比例，嚴(yán)格公積金貸款條件，著力管控杠桿率、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的立場更加明確。
目前，居民部門房貸占新增信貸規(guī)模的主要部分。房地產(chǎn)開發(fā)商雖有公司債等直接融資渠道，但銀行資金甚至理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房產(chǎn)、地產(chǎn)市場的現(xiàn)象并不鮮見。一旦房價(jià)漲勢被透支或金融體系爆發(fā)“黑天鵝”事件，房價(jià)掉頭向下，可能引發(fā)類似美國次貸危機(jī)的金融風(fēng)險(xiǎn)。提高首付比例、嚴(yán)查影子銀行有利于為金融體系提供防范風(fēng)險(xiǎn)的“安全墊”，防患于未然。
可以預(yù)期，未來還會(huì)有更多城市加入“二次調(diào)控”行列，房地產(chǎn)市場的降溫在歲末年初會(huì)更為明顯。調(diào)控升級(jí)將對(duì)機(jī)構(gòu)大類資產(chǎn)配置偏好造成一定影響，房地產(chǎn)的吸引力會(huì)有所下降，同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)緩中趨穩(wěn)，企業(yè)利潤改善，股票市場吸引力正在提升。
當(dāng)然，樓市調(diào)控升級(jí)并不是要使房地產(chǎn)市場熄火，而是要避免資產(chǎn)價(jià)格泡沫累積過多并最終破裂。房價(jià)的大起大落對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利，特別是在穩(wěn)增長壓力仍然較大的當(dāng)下，擠出樓市投機(jī)泡沫，將更多的資金引導(dǎo)進(jìn)入其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)，有利于經(jīng)濟(jì)新動(dòng)力的培育。
