市民購房如何避免
不少人辛苦奔波就為能買到一套稱心如意的房子，在城市一隅有個落腳點。但如果在支付了房款、準備過戶時，才得知買到的竟是被法院查封的房屋，無法辦理產權過戶手續(xù)，這恐怕是最糟心的事了。為避免在購房中“房財兩空”，上周末，北京市二中院召開發(fā)布會做出相關提示。
問題 不慎買到查封房
據介紹，法院在對登記在被執(zhí)行人名下的房屋采取查封等強制措施過程中，會有買房人發(fā)現(xiàn)房屋被查封而無法過戶，向法院提出異議，要求停止執(zhí)行，解除查封。此種情況在法院非常多見，且有愈漸多發(fā)的態(tài)勢。
市二中院統(tǒng)計顯示，近八成案件是１０名以上買房人集體申請異議，最多高達１２７人。他們均是向開發(fā)商購買一手房的業(yè)主且是期房，幾乎都支付了全款?！耙坏┓课荼慌馁u，購房款只能向出賣方另行追索，而作為被執(zhí)行人的出賣方基本上已經沒有償付能力或者早已不知去向，買房人的畢生積蓄將轉瞬化為烏有。”
市二中院執(zhí)行二庭副庭長詹彤說，一些買房人在房屋查封前只是簽訂了認購書、意向書等，查封后才簽訂正式合同，這樣要求法院停止執(zhí)行很難得到支持。此外，如果在查封前未合法占有房屋或者查封時房屋尚未竣工交付，也不會得到支持。不能證明已支付了房款或因自身原因未及時辦理過戶登記也會被駁回。
解決 “預告登記”上保險
那么如何防范買房中可能存在的風險？詹彤介紹說，房屋開發(fā)銷售手續(xù)是否齊備、是否設定抵押、是否被法院查封，對于買房人能否順利完成交易、取得產權有重大影響。因此，買房前務必詳細調查了解房屋的上述情況，以及出賣方尤其是開發(fā)商的信用情況。一旦發(fā)現(xiàn)不妥，應當提高警惕，謹慎交易。
進行預告登記也是規(guī)避風險的重要手段之一。我國《物權法》規(guī)定的預告登記制度是保障房屋買受人順利實現(xiàn)物權的一項保全制度，一旦簽訂合同并辦理了預告登記，出賣方就無法再設定抵押并辦理抵押權登記，也不能再另行處分房屋，大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風險。同時，由于預告登記請求權具有排除包括強制執(zhí)行在內的處分，買受人請求停止處分的，法院理應支持。如果符合物權登記條件，還應當進一步解除查封，停止執(zhí)行。建議買房人充分利用法律賦予的權利，為自己筑起一道防火墻。
執(zhí)行法官侯成成說，“只要買房人和開發(fā)商在簽訂合同后去房屋管理部門做預告登記，就能夠在房產證到手之前，對抗法院的查封?！?
及時過戶防意外
俗話說，打官司就是打證據，要注意收集、保留足以證明房款支付和實際占有的合法有效證據，如發(fā)票、轉賬憑證、票據存根、入住通知、交納物業(yè)供暖費憑證等，盡量不要采用難以查證的現(xiàn)金方式支付房款。
同時，注意可能影響證據效力的細節(jié)問題，房款發(fā)票或收據上的付款人要與合同約定的買受人保持一致，不要對發(fā)票內容進行涂改，不要將房款輕易打入非出賣方賬戶，如開發(fā)商員工的個人賬戶等，避免證據瑕疵導致證明力下降。
除法律規(guī)定的特殊情形外，房屋所有權只有在依法登記后才發(fā)生法律效力，房屋一天不過戶到自己名下，就存在被法院作為他人財產采取強制執(zhí)行措施的風險。因此，在房屋交易中，買房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接，更要充分重視房屋物權的變更登記，在具備過戶條件時及時辦理變更登記，以防節(jié)外生枝產生難以挽回的損失。
統(tǒng)計顯示，２０１４年至今年１０月底，市二中院在執(zhí)行程序中共受理涉及買房人異議的案件為５８８件，占全部案外人異議案件總數(shù)的９１．６％。
