調控加碼樓市入秋 房地產再拼投后管理
2016年10月，部分二三線城市調控政策升級，導致年初以來持續(xù)火熱的房地產市場降溫。在此情況下，投后管理水準成為一個企業(yè)競爭力的決定性因素
即將過去的2016年，中國房地產市場可謂經歷了“冰火兩重天”：從年初開始，一些大中城市銷售漸熱，房價在前三個季度走出了一波快速上漲行情；10~11月，不少大中城市持續(xù)出臺限購限貸等措施，市場快速降溫，和著季節(jié)更替一夜入秋。
調控持續(xù)，市場降溫，未來房地產市場將迎來一段調整期，對各大房企的融資能力、去化能力提出了新的考驗，業(yè)界對房地產投后管理能力愈加重視，“科學運營”、“投后管理”等概念被反復提及。專業(yè)從事房地產投后管理的資產管理公司中融惠誠認為，投后管理正是考驗房地產項目管理水平的關鍵因素。
樓市調控不斷升級
繼10月22個城市密集出臺房地產調控政策之后，11月中旬，深圳、武漢、杭州、福州調控政策再次升級：深圳、杭州、武漢公積金貸款政策收緊，首付比例上調，深圳、福州暫停發(fā)放第三套房公積金貸款；武漢非本地戶籍限購條件增加，需提供2年以上連續(xù)社?；騻€稅證明，首付比例也有所上調。
11月28日，上海、天津緊急出臺信貸收緊政策，尤其是上海，首套房首付比例提升至35%,二套房“認房又認貸”，剛需和改善需求同時受到抑制；天津首套房首付提至30%（外地家庭市六區(qū)和武清區(qū)首付40%），二套首付40%，這與近期天津地價、房價繼續(xù)快速上升不無關系。
專家認為，熱點城市的密集調控仍在延續(xù)，收緊政策繼續(xù)加碼的空間仍然很大，房價不穩(wěn)調控不休。同時，有多地明文規(guī)定新房備案價格零增長。
根據10月住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《關于進一步規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)經營行為維護房地產市場秩序的通知》，對房地產開發(fā)企業(yè)的9種不正當經營行為做出了明確界定：一類是誤導、欺詐、炒作行為，包括發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等；另一類是違法違規(guī)銷售行為，包括未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售等。同時要求各地依法嚴肅查處散布謠言擾亂房地產市場秩序的違法違規(guī)行為，保護消費者合法權益，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
此后的一個多月，深圳、北京、上海等多地在全市范圍內開展了一場大型的房地產行業(yè)違法專項整治統(tǒng)一執(zhí)法行動，對在售樓盤進行突擊檢查。多數(shù)房企均展開了自查行動，將有明顯違反新廣告法的宣傳廣告做出置換，對敏感字眼進行刪除，在各平臺發(fā)布過的違反廣告法的軟文進行了刪除。
限購城市交易量下降
市場降溫顯著
本輪房地產市場調控主要從限購、限貸、土地供應、市場監(jiān)管等方面進行調節(jié)，體現(xiàn)因城施政分類調控原則，目的為嚴控房價過快上漲。從市場數(shù)據來看，本輪房地產調控政策可謂立竿見影，各地樓市普遍由熱轉涼，一線城市成交量萎縮，基本上達到控制房價的效果，二線城市根據各地政策力度不一，成交量已經首先萎縮。
11月CRIC監(jiān)測到57%的重點城市成交量環(huán)比跌幅超過30%，甚至部分城市同比、環(huán)比跌幅皆超過50%。
具體來看，11月28個重點城市商品住宅成交量環(huán)比下跌18%，同比下跌2%。一線城市成交量同、環(huán)比分別下降35%和33%；二三線城市整體跌多漲少，24個重點城市商品住宅環(huán)比下跌16%，同比上漲4%，超過七成城市成交量環(huán)比下跌。值得注意的是，在已出臺調控政策的城市中，僅4城成交環(huán)比上漲，分別為武漢、南寧、鄭州、福州（數(shù)據來源：CRIC2016）。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇12月13日表示，從10月份和11月份房地產價格的數(shù)據表現(xiàn)來看，調控應該說取得了初步成效。
管理層加強房地產金融監(jiān)管政策
10月28日召開的中央政治局會議提出要堅持穩(wěn)健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產泡沫和防范經濟金融風險。10月21日，中國銀監(jiān)會召開三季度經濟金融形勢分析會，要求嚴控房地產金融業(yè)務風險，嚴格執(zhí)行房地產貸款業(yè)務規(guī)制要求和調控政策；審慎開展與房地產中介和房企相關的業(yè)務；規(guī)范各類貸款業(yè)務管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產領域；加強房地產信托業(yè)務合規(guī)經營。
11月4日，中國保監(jiān)會下發(fā)《關于開展不動產投資及基礎資產為不動產的金融產品投資自查有關事項的通知》，加緊摸底保險行業(yè)不動產投資現(xiàn)狀，擬規(guī)范保險資金不動產投資行為，防范投資運作風險。11月11日，國家發(fā)改委下發(fā)《關于企業(yè)債券審核落實房地產調控政策的意見》，要求嚴格限制房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產項目。從政策方向上看，相關監(jiān)管層都明確收緊了商業(yè)性房地產的開發(fā)融資。
“科學運營”“投后管理”
成為專家建議的關鍵詞
隨著各地限購政策的出臺，盤點存續(xù)項目的銷售情況以及去化速度成為各大房企的重中之重，“科學運營”、“投后管理”等概念也反復被提及。中融惠誠是一家累計管理投融資資金規(guī)模超過2000億元，直接參與百余萬平方米房地產項目開發(fā)的資產管理公司，其內部負責人認為，當前不同地區(qū)樓市情況分化嚴重，市場結構差別顯著，“因城施政”是科學有效的手段，房地產市場將會迎來一個調整期，更應該注重科學運營及管理。
“之前很多機構認為，項目資金投放完畢，項目已經完成了80%?，F(xiàn)在，大家逐漸意識到，這才只是開始——投后管理水平才是真正的決定因素?！鄙鲜鲐撠熑苏J為，“投后管理能夠大大降低企業(yè)的試錯成本，以中融惠誠為例通過盡職調查、審計走訪、咨詢策劃等服務幫助金融機構查弊解惑；同時憑借內部直投團隊，中融惠誠還能對地產項目實現(xiàn)開發(fā)或處置，對不良資產進行資產并購和重組，融資或再融資服務?！?
隨著熱點城市分類調控、精準施策，國家對房地產金融監(jiān)管的加強和房地產市場秩序的進一步規(guī)范，熱點城市樓市有望繼續(xù)呈現(xiàn)量降價穩(wěn)格局，全國房地產市場將趨于理性。
