中央經(jīng)濟工作會議前瞻：樓市調(diào)控一城一策議題值得期待
時間：2016/12/17
瀏覽量:
1555
本月下旬，中央經(jīng)濟工作會議將召開，如何為2017年經(jīng)濟工作定調(diào)或是本次會議重點。去年的中央經(jīng)濟工作會議以前所未有的篇幅對房地產(chǎn)去庫存進行了論述，而一年過后，樓市去庫存已經(jīng)取得初步成效，與此同時一些一二線城市房價出現(xiàn)大漲，今年會不會繼續(xù)聚焦房地產(chǎn)？針對樓市是否會出新的指導(dǎo)方針？這些都備受關(guān)注。
回顧：三年來首提房地產(chǎn) 去庫存成去年工作會議重點
2013年和2014年的中央經(jīng)濟工作會議皆沒有提及房地產(chǎn)，只是提及穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)惠民生等與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的字眼。2015年的中央經(jīng)濟工作會議明確提出要 “化解房地產(chǎn)庫存”，房地產(chǎn)去庫存成為2016年五大主要任務(wù)之一，這也是三年來中央經(jīng)濟工作會議首提房地產(chǎn)。
2015年中央經(jīng)濟工作會議要求：要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化， 擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
同時，會議要求要將農(nóng)民工落戶轉(zhuǎn)化為新增住房需求，明確提出要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。
針對住房租賃市場，會議明確要求要深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。
在市場方面，則鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，取消過時的限制性措施。
現(xiàn)狀：一二線城市暴漲后市場分化加劇
2015年中央經(jīng)濟工作會議之后，房地產(chǎn)去庫存穩(wěn)定推進，與此同時一些地方的房價也出現(xiàn)了上漲的態(tài)勢。2016年3月份，春節(jié)過后一線城市樓市開始整體爆發(fā)；隨后，樓市“四小龍”廈門、南京、合肥、蘇州輪番領(lǐng)漲；進入4月份，全國樓市漸有復(fù)蘇的趨勢；5、6月份，樓市又呈現(xiàn)出了高位回調(diào)的態(tài)勢。
分城來看，今年上半年，相對于三線城市，一二線城市的表現(xiàn)引人注目。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年國內(nèi)一線城市住宅房價累計上漲12.79%，漲幅較去年同期擴大7.62個百分點；而二線城市累計上漲5.33%，三線城市累計上漲僅4.27%。
不同于一二線城市的火爆，三四線城市樓市表現(xiàn)不盡如人意，房價還有進一步下跌趨勢，面臨的主要任務(wù)還是去庫存。
而在去庫存上，一二三線城市表現(xiàn)也是不盡相同：據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，截至2016年10月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為2631萬平方米、1.7億平方米和4088萬平方米，環(huán)比增幅分別為-6.4%、-1.0%和0.3%，同比增幅分別為-28.1%、-9.0%和-3.6%。
一線城市自5月份以來，庫存呈現(xiàn)出環(huán)比和同比雙下滑的態(tài)勢。二線城市10月份新增供應(yīng)量為1861萬平方米，低于9月份2179萬平方米的水平。庫存均保持了環(huán)比和同比下跌的態(tài)勢。三線城市10月份新增供應(yīng)量為395萬平方米，而新增成交量為382萬平方米，這使得庫存出現(xiàn)了上升?？傮w上看，三線城市的去庫存效果明顯改善，后續(xù)仍需繼續(xù)積極去庫存。
展望：一城一策是否會提上議題
2016年，針對部分城市房價上漲的的情況，樓市調(diào)控先后出現(xiàn)三波高潮：十一黃金周前后20多個城市出臺限購限貸政策；一行三會先后出臺措施，規(guī)范銀行理財、保險投資等資金介入房地產(chǎn)；11月10日開始，上海、天津等城市再次出臺調(diào)控措施。
究竟如何既去庫存，又不讓房價飆升呢？未來在房地產(chǎn)調(diào)控上，因地施策，一城一策或?qū)⒊蔀橹饕绞健?
發(fā)改委之前表示，下半年，針對市場分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進市場平穩(wěn)發(fā)展。對一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費，防止房價持續(xù)過快上漲。對三、四線等商品房庫存較大的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫存。即將召開的中央經(jīng)濟工作會議是否會再次對房地產(chǎn)做出部署，是否會將一城一策方針提上議題值得關(guān)注。
