房貸利息抵扣個(gè)稅路徑仍未明 租金抵扣成焦點(diǎn)
時(shí)間：2016/12/17
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個(gè)人所得稅改革方案最終還是沒能在樓繼偉任期內(nèi)出臺(tái)。隨著11月7日樓繼偉正式卸任財(cái)政部部長(zhǎng)，包括個(gè)稅、房產(chǎn)稅在內(nèi)的多個(gè)熱點(diǎn)話題成為下一任財(cái)政部長(zhǎng)重點(diǎn)工作。然而，相比資源稅、環(huán)境稅等稅制改革，個(gè)稅綜合與分類相結(jié)合的改革方案涉及多個(gè)抵扣因素，這也成為其難產(chǎn)的一個(gè)重要原因。
今年兩會(huì)期間，時(shí)任財(cái)政部部長(zhǎng)的樓繼偉曾表示，未來(lái)房貸利息可以抵扣個(gè)稅，但截止到目前，官方公布的個(gè)稅改革方案中并未對(duì)這一細(xì)節(jié)有過多的闡述。
在今年第5期《財(cái)經(jīng)智庫(kù)》上，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)陳杰認(rèn)為，美國(guó)政府實(shí)施對(duì)購(gòu)買或維修自有住房的貸款利息支出可以抵扣個(gè)人所得稅的政策，其中諸多經(jīng)驗(yàn)值得中國(guó)學(xué)習(xí)和借鑒。
值得注意的是，上述政策最多涉及兩套住房，且只對(duì)自有住房進(jìn)行抵扣，租房者的租金并不在個(gè)稅抵扣范圍內(nèi)。
自有住房可抵扣
對(duì)個(gè)稅改革的推進(jìn)工作，財(cái)政部可謂是不遺余力。11月9日，財(cái)政部對(duì)內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置進(jìn)行了微調(diào)，把“所得稅處”改為“企業(yè)所得稅處和個(gè)人所得稅處”。
政策部門細(xì)化也為個(gè)稅改革推進(jìn)提供了保障。今年全國(guó)兩會(huì)期間，時(shí)任財(cái)政部部長(zhǎng)的樓繼偉曾在多個(gè)場(chǎng)合明確表示，在對(duì)部分所得項(xiàng)目實(shí)行綜合計(jì)稅的同時(shí)，會(huì)將納稅人家庭負(fù)擔(dān)，如贍養(yǎng)人口、按揭貸款等情況計(jì)入抵扣因素，以體現(xiàn)稅收公平。
在過去8個(gè)月，輿論對(duì)房貸利息可以抵扣個(gè)稅的討論從未間斷過，但截止到目前，官方對(duì)此并未有任何表態(tài)。
陳杰表示，美國(guó)是主要發(fā)達(dá)國(guó)家中住房水平最高的國(guó)家，人均住房面積達(dá)到60 平方米。美國(guó)政府實(shí)施對(duì)購(gòu)買或維修自有住房的貸款利息支出可以抵扣個(gè)人所得稅的政策，刺激居民購(gòu)買和維護(hù)好自有住房，從而提高和保持居民的住房自有率。
在《政策性住房金融的美國(guó)案例分析》中，陳杰表示，美國(guó)的一些經(jīng)驗(yàn)或可以為中國(guó)所借鑒。
根據(jù)美國(guó)稅制，采用抵押貸款形式購(gòu)買或維修住房者，償還貸款的利息支出可以相應(yīng)地抵扣一定比例的應(yīng)課稅收入，最多涉及兩套住房，目前按揭貸款利息支出的最高抵扣額度可以達(dá)到100 萬(wàn)美元，把住房抵押給銀行而獲得消費(fèi)信貸融資的房屋凈值貸款的利息支出也可以最多抵扣10 萬(wàn)美元。
資料顯示，美國(guó)個(gè)稅征收中對(duì)單身、單身母子、贍養(yǎng)人口支出、個(gè)人住房貸款支出等項(xiàng)目都予以扣除。不過，上述政策僅僅對(duì)居民自有住房產(chǎn)生的房貸利息進(jìn)行個(gè)稅抵扣。
對(duì)此，美國(guó)主流社會(huì)認(rèn)為，要建立穩(wěn)定的社會(huì)，就必須建立穩(wěn)定的社區(qū)，而穩(wěn)定的社區(qū)與居民擁有自己住房的比例密切相關(guān)。美國(guó)學(xué)界也傾向認(rèn)為，住房自有者較租房者有更強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感。
中信建投證券研究發(fā)展部研究報(bào)告認(rèn)為，我國(guó)住房自有率基本維持在70%以上的水平，高于美、英、法、德和日等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家50%~70%的水平。
居高不下的自有住房依靠金融機(jī)構(gòu)的房貸支持。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，個(gè)人按揭貸款19783億元，同比增長(zhǎng)51.5%。居民杠桿率2004年~2015年的年均復(fù)合增速為8%，杠桿率從18%升至40%。
在此背景下，房貸利息納入個(gè)稅抵扣范圍，對(duì)自有住房者來(lái)說，其稅負(fù)將減輕。
租金抵扣成焦點(diǎn)
相比國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)對(duì)購(gòu)買自用住房實(shí)行稅收減免是其重要住房政策，也是其住房制度的一個(gè)突出特點(diǎn)。
在房貸利息抵扣個(gè)稅扣除額度上，美國(guó)主要包括兩個(gè)方面，一是沒有住房租房者，每年可得到一定美元的標(biāo)準(zhǔn)扣除；二是租住房且有抵押貸款，那么由此產(chǎn)生的利息可以從收入中進(jìn)行抵扣。
盡管租房者可以享受到一定標(biāo)準(zhǔn)的扣除，但其租金卻不在房貸利息抵扣的范圍。
陳杰在報(bào)告中表示，美國(guó)購(gòu)房稅收優(yōu)惠政策雖然是面向全體購(gòu)房者，但實(shí)際上受益的主要是中產(chǎn)階級(jí)、中高收入家庭。因此美國(guó)上述政策在政策出臺(tái)以后，也引起了一些爭(zhēng)議。
根據(jù)研究報(bào)告，72% 的貸款利息抵扣給到了最高20% 收入的人群，最低20% 收入的群體只得到不到0.1% 的貸款利息抵扣，最低20% ~ 40% 收入的群體也只得到1% 的份額，收入處于40% ~ 60% 的中間收入階層也只有7.6%。
此外，還有不少研究認(rèn)為，對(duì)按揭貸款利息支出實(shí)施稅收抵扣無(wú)助于提高居民的住房自有率，因?yàn)檫@些抵扣都被資本化到房?jī)r(jià)之中，只能讓開發(fā)商受益，購(gòu)房者難以真正受益。
對(duì)此，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇認(rèn)為，如果個(gè)稅按揭貸款利息支出扣除不僅僅限于自住房或第一套住房，那么這對(duì)于租房市場(chǎng)的健康發(fā)展也是極其有利的，對(duì)于降低租房者的房租支出也是有利的。
“一些大城市購(gòu)房資格限制之后，可用來(lái)出租的住房數(shù)量有限，降低了出租房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性，不利于租房者居住條件的改善?！睏钪居抡f。
根據(jù)歷年人口普查的數(shù)據(jù)推算，2000年我國(guó)住房租賃比例僅有20.55%，到2010年，我國(guó)住房租賃比例僅上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)，為21.05%，這一數(shù)字和70%以上的自有住房率相比仍有差距，但其背后的資產(chǎn)價(jià)值不可小覷。
根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，2015年我國(guó)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模達(dá)1.15萬(wàn)億元左右，到2020年，中國(guó)自有存量住宅將達(dá)到2.5億套，其中0.9億套將被用于出租，其房屋資產(chǎn)管理價(jià)值在150萬(wàn)億元左右。
楊志勇認(rèn)為，對(duì)于一些中等偏低收入和低收入群體雖然可能不能享受到按揭貸款利息支出個(gè)稅扣除的優(yōu)惠政策，但可以在限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等各類保障性住房的覆蓋范圍之內(nèi)，享受到的保護(hù)程度實(shí)際上不會(huì)低于個(gè)稅的利息支出扣除。
