貨幣還是土地？房?jī)r(jià)的秘密明年見分曉
時(shí)間：2016/12/14
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經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱剛剛做出了一個(gè)總結(jié)，說是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上流傳著的兩個(gè)似是而非的觀點(diǎn)都不對(duì)，一個(gè)是一些券商分析師認(rèn)為造成目前房?jī)r(jià)問題的原因是貨幣太多，二是很多房地產(chǎn)商所說的土地太貴。
“但事實(shí)上，這兩種觀點(diǎn)都是站不住腳的，相對(duì)于需求，我們的貨幣并不比過去多；另外，很多房地產(chǎn)商說，房?jī)r(jià)高是因?yàn)榈貎r(jià)高，現(xiàn)在的地價(jià)高于過去的房?jī)r(jià)。那我就問一個(gè)基本的問題，各位做企業(yè)的，這地價(jià)不是你拍出來的嗎？你要不是預(yù)計(jì)未來的房子賣得比現(xiàn)在好，你為什么拿這個(gè)地？”
樊綱的雙重否定，一是否定了單方面的貨幣原因，一是否定了土地太貴。但是，我覺得，樊綱并沒有能夠否定，一線城市的土地實(shí)在是供地太少。
根據(jù)光大證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高剛剛引用的一份數(shù)據(jù)，“今年前11個(gè)月，全國(guó)100個(gè)大中城市土地總供應(yīng)量同比下降8%，跌幅相比去年溫和收窄。但同期，北上廣深4個(gè)一線城市的土地供應(yīng)總量卻同比下降27%，跌幅大大超過全國(guó)平均水平?！?
開發(fā)商為什么要搶地?fù)尦伞暗赝酢?，一方面是的確不差錢，今年業(yè)績(jī)太好，“9·30”之前銀行貸款發(fā)債等資金成本也低也充足；但是更重要的原因，恰恰是對(duì)于他們房?jī)r(jià)看好的是一些熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)的擔(dān)憂，如果沒有地，房地產(chǎn)生意就轉(zhuǎn)不起來，那就等于他們手里有一部生產(chǎn)機(jī)器干脆就停產(chǎn)，無米下炊嘛。
“9·30”之后，各地政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控升級(jí)，先是重啟限購(gòu)限貸，然后是嚴(yán)查房地產(chǎn)商的杠桿，購(gòu)房者的杠桿，總之除了限購(gòu)之外，大部分措施都是從降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿入手的，也就是說從貨幣因素入手；同時(shí)，對(duì)于土地供應(yīng)而言，倒是延續(xù)了原來的措施，甚至是因?yàn)閾?dān)心拍出來的地王太多，供地更謹(jǐn)慎了。
我覺得在這樣一個(gè)局面下，市場(chǎng)上對(duì)于房?jī)r(jià)如此之高到底是貨幣太多還是供地太少的爭(zhēng)論，有可能在2017年見出分曉，在這里我們并不能給出一個(gè)肯定的答案，畢竟在2015-2016年的一二線城市的房地產(chǎn)牛市當(dāng)中，貨幣因素和土地因素都存在，很難分清到底哪一個(gè)是最根本的原因。
有意思的是，就在今年“9·30”房地產(chǎn)調(diào)控啟動(dòng)之前的9月27日，我在《地平線》專欄中寫過一篇《房地產(chǎn)的泡沫有多大？分歧比你想象的大得多》引發(fā)了一定的關(guān)注。
當(dāng)時(shí)我拿來做對(duì)比的，一個(gè)是海通證券的姜超團(tuán)隊(duì)，一個(gè)是光大證券的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高。
現(xiàn)在姜超已經(jīng)是海通證券的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家了，當(dāng)時(shí)他的團(tuán)隊(duì)給出了一個(gè)博眼球的結(jié)論，“2016年或是中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史大頂”。
這個(gè)結(jié)論的核心邏輯是人口見頂論加上杠桿極限論，“中國(guó)年輕人口數(shù)量已經(jīng)見頂，按照全球經(jīng)驗(yàn)看意味著地產(chǎn)銷量和新開工出現(xiàn)拐點(diǎn)，因而2016年的地產(chǎn)銷量激增與人口角度的需求無關(guān)，而是金融加杠桿下的投機(jī)現(xiàn)象。2016年居民拼命貸款買房，月均房貸接近5000億元，買房杠桿率也超過2倍、房貸/GDP已達(dá)8.6%，均接近或超過美國(guó)2007年的歷史峰值，表明中國(guó)居民購(gòu)房或已將杠桿用到極限，2016年或是中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史大頂?！?
而當(dāng)時(shí)徐高的觀點(diǎn)是，房?jī)r(jià)上漲的根本動(dòng)力不是貨幣而是土地，一線城市房?jī)r(jià)上漲背后有堅(jiān)實(shí)的基本面因素?！坝捎谖覈?guó)較高的首付比率，我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率還是遠(yuǎn)低于股市和債市”，“（貨幣緊縮或者限購(gòu)限貸）只是對(duì)需求的短期抑制，而非真正消滅，貨幣緊縮同時(shí)還會(huì)打壓地產(chǎn)投資行，導(dǎo)致兩三年后地產(chǎn)市場(chǎng)更為嚴(yán)重的供需失衡。于是，每一輪緊縮都為下一輪房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈埋下了種子?！?
上面兩位券商經(jīng)濟(jì)學(xué)家的話都是在今年“9·30”房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)之前說的，現(xiàn)在徐高還是在堅(jiān)持他的觀點(diǎn)，“貨幣作為一種流動(dòng)性很強(qiáng)的購(gòu)買力，沒有理由認(rèn)為它會(huì)只推升部分城市的房?jī)r(jià)，而繞過其他城市。不能籠統(tǒng)地把此輪房?jī)r(jià)上漲歸因于貨幣超發(fā)惹的禍，當(dāng)前城市間房?jī)r(jià)大幅度分化的現(xiàn)狀說明了貨幣并不是此輪房?jī)r(jià)上漲的主因?！?
而對(duì)于2017年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，徐高則認(rèn)為需要因城設(shè)策，“對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的一線及部分二線城市，其主要矛盾已經(jīng)從去庫(kù)存變成了補(bǔ)短板，需要通過加大土地供應(yīng)來放松房地產(chǎn)供給的瓶頸，釜底抽薪地平抑房?jī)r(jià)?！?
到底誰對(duì)誰錯(cuò)，一線城市的房?jī)r(jià)是已經(jīng)在2016年見到大頂了，還是在2017年繼續(xù)走高，我們其實(shí)沒有能力預(yù)測(cè)，但是在2017年可以想見的一種局面是，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的貨幣杠桿將被收緊，而一線城市的土地供應(yīng)則恐怕難以見到放松；所以在這種情況下，2017年的房?jī)r(jià)真正的走勢(shì)，將為我們揭開一個(gè)謎底，房?jī)r(jià)的上漲，到底是貨幣還是土地在發(fā)揮更重要的原力？
