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2016年由于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，商住兩用房市場也出現(xiàn)了降溫的狀況，投資客開始紛紛離場，轉(zhuǎn)向別的市場；而平層空間產(chǎn)品或成為新的投資方向。

市場冷淡 投資客開始撤離

2016年前8月，北京商住類產(chǎn)品共成交41629套，為去年同期的5倍，相比去年全年成交量高出98%，為歷史新高。前8月商住類產(chǎn)品成交金額高達774.82億元，比2015年全年還高出88%。

在商住產(chǎn)品日益泛濫的情況下，政府不得不加強嚴控手段。除了對在售商住項目嚴查嚴控，北京市在新增和再次供地等方面也進行了收緊?！??30新政”從土地、房屋供應(yīng)、房價限制、信貸、交易管理等方面進行嚴格的市場調(diào)控，隨后北京新建住宅市場持續(xù)降溫，商住產(chǎn)品也不例外。

據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，“9?30新政”之后，北京商住產(chǎn)品成交量再也沒超過2000套，尤其是10月首周（10月3日-9日）成交985套，環(huán)比下降65.2%。10月31日-11月20日這三周的成交量均低于1000套，最低時僅為421套。

商住客群中一部分是剛需、剛改型，還有一部分是投資型，他們都對價格比較敏感。樓市進入密集調(diào)控期后，相當一部分投資客選擇觀望或撤離。隨著投資熱度降低，商住項目整體進入觀望期，部分投資客選擇暫時退出，尋求新的投資渠道。

新規(guī)出臺 LOFT房源可能銷聲匿跡

近期，有開發(fā)商收到了《北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會關(guān)于加強商業(yè)、辦公類項目規(guī)劃管理的通知》。通知要求開發(fā)商限期整改違規(guī)“商改住”產(chǎn)品。2016年12月31日前未整改到位的，將禁止違規(guī)企業(yè)法人和企業(yè)法人代表參與北京市土地市場交易。北京市商改住"擦邊球"產(chǎn)品一直處在風口浪尖。但這一次，商住樓嚴查風暴比以往來得更為強烈。

通知中規(guī)定，200平方米以下的商住層高控制在3.6米以下，這將導致LOFT產(chǎn)品可能就此絕跡；要求在售項目暫停網(wǎng)簽或進行整改，將會影響網(wǎng)簽量；未售項目和在建項目不得改變土地出讓合同規(guī)定的用途且層高有限制，這也將導致報批審核力度加大、項目附加值減小。

北京此輪商住房調(diào)控主基調(diào)是遏制商改住項目和嚴控商住市場，具體內(nèi)容包括：暫停發(fā)放新增商住房產(chǎn)證、預售證等；重新考察和規(guī)劃未開工建設(shè)的商住項目；暫停開工未售的商住項目；不提供新增商住用地。一系列舉措對于目前的商住樓市場無疑是沉重的打擊。盡管如此，相比于普通住宅產(chǎn)品，商住樓在購房門檻和購房成本方面仍有著可觀的優(yōu)勢，面對市場同質(zhì)化嚴重商住房產(chǎn)品，特色產(chǎn)品在淡市環(huán)境下更能凸顯優(yōu)勢。

平層產(chǎn)品或成商住房發(fā)展新趨勢

一提起LOFT產(chǎn)品一直主打年輕時尚的青年客群，雖然用于買一層送一層，面積小，總價低等特征，隨著同類產(chǎn)品的增多，LOFT的弊端也逐漸顯現(xiàn)。

層高是每個LOFT產(chǎn)品無法逃避的問題。以市場上流行的層高4.2米LOFT為例，凈高基本上在4米，按入戶門標準高度2.5米計算，首層層高不能低于2.5-2.6米，樓板約15cm，剩余層高僅1.35米，在不足1.4米高的空間內(nèi)，無論做臥室還是書房都極為尷尬和不適，首層也更壓抑。除此之外，LOFT產(chǎn)品還有隔音差、裝修成本高等缺點。其面向的群體也具有一定的局限性。

面對市場上過度開發(fā)缺乏新意的LOFT產(chǎn)品，位置配套優(yōu)越的平層產(chǎn)品也就成了商住市場的佼佼者。相比于LOFT產(chǎn)品的雙層設(shè)計，平層空間在一層內(nèi)解決了所有需求，層高合適，舒適感較高，深受一些都市白領(lǐng)、中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者的歡迎。因此平層空間出租、投資回報率高，升值潛力大。

高人氣的平層產(chǎn)品往往處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)，周邊的配套設(shè)施也比較完善。京西門頭溝重點打造WSD（首都西部綜合服務(wù)區(qū)），并決定將長安街向西拓展，即自首鋼東門延至門頭溝，徹底打通門頭溝與城區(qū)的主動脈。隨著區(qū)域利好優(yōu)勢的發(fā)展，未來人流、信息流和資金流將匯集于此。

目前，門頭溝板塊已經(jīng)是知名開發(fā)商的聚集地，保利、綠城、鴻坤、金地、萬科、遠洋、中駿、電建、融創(chuàng)、華潤、華遠等十余家知名房企在此落子，許多項目仍然瞄準了LOFT商住產(chǎn)品。而鴻坤旗下的七星長安項目彌補了該區(qū)域市場的空白。

項目鎖定半山區(qū)位，背靠定都閣，環(huán)抱靈山、百花山、妙峰山，一面臨永定河，不僅為項目攬獲高達64.27%的綠化率，生活環(huán)境優(yōu)越。項目其所在的京西WSD新城，占盡老城區(qū)發(fā)達居住配套優(yōu)勢，亦享有2200億投資的強勢拉動和新產(chǎn)業(yè)進駐紅利，橫跨老城區(qū)、新城區(qū)雙重標準。鴻坤七星長安推出的平層空間產(chǎn)品在門頭溝板塊的商住市場中脫穎而出，受到了廣泛關(guān)注。