中國房地產(chǎn)市場2017年趨勢全面解析
近期，中央經(jīng)濟(jì)會議上，政府強(qiáng)調(diào)要去杠桿和抑制房地產(chǎn)市場泡沫，也預(yù)示了2017年房地產(chǎn)市場的新趨勢。
面對中國經(jīng)濟(jì)近二十年來增速較低的一年，四季度GDP增長預(yù)計將穩(wěn)于6.7%收尾。這一年房地產(chǎn)市場也是風(fēng)云變幻：樓市"雙限"政策嚴(yán)厲出臺、辦公樓供應(yīng)與日俱增、實體商業(yè)轉(zhuǎn)型面臨挑戰(zhàn)；縱觀國際：英國脫歐、美聯(lián)儲加息、人民幣貶值影響著全球房地產(chǎn)形勢。
第一太平戴維斯中國首席執(zhí)行官兼董事長劉德?lián)P先生深度點(diǎn)評經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)領(lǐng)域大事件，并全面解析2017中國市場大趨勢。
中資出海：進(jìn)退何所向？
2017中國企業(yè)"出海"的呼聲不減，但卻傳出了國家收緊海外投資的風(fēng)聲，中國企業(yè)"出海"到底是難是易？
劉德?lián)P： 從全球宏觀面來看，世界政治經(jīng)濟(jì)格局正在變遷。美國經(jīng)濟(jì)目前正處于上升期，經(jīng)過近一年的"嘴上加息"，美聯(lián)儲終于采取行動，這一輪加息可能引發(fā)其他經(jīng)濟(jì)體利息相應(yīng)波動，包括中國。一旦加息，貨幣流通量及外流量將減少，經(jīng)濟(jì)增速也將有所放緩。2017年美聯(lián)儲預(yù)計加息三次，因此我們還需觀察一段時間來分析其對中國市場帶來的潛在聯(lián)動效應(yīng)。
從中國政府長期策略來看，政府仍鼓勵中國企業(yè)走出國門，但短期則需要有防止外匯過分流失的舉措。目前的政策并不存在"限制"這一趨勢的現(xiàn)象，仍然以合理管控為主。隨著市場發(fā)展成熟，中國企業(yè)走出國門，向海外擴(kuò)張是大勢所趨。這也是中國企業(yè)了解和適應(yīng)世界經(jīng)營規(guī)則的最好渠道，更是大型企業(yè)國際化發(fā)展的必經(jīng)之路。
在國內(nèi)一線城市全面限購住宅的大環(huán)境下，個人海外房地產(chǎn)投資是不是另一個好的投資渠道？
劉德?lián)P：國內(nèi)限購限貸政策正處于收緊階段，而國外一些城市的資產(chǎn)價格降幅明顯，海外投資值得關(guān)注。
中國一線城市從去年下半年到今年的樓市價格上漲迅速，相較之下一些海外成熟市場就顯得很有競爭優(yōu)勢，比如英國倫敦，經(jīng)歷脫歐之后，無論房價和匯率都極具吸引力，一些資產(chǎn)價格甚至跌幅明顯。然而，個人海外投資需經(jīng)外匯管理局嚴(yán)格審批，所以最終是否順利成交還需考慮各方綜合因素。
零售地產(chǎn)：實體商業(yè)的轉(zhuǎn)型之路
2016百貨關(guān)店的例子不少，你是如何看待從這一事件反映出的大百貨危機(jī)，和零售市場危機(jī)？
劉德?lián)P：中國的經(jīng)濟(jì)正處于調(diào)整中，消費(fèi)力的變化對零售業(yè)影響很大，而零售業(yè)自身也正處于變革和轉(zhuǎn)型之中。
百貨公司承載了中國商業(yè)地產(chǎn)的巨變，具有歷史意義，改革開放初期，只有百貨公司的營業(yè)執(zhí)照才能進(jìn)出口貨品，它曾經(jīng)是品牌展示的最佳平臺。如今市場開放，高端品牌進(jìn)入專賣店；性價比較高的商品入駐網(wǎng)店；以往占據(jù)首層的化妝品專柜，也淹沒在海外代購之中。品牌流失大大削弱了百貨的競爭力。因此，無論百貨業(yè)態(tài)未來的發(fā)展重點(diǎn)都在于與時俱進(jìn)，才能走出如今略顯尷尬的處境。
事實上不只是百貨，這幾年零售地產(chǎn)都面臨轉(zhuǎn)型和更新的問題，您是否觀察到一些新的、成功案例的出現(xiàn)？
劉德?lián)P：商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型也包含了零售模式和營銷手法的改變。為了應(yīng)對激烈競爭，抓住消費(fèi)者的眼球，無論是零售商還是開發(fā)商都不斷地引入創(chuàng)新的營銷手法。比如目前在市面上大受好評的Pop-up Store（快閃店）。
我非常看好這類營銷模式，它讓原本"固態(tài)"的購物中心變得更為"動態(tài)"，充分利用空間，不斷更替引入新的品牌、新的產(chǎn)品、新的活動。對于新進(jìn)中國的零售商來說可以利用Pop-up Store進(jìn)行試水，對于成熟品牌則可通過Pop-up Store靈活展示產(chǎn)品，提升品牌吸引力。
同時，隨著消費(fèi)者對健康和品質(zhì)生活的追求，我們看到今年的零售市場中戶外運(yùn)動類，生活休閑受到越來越多消費(fèi)者的喜愛，擴(kuò)張迅速。這類商品的定位更加分明，專業(yè)和休閑商品均衡發(fā)展。
寫字樓：新模式增添新動力
這幾年，聯(lián)合辦公空間的發(fā)展迅速，聯(lián)合辦公空間真的有市場需求嗎？
劉德?lián)P：目前，對于聯(lián)合辦公空間有兩大驅(qū)動力，可以說聯(lián)合辦公空間是市場的好幫手。
第一大驅(qū)動力來源于國家對于"雙創(chuàng)"的推廣和互聯(lián)網(wǎng)的鼓勵，使對聯(lián)合辦公空間的需求與日俱增。第二大驅(qū)動來源于未來1.5到3年的寫字樓供應(yīng)高峰，高供應(yīng)催生寫字樓多元化空間的產(chǎn)生，聯(lián)合辦公便是其中一個重要的類型。
聯(lián)合辦公空間可以較好地控制辦公成本，對新興企業(yè)極具吸引力，而當(dāng)新興企業(yè)具備一定規(guī)模后，又將轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)辦公樓，因此聯(lián)合辦公更像是一種載體，與傳統(tǒng)辦公樓相輔相成。
除了專業(yè)的聯(lián)合辦公空間運(yùn)營商，一些開發(fā)商也積極投身于聯(lián)合辦公空間的打造，聯(lián)合辦公空間的收益率很可觀嗎？
劉德?lián)P：我認(rèn)為開發(fā)商經(jīng)營聯(lián)合辦公空間并不完全是短期收益的考量，而更側(cè)重于三大要素。
首先，開發(fā)商經(jīng)營聯(lián)合辦公空間更像是為新興企業(yè)提供孵化基地，對于有潛力的新興企業(yè)進(jìn)行日后的投資或收購；其次，配合國家對"雙創(chuàng)"的推廣力度，劃撥一些新項目的空間打造聯(lián)合辦公空間也是為項目的品牌推廣作考量；最后，新興企業(yè)在具有一定規(guī)模后，也有可能成為辦公樓的主力租戶之一，這也是為辦公樓儲備潛在租戶。
2017中國未來房地產(chǎn)市場大趨勢
趨勢一：中國零售業(yè)發(fā)展空間巨大
中國的零售業(yè)充滿挑戰(zhàn)，它對零售商還有吸引力嗎？
劉德?lián)P：全球的經(jīng)濟(jì)還較為低迷，對于零售商來說挑戰(zhàn)無處不在，但中國，與其說充滿挑戰(zhàn)，我覺得更多的是機(jī)遇。中國的消費(fèi)群體龐大，還有很多未得到開發(fā)的新領(lǐng)域，因此零售商的擴(kuò)充空間很大。
對于國際零售商來說，我覺得挑戰(zhàn)更多的是來自于文化和消費(fèi)習(xí)慣的差異。中國的消費(fèi)者接受新事物的速度很快，喜好變化得也很快。目前，中國正大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)，零售商更應(yīng)結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)迅速滲透中國市場，擴(kuò)大品牌影響力，并緊跟消費(fèi)者步伐，甚至可以引領(lǐng)未來消費(fèi)趨勢。
對于本土零售商來說，應(yīng)把握近水樓臺先得月的優(yōu)勢。關(guān)注國內(nèi)消費(fèi)者的需求，在營銷策略、品牌打造、產(chǎn)品品質(zhì)和包裝上下足功夫。忽略國內(nèi)市場可能造成巨大損失。
趨勢二：寫字樓需求進(jìn)入細(xì)分時代
寫字樓面臨供應(yīng)高峰，即使是一線城市也不列外，對未來的一線城市寫字樓市場是否有所擔(dān)憂？
劉德?lián)P：一線城市的寫字樓市場已經(jīng)進(jìn)入了極為細(xì)分的市場，以上海為例，我們已經(jīng)不能宏觀的分析整個上海寫字樓市場，則因進(jìn)一步探索細(xì)分市場。
核心區(qū)的供應(yīng)仍然有限，租金平穩(wěn)，空置率保持在低位。次級商圈供應(yīng)較大，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)區(qū)域定位打造項目，吸引特定的租客群體。比如，徐匯濱江擁有夢工廠和湖南衛(wèi)視，則更定位文化娛樂產(chǎn)業(yè)；虹橋板塊擁有交通樞紐的優(yōu)勢，對于業(yè)務(wù)輻射長三角一帶的制造業(yè)擁有更強(qiáng)吸引力；北外灘區(qū)域則以大型國有企業(yè)的自用型寫字樓為主。
上海是中國面向世界的窗口。作為中國門戶城市，上海正全力建設(shè)全球金融中心，"一帶一路"以及自由貿(mào)易區(qū)等大型戰(zhàn)略計劃，將增強(qiáng)中國與鄰國的貿(mào)易、投資及商務(wù)聯(lián)系，加之一些跨國企業(yè)在中國都有計劃部署擴(kuò)張，相信將進(jìn)一步刺激寫字樓市場需求增長。
趨勢三：資產(chǎn)管理成制勝關(guān)鍵
中國一線城市土地稀缺，價格高企，開放商應(yīng)如何應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，穩(wěn)步發(fā)展？
劉德?lián)P： 中國一線城市的土地供應(yīng)稀缺，土地價格越來越高。以往忙于"拍地，賣樓"的開發(fā)商在這一輪的調(diào)整中將面臨多元化發(fā)展經(jīng)營的問題。
開發(fā)商很難保持高增長，單一粗放的"買賣"模式，需要進(jìn)一步結(jié)合可持續(xù)性"經(jīng)營"模式，優(yōu)化運(yùn)營高品質(zhì)的商業(yè)項目，為日后獲取穩(wěn)定的收益做好準(zhǔn)備。這意味著企業(yè)需要降低負(fù)債，并積極提升項目營銷管理，儲備專業(yè)運(yùn)營人才團(tuán)隊，真正下好可持續(xù)發(fā)展的"資產(chǎn)管理"這盤棋。
趨勢四：2017年下半年或再現(xiàn)住宅市場分水嶺
2016年整年對住宅的調(diào)控此起彼伏，上海更是在鄰近年末的時候再次收緊信貸，如看看待這對2017年住宅市場的影響？
劉德?lián)P：2015年末到2016年的住宅市場太過熱情，政策調(diào)整也是希望可以穩(wěn)定市場。上海住宅市場在年末再次迎來"緊箍咒"，因此2017年上半年應(yīng)該是住宅市場的冷凝期，成交量及價格都將放緩，2017年下半年市場有望迎來逐步回暖，具體回暖力度還要看中國整體經(jīng)濟(jì)的情況，所以說明年下半年應(yīng)該是住宅市場的分水嶺。
然而挑戰(zhàn)總與機(jī)會并存，住宅銷售市場的冷卻將刺激租賃市場的提升。尤其是服務(wù)式公寓市場，作為租賃市場的重要組成部分。我們已經(jīng)看到近期市場來自本地租戶的需求日益涌現(xiàn)，我相信服務(wù)式公寓市場未來將有更搶眼表現(xiàn)。
