京房貸再緊 銀行對套數(shù)認定考核外地未結(jié)清貸款
時間：2016/12/16
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為遏制房價過快上漲，調(diào)控之手從限購到房貸持續(xù)加碼升級，在抑制需求的道路上越走越遠。
“12月2日，就有國有大行下發(fā)了自12月5日起執(zhí)行最新版房貸政策通知，套數(shù)認定考核外地未結(jié)清貸款，有2筆及以上在途未結(jié)清住房貸款含北京、外地，直接拒貸。”多位接受《華夏時報》記者采訪的地產(chǎn)中介稱，這是“9·30”政策沒有提及的，但仍未有其他銀行跟進。
從明確遏制首付貸、提高首付比例，到上海等地出臺、北京部分銀行自行執(zhí)行“認房又認貸”政策，從限制房企發(fā)債到徹查開發(fā)商買地資本金來源。
“種種跡象顯示，不論是針對買方還是賣方，監(jiān)管部門此舉是要求商業(yè)銀行理性對待樓市。”融360分析師王夢升認為，這是從商業(yè)銀行的層面控制房貸市場過熱，給樓市降溫。
但中銀國際首席經(jīng)濟學(xué)家曹遠征接受《華夏時報》記者專訪時表示，防控樓市上漲的根本不在于房貸收緊，而是需要增加土地供給，北京等一線城市存在結(jié)構(gòu)用地失調(diào)的局面。
某國有大行北京房貸新規(guī)
在買方市場，為了抑制需求，繼北京出臺“9·30”新政之后，杭州、武漢、深圳、成都、天津等部分熱點城市進一步升級樓市調(diào)控政策。
11月10日杭州提高購房首付比例，15日武漢加強限購限貸，深圳提高公積金貸款首付比例，17日成都重啟限購，28日天津發(fā)布房貸新規(guī)，對非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，在市?nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%；戶籍居民購房，則最低首付比例為30%。這是天津“史上最嚴”樓市政策。
號稱全國調(diào)控最嚴的上海也在同一天出臺了樓市新政，且“認房又認貸”。
在北京地區(qū)，本報記者了解到，雖然目前仍在執(zhí)行“購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，對擁有1套住房的居民家庭，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%”的9·30新政的規(guī)定，但記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，某國有大行在房產(chǎn)套數(shù)認定上已考核外地未結(jié)清貸款情況。“通過央行征信系統(tǒng)，可以查看買家名下在途住房貸款情況。”據(jù)某地產(chǎn)公司中介人士介紹，如果在京無住房，但有2筆及以上在途未結(jié)清住房貸款含北京、外地，拒絕貸款。同理，在京擁有1套住房，且有2筆及以上在途未結(jié)清住房貸款含全國范圍，也將被拒貸。
此外，已經(jīng)結(jié)清的貸款記錄也將影響到利率折扣的執(zhí)行。以在京無住房人士為例，在外地也無在途住房貸款，且名下曾有3筆以下（不含）貸款記錄，首套房貸款利率按不低于央行檔次基準利率0.85倍執(zhí)行，但如有1筆在途住房貸款，利率就上浮至0.95倍執(zhí)行。
而針對反復(fù)利用按揭貸“加杠桿”的購房人群，則貸款執(zhí)行更高的利率浮動。如在京無住房人群，但名下曾有3筆以上（不含）貸款記錄，則首套房貸款利率按不低于央行檔次基準利率0.95倍執(zhí)行，但如有1筆在途住房貸款，利率就上浮至1.05倍執(zhí)行。
“值得注意的是，新政還將嚴格執(zhí)行借款人償還住房貸款月支出不高于其月收入50%規(guī)定，對購房人收入證明認真把關(guān)，把關(guān)的內(nèi)容包括不再接受子女和父母共借，共同開具收入證明的貸款方式?！倍辔唤邮苡浾卟稍L的地產(chǎn)人士表示，如果房價不能得到進一步控制，多家銀行會繼續(xù)跟進。
房貸調(diào)控抑制需求
當(dāng)下，大多數(shù)銀行仍對貸款利率有下浮優(yōu)惠，但首現(xiàn)上升趨勢。融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月超八成銀行首套房貸款有折扣，全國首套房平均利率為4.45%，首次回漲。
二套房方面，35個城市533家銀行中，除9家停貸銀行外，共有514家銀行執(zhí)行基準利率上浮10%，平均利率為5.40%，較10月增加0.01個百分點。從同比來看，去年同期二套房利率為5.38%，11月同比上升0.02%。
同時，在貸款審查方面銀行明顯收緊。多位銀行人士告訴記者，行里加強對個人收入證明的審核，包括個人流水的真實性、個人信用的良好程度等。
“調(diào)控讓更多的購房需求被抑制，銀行的按揭貸款量自然會下來?！倍辔汇y行人士接受采訪時稱，未來樓市信貸政策主要依據(jù)房價的走勢，如果房價還在漲，部分二線城市還會繼續(xù)出臺收緊的信貸政策，套數(shù)認定考核全國未結(jié)清貸款，利率浮動考核貸款記錄都將進一步遏制居民“加杠桿”行為。
但曹遠征認為，防控樓市上漲的根本不在于房貸收緊，而是需要增加土地供給。
“現(xiàn)在的情況是中國的房地產(chǎn)建筑面積百分之六七十集中在三四線城市，但是它銷售收入只占30%，百分之三四十在一二線城市，銷售收入占70%?！辈苓h征認為，這個結(jié)構(gòu)肯定是不對的。
“此外北京等一線城市還存在結(jié)構(gòu)用地失調(diào)的局面?！辈苓h征表示，第一、大城市是否需要農(nóng)業(yè)指標，這值得探討；第二、北京商業(yè)用地和工業(yè)用地占了70%，住宅用地只有30%，建設(shè)用地結(jié)構(gòu)仍需調(diào)整；第三、北京有很多小產(chǎn)權(quán)房，能不能讓其進入市場解決供給問題。
中信信托副總經(jīng)理劉小軍認為一線城市房價總是在往上漲的原因很簡單，就是因為人不斷涌進，產(chǎn)業(yè)也不斷涌進。他認為，房地產(chǎn)既然是一種商品，首先就要受供求關(guān)系的影響。
曹遠征表示，解決高房價的唯一抓手就是做房地產(chǎn)供給側(cè)的改革，就要增加房子的供應(yīng)，滿足居住需求，平衡房價。
