中央明確要研究產(chǎn)權(quán)續(xù)期 70年產(chǎn)權(quán)焦慮或?qū)⒔獬?/h3>
時間:2016/12/7
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“百姓的房屋風(fēng)可進,雨可進,未經(jīng)允許國王不可進?!边@是18世紀中葉英國首相威廉·皮特講的一句話,后來成為著名的“財產(chǎn)權(quán)保護”至理名言。土地使用權(quán)70年大限之后何去何從,一直是民眾關(guān)注的焦點。
日前,從中央層面給老百姓派發(fā)了一粒定心丸。11月27日,《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》(以下簡稱《意見》)正式對外公布,這是我國首次以中央名義出臺產(chǎn)權(quán)保護的頂層設(shè)計。
其中,對于老百姓非常擔(dān)心的土地70年產(chǎn)權(quán)到期的問題,《意見》提出“要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排,推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期”。
中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林認為,《意見》的實質(zhì)是承認并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實。對于70年土地使用權(quán)到期后的處理,要拿出妥善的辦法?!兑庖姟繁M管沒有出臺具體的內(nèi)容,但特別重要的是,指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進行制度設(shè)計。
地權(quán)焦慮
今年4月,溫州一批住宅土地使用年限即將或已經(jīng)到期,需要繳納相當(dāng)于房價三至五成的高額土地出讓金的消息引起了全社會的廣泛關(guān)注。
盡管溫州市國土局隨后稱這是對信息的誤讀,“對土地使用證到期的后續(xù)處理,溫州尚未制定政策,也沒有辦理過續(xù)期手續(xù)?!?
然而,溫州“到期土地”補交地價并非全國首例,深圳早已首開土地使用權(quán)到期有償延續(xù)的先河。2004年頒發(fā)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出,補繳地價數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價的35%,并按約定年期一次性支付。
土地使用權(quán)70年大限猶如一把“達摩克里斯之劍”,時刻懸掛在百姓的頭上?!兑庖姟返陌l(fā)布,如何緩解人們對地權(quán)續(xù)期的焦慮?房權(quán)地權(quán)不一致的矛盾該怎樣加速破題?
中國政法大學(xué)一位不愿署名的教授稱,物權(quán)法第149條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期”。但目前法律條文由于缺乏細則,如何“自動續(xù)期”存在不確定性,更沒有對出讓土地使用權(quán)續(xù)期出讓金的收取標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定,這一直是法律上的一個“模糊點”,難以操作。自動續(xù)期是一個重大問題,應(yīng)在全國范圍內(nèi)有統(tǒng)一的法律解釋,使之對未來有一個穩(wěn)定的預(yù)期。
如何改?
當(dāng)年《物權(quán)法》立法的時候,對于70年大限之后土地使用權(quán)如何處理的爭論較大。在當(dāng)前情況下,土地使用權(quán)期滿之后是自動續(xù)期,還是無償收回,《物權(quán)法》最終作了一個妥協(xié)各方利益的考慮,《物權(quán)法》規(guī)定,“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期?!币驗楫?dāng)時關(guān)于是否無償續(xù)期爭議很大,為了確?!段餀?quán)法》早日出臺,就選擇了擱置爭議,模糊處理的立法技術(shù)。
這次《意見》雖然沒有針對土地使用權(quán)70年大限后如何續(xù)期給出明確答案,但卻讓人們看到了希望:一是續(xù)期問題要有一個法律安排,所謂法律安排就是不能朝令夕改。二是要形成公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期,這句話的傾向性就更明確了。
中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新認為,土地使用權(quán)續(xù)期的關(guān)鍵是繳費問題。如何續(xù)期?有償還是無償?有兩個辦法:一是免費,讓利給業(yè)主;二是費改稅,不再收取出讓金,而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國家繳納稅金。
“目前在實踐中已經(jīng)開始遇到土地使用權(quán)到期后續(xù)期的問題,尤其是一些產(chǎn)權(quán)期限比較短的用地,針對這一問題的處理,實踐當(dāng)中的做法也不一致。把一次性繳納土地使用權(quán)費用改為定期繳納低額稅收模式,也是自動續(xù)期的一種探索方式。”前述中國政法大學(xué)教授稱。
經(jīng)濟學(xué)家馬光遠則呼吁盡快廢除土地使用權(quán)70年的規(guī)定,啟動《土地管理法》的修訂,并在土地管理法中將土地使用權(quán)的期限提高至100年或者199年,也就是實質(zhì)上的永久產(chǎn)權(quán)。這樣的好處是土地使用權(quán)如果有剩余年限,可以繼續(xù)買賣,打破政府壟斷土地市場的現(xiàn)狀,同時真正能夠形成良好的預(yù)期,并為房產(chǎn)稅掃除障礙。
“百姓的房屋風(fēng)可進,雨可進,未經(jīng)允許國王不可進?!边@是18世紀中葉英國首相威廉·皮特講的一句話,后來成為著名的“財產(chǎn)權(quán)保護”至理名言。土地使用權(quán)70年大限之后何去何從,一直是民眾關(guān)注的焦點。
日前,從中央層面給老百姓派發(fā)了一粒定心丸。11月27日,《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》(以下簡稱《意見》)正式對外公布,這是我國首次以中央名義出臺產(chǎn)權(quán)保護的頂層設(shè)計。
其中,對于老百姓非常擔(dān)心的土地70年產(chǎn)權(quán)到期的問題,《意見》提出“要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排,推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期”。
中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林認為,《意見》的實質(zhì)是承認并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實。對于70年土地使用權(quán)到期后的處理,要拿出妥善的辦法?!兑庖姟繁M管沒有出臺具體的內(nèi)容,但特別重要的是,指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進行制度設(shè)計。
地權(quán)焦慮
今年4月,溫州一批住宅土地使用年限即將或已經(jīng)到期,需要繳納相當(dāng)于房價三至五成的高額土地出讓金的消息引起了全社會的廣泛關(guān)注。
盡管溫州市國土局隨后稱這是對信息的誤讀,“對土地使用證到期的后續(xù)處理,溫州尚未制定政策,也沒有辦理過續(xù)期手續(xù)?!?
然而,溫州“到期土地”補交地價并非全國首例,深圳早已首開土地使用權(quán)到期有償延續(xù)的先河。2004年頒發(fā)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出,補繳地價數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價的35%,并按約定年期一次性支付。
土地使用權(quán)70年大限猶如一把“達摩克里斯之劍”,時刻懸掛在百姓的頭上?!兑庖姟返陌l(fā)布,如何緩解人們對地權(quán)續(xù)期的焦慮?房權(quán)地權(quán)不一致的矛盾該怎樣加速破題?
中國政法大學(xué)一位不愿署名的教授稱,物權(quán)法第149條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期”。但目前法律條文由于缺乏細則,如何“自動續(xù)期”存在不確定性,更沒有對出讓土地使用權(quán)續(xù)期出讓金的收取標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定,這一直是法律上的一個“模糊點”,難以操作。自動續(xù)期是一個重大問題,應(yīng)在全國范圍內(nèi)有統(tǒng)一的法律解釋,使之對未來有一個穩(wěn)定的預(yù)期。
如何改?
當(dāng)年《物權(quán)法》立法的時候,對于70年大限之后土地使用權(quán)如何處理的爭論較大。在當(dāng)前情況下,土地使用權(quán)期滿之后是自動續(xù)期,還是無償收回,《物權(quán)法》最終作了一個妥協(xié)各方利益的考慮,《物權(quán)法》規(guī)定,“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期?!币驗楫?dāng)時關(guān)于是否無償續(xù)期爭議很大,為了確?!段餀?quán)法》早日出臺,就選擇了擱置爭議,模糊處理的立法技術(shù)。
這次《意見》雖然沒有針對土地使用權(quán)70年大限后如何續(xù)期給出明確答案,但卻讓人們看到了希望:一是續(xù)期問題要有一個法律安排,所謂法律安排就是不能朝令夕改。二是要形成公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期,這句話的傾向性就更明確了。
中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新認為,土地使用權(quán)續(xù)期的關(guān)鍵是繳費問題。如何續(xù)期?有償還是無償?有兩個辦法:一是免費,讓利給業(yè)主;二是費改稅,不再收取出讓金,而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國家繳納稅金。
“目前在實踐中已經(jīng)開始遇到土地使用權(quán)到期后續(xù)期的問題,尤其是一些產(chǎn)權(quán)期限比較短的用地,針對這一問題的處理,實踐當(dāng)中的做法也不一致。把一次性繳納土地使用權(quán)費用改為定期繳納低額稅收模式,也是自動續(xù)期的一種探索方式。”前述中國政法大學(xué)教授稱。
經(jīng)濟學(xué)家馬光遠則呼吁盡快廢除土地使用權(quán)70年的規(guī)定,啟動《土地管理法》的修訂,并在土地管理法中將土地使用權(quán)的期限提高至100年或者199年,也就是實質(zhì)上的永久產(chǎn)權(quán)。這樣的好處是土地使用權(quán)如果有剩余年限,可以繼續(xù)買賣,打破政府壟斷土地市場的現(xiàn)狀,同時真正能夠形成良好的預(yù)期,并為房產(chǎn)稅掃除障礙。