樓市需要長效機(jī)制 房地產(chǎn)稅或?qū)⒓涌炻涞?/h3>
時間:2017/1/5
瀏覽量:
1498
2016年的房地產(chǎn)市場調(diào)控越來越緊,2017年或?qū)⒗^續(xù)持續(xù)。長效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應(yīng)急調(diào)控政策,關(guān)鍵是需要完善長期制度建設(shè),房地產(chǎn)稅等長效政策有望加快落地。
冷清—火爆—冷卻,僅僅兩年多時間,樓市就經(jīng)歷了如此“打擺子”周期,擺脫這樣的反復(fù),建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制再度提上議程。
告別“打擺子”,呼喚長效機(jī)制
2016年12月16日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確表示,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)分析,過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策,所以經(jīng)常因?yàn)榻?jīng)濟(jì)走勢不同而出現(xiàn)波動,長效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應(yīng)急調(diào)控政策,關(guān)鍵是需要完善長期制度建設(shè),房地產(chǎn)稅等長效政策有望加快落地。
“‘剎車’不能踩太久,光靠需求側(cè)調(diào)控也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?!比f科總裁郁亮近期在接受《人民日報》專訪時說,房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期健康發(fā)展,關(guān)鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時機(jī),建立長效機(jī)制、增加有效供給。
房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵還是要治本,也就是要建立起制度框架,包括土地、投融資、住房以及稅收制度等 第一財經(jīng)記者高育文攝
財政部原財政科學(xué)研究所所長、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長賈康也認(rèn)為,中國的房地產(chǎn)市場就是“打擺子”式的,“之前大家還擔(dān)心冰火兩重天,冰這邊的壓力太大,好多三四線城市和部分二線城市去庫存壓力那么大,沒想到才幾個月迅速火熱起來,一線城市和二線熱點(diǎn)城市房價快速上漲,各地政府迫不得已,不斷推出各種限購限貸措施,這種‘打擺子’式的表現(xiàn),再次說明我們前幾年說的多輪調(diào)控主要是治標(biāo),而非有效治本?!?
他認(rèn)為,過去的調(diào)控都是簡單的調(diào)節(jié),光講政策的話,放寬就是取消限購限貸,收緊就是恢復(fù)限購限貸。“這種治標(biāo)的方式根本不夠用,關(guān)鍵還是要治本,也就是要建立起制度框架,包括土地、投融資、住房以及稅收制度等。”
這其中,房地產(chǎn)稅討論多年,關(guān)注度一直很高。雖然早在上海和重慶展開局部試點(diǎn),但房地產(chǎn)稅推進(jìn)過程一直“雷聲大雨點(diǎn)小”。有專家認(rèn)為,房地產(chǎn)稅推廣在技術(shù)方面不存在問題,主要障礙在于既得利益群體的阻撓。
“放眼看去,世界上稍微現(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)體,都建立起了住房保有環(huán)節(jié)的稅收制度,中國這個坎遲早要過的,那么早一點(diǎn)考慮,爭取不那么滯后,這也是一個應(yīng)有的選擇?!辟Z康說,房地產(chǎn)稅不是“定海神針”,一招決定全局,但它是制度建設(shè)中的一個必選項(xiàng)。
不過,房地產(chǎn)的長效機(jī)制并不僅僅只有房地產(chǎn)稅,尤其是如果沒有其他相應(yīng)的制度改革做配套,那么房地產(chǎn)稅所起到的作用將十分有限。
張大偉說,房地產(chǎn)稅如果稅率過低,很可能難以覆蓋征稅成本。稅率過高,將影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源,在房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)重要支撐的情況下,如何推進(jìn)更需綜合考量。
他認(rèn)為,房地產(chǎn)稅是新增實(shí)際收稅的稅種,在實(shí)際交易中并不能促進(jìn)增加新供應(yīng)。雖然短期可能影響部分投資者拋出房源,但如果不解決投資只能依賴房產(chǎn)、新建住宅供應(yīng)少于需求的話,房地產(chǎn)稅依然會被轉(zhuǎn)嫁給買房者支付。此外,征收房地產(chǎn)稅帶來的持有環(huán)節(jié)的成本提高,也極有可能通過轉(zhuǎn)嫁給租房者、或者其他途徑規(guī)避掉。
賈康也認(rèn)為,加快房地產(chǎn)稅立法推進(jìn)改革,需要有一系列的配套。房地產(chǎn)稅應(yīng)該把房地產(chǎn)有關(guān)所有的稅費(fèi)放在一起做一個系統(tǒng)的優(yōu)化。而且必須得到土地制度、住房制度、投融資制度改革的呼應(yīng)。
增加有效供給
這其中,土地供應(yīng)制度改革亦十分關(guān)鍵。中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確要落實(shí)人地掛鉤政策,根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。
當(dāng)前,由于土地在地區(qū)之間的供需錯配,導(dǎo)致部分一二線城市土地供應(yīng)不足,房價高速上漲。而大部分三四線城市土地供應(yīng)過剩,庫存高企,即使現(xiàn)在不再增加土地供應(yīng),多年都不能消化完,存在土地浪費(fèi)、效率低下等問題。
全國房地產(chǎn)商會主席顧云昌曾在接受媒體采訪時認(rèn)為,目前我國房地產(chǎn)存在的問題是供給側(cè)的問題,也就是供給側(cè)方面的土地供需錯位。2008年以來,在我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)中,土地的城鎮(zhèn)化和人口的城鎮(zhèn)化出現(xiàn)了扭曲,土地城鎮(zhèn)化使大量中小城市周圍的農(nóng)田變成了城市建設(shè)用地,而人口城鎮(zhèn)化使大量的人口從農(nóng)村來到中小城市,走向現(xiàn)代化大城市,也就是土地的供應(yīng)和人口的流向是相反的,北京、上海、深圳等城市沒有更多的土地供應(yīng)甚至是無地供應(yīng),但人還在流入。
因此,要解決這個問題,就必須建立起人地掛鉤的制度。廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長王崎對第一財經(jīng)表示,未來在土地供應(yīng)方面,一二線熱點(diǎn)城市的土地紅線應(yīng)當(dāng)適當(dāng)放寬,把周圍的三四線城市的土地指標(biāo)轉(zhuǎn)移到一二線熱點(diǎn)城市。這樣在滿足一二線城市發(fā)展需要的同時,也能促進(jìn)三四線城市的集約化發(fā)展。
王崎說,像北上廣深這些一線城市和廈門、南京這些二線熱點(diǎn)城市,他們發(fā)展農(nóng)業(yè)的附加值本來就不高,還不如在城市之間進(jìn)行合理分工,讓這些地方努力發(fā)展好城市經(jīng)濟(jì),讓以農(nóng)業(yè)為主的地方努力發(fā)展好農(nóng)業(yè)。
“現(xiàn)在大中城市蓋樓,最大問題是土地供應(yīng)量不足。表面上看,這些城市能用于開發(fā)建設(shè)的土地確實(shí)很少了,但往深里分析,也與土地供應(yīng)制度有關(guān)?!庇袅琳f。
現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定,任何單位和個人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地。因此,農(nóng)民集體所有的土地在出讓、租賃時是受到限制的,不能與國有建設(shè)用地同等入市。于是,就形成了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度。改革這種土地制度的呼聲早已有之。
郁亮分析,過去城市發(fā)展起步階段,土地強(qiáng)制收儲、政府“一個口子”供地的方式曾經(jīng)發(fā)揮過重要作用,但在目前,存量土地漸成主流,征收拆遷成本大幅提高,“地拆不動,就供不出來”。他建議,我國可以探索建立土地市場多元化供應(yīng)制度,允許讓有土地一方根據(jù)規(guī)則跟買地的人談、讓市場主體自行談判交易,從而提高存量土地流轉(zhuǎn)效率、快速增加有效供給。
據(jù)新華社報道,土地管理法修改已列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃。全國人大環(huán)資委指出,現(xiàn)行土地管理制度特別是農(nóng)村土地管理制度與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)的問題日益顯現(xiàn),表現(xiàn)為土地征收制度不完善,宅基地用益物權(quán)難落實(shí),土地增值收益分配機(jī)制不健全,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不能與國有建設(shè)用地同等入市、同價同權(quán)等。為此,多名全國人大代表提出議案,建議修改土地管理法。目前,國土資源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。
此外,房地產(chǎn)的長效機(jī)制還應(yīng)包括城市住房制度等方面的改革,未來必須促進(jìn)房地產(chǎn)投資盈利模式轉(zhuǎn)變,由短線投機(jī)的方向引導(dǎo)到長線投資的合理方向,使經(jīng)營模式由單一的“只售不租”變?yōu)椤白馐鄄⑴e”,這也是長效機(jī)制的一個重要方向。
郁亮認(rèn)為,在商品房市場外,應(yīng)大力發(fā)展租賃市場,為新市民提供更多可承受的住房;借助軌道交通,加快建設(shè)既有產(chǎn)業(yè)功能又有居住功能、既宜居又宜業(yè)的衛(wèi)星城和城市群,從而疏散核心城區(qū)人口,并為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機(jī)會。
2016年的房地產(chǎn)市場調(diào)控越來越緊,2017年或?qū)⒗^續(xù)持續(xù)。長效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應(yīng)急調(diào)控政策,關(guān)鍵是需要完善長期制度建設(shè),房地產(chǎn)稅等長效政策有望加快落地。
冷清—火爆—冷卻,僅僅兩年多時間,樓市就經(jīng)歷了如此“打擺子”周期,擺脫這樣的反復(fù),建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制再度提上議程。
告別“打擺子”,呼喚長效機(jī)制
2016年12月16日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確表示,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)分析,過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策,所以經(jīng)常因?yàn)榻?jīng)濟(jì)走勢不同而出現(xiàn)波動,長效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應(yīng)急調(diào)控政策,關(guān)鍵是需要完善長期制度建設(shè),房地產(chǎn)稅等長效政策有望加快落地。
“‘剎車’不能踩太久,光靠需求側(cè)調(diào)控也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?!比f科總裁郁亮近期在接受《人民日報》專訪時說,房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期健康發(fā)展,關(guān)鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時機(jī),建立長效機(jī)制、增加有效供給。
房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵還是要治本,也就是要建立起制度框架,包括土地、投融資、住房以及稅收制度等 第一財經(jīng)記者高育文攝
財政部原財政科學(xué)研究所所長、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長賈康也認(rèn)為,中國的房地產(chǎn)市場就是“打擺子”式的,“之前大家還擔(dān)心冰火兩重天,冰這邊的壓力太大,好多三四線城市和部分二線城市去庫存壓力那么大,沒想到才幾個月迅速火熱起來,一線城市和二線熱點(diǎn)城市房價快速上漲,各地政府迫不得已,不斷推出各種限購限貸措施,這種‘打擺子’式的表現(xiàn),再次說明我們前幾年說的多輪調(diào)控主要是治標(biāo),而非有效治本?!?
他認(rèn)為,過去的調(diào)控都是簡單的調(diào)節(jié),光講政策的話,放寬就是取消限購限貸,收緊就是恢復(fù)限購限貸。“這種治標(biāo)的方式根本不夠用,關(guān)鍵還是要治本,也就是要建立起制度框架,包括土地、投融資、住房以及稅收制度等。”
這其中,房地產(chǎn)稅討論多年,關(guān)注度一直很高。雖然早在上海和重慶展開局部試點(diǎn),但房地產(chǎn)稅推進(jìn)過程一直“雷聲大雨點(diǎn)小”。有專家認(rèn)為,房地產(chǎn)稅推廣在技術(shù)方面不存在問題,主要障礙在于既得利益群體的阻撓。
“放眼看去,世界上稍微現(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)體,都建立起了住房保有環(huán)節(jié)的稅收制度,中國這個坎遲早要過的,那么早一點(diǎn)考慮,爭取不那么滯后,這也是一個應(yīng)有的選擇?!辟Z康說,房地產(chǎn)稅不是“定海神針”,一招決定全局,但它是制度建設(shè)中的一個必選項(xiàng)。
不過,房地產(chǎn)的長效機(jī)制并不僅僅只有房地產(chǎn)稅,尤其是如果沒有其他相應(yīng)的制度改革做配套,那么房地產(chǎn)稅所起到的作用將十分有限。
張大偉說,房地產(chǎn)稅如果稅率過低,很可能難以覆蓋征稅成本。稅率過高,將影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源,在房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)重要支撐的情況下,如何推進(jìn)更需綜合考量。
他認(rèn)為,房地產(chǎn)稅是新增實(shí)際收稅的稅種,在實(shí)際交易中并不能促進(jìn)增加新供應(yīng)。雖然短期可能影響部分投資者拋出房源,但如果不解決投資只能依賴房產(chǎn)、新建住宅供應(yīng)少于需求的話,房地產(chǎn)稅依然會被轉(zhuǎn)嫁給買房者支付。此外,征收房地產(chǎn)稅帶來的持有環(huán)節(jié)的成本提高,也極有可能通過轉(zhuǎn)嫁給租房者、或者其他途徑規(guī)避掉。
賈康也認(rèn)為,加快房地產(chǎn)稅立法推進(jìn)改革,需要有一系列的配套。房地產(chǎn)稅應(yīng)該把房地產(chǎn)有關(guān)所有的稅費(fèi)放在一起做一個系統(tǒng)的優(yōu)化。而且必須得到土地制度、住房制度、投融資制度改革的呼應(yīng)。
增加有效供給
這其中,土地供應(yīng)制度改革亦十分關(guān)鍵。中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確要落實(shí)人地掛鉤政策,根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。
當(dāng)前,由于土地在地區(qū)之間的供需錯配,導(dǎo)致部分一二線城市土地供應(yīng)不足,房價高速上漲。而大部分三四線城市土地供應(yīng)過剩,庫存高企,即使現(xiàn)在不再增加土地供應(yīng),多年都不能消化完,存在土地浪費(fèi)、效率低下等問題。
全國房地產(chǎn)商會主席顧云昌曾在接受媒體采訪時認(rèn)為,目前我國房地產(chǎn)存在的問題是供給側(cè)的問題,也就是供給側(cè)方面的土地供需錯位。2008年以來,在我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)中,土地的城鎮(zhèn)化和人口的城鎮(zhèn)化出現(xiàn)了扭曲,土地城鎮(zhèn)化使大量中小城市周圍的農(nóng)田變成了城市建設(shè)用地,而人口城鎮(zhèn)化使大量的人口從農(nóng)村來到中小城市,走向現(xiàn)代化大城市,也就是土地的供應(yīng)和人口的流向是相反的,北京、上海、深圳等城市沒有更多的土地供應(yīng)甚至是無地供應(yīng),但人還在流入。
因此,要解決這個問題,就必須建立起人地掛鉤的制度。廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長王崎對第一財經(jīng)表示,未來在土地供應(yīng)方面,一二線熱點(diǎn)城市的土地紅線應(yīng)當(dāng)適當(dāng)放寬,把周圍的三四線城市的土地指標(biāo)轉(zhuǎn)移到一二線熱點(diǎn)城市。這樣在滿足一二線城市發(fā)展需要的同時,也能促進(jìn)三四線城市的集約化發(fā)展。
王崎說,像北上廣深這些一線城市和廈門、南京這些二線熱點(diǎn)城市,他們發(fā)展農(nóng)業(yè)的附加值本來就不高,還不如在城市之間進(jìn)行合理分工,讓這些地方努力發(fā)展好城市經(jīng)濟(jì),讓以農(nóng)業(yè)為主的地方努力發(fā)展好農(nóng)業(yè)。
“現(xiàn)在大中城市蓋樓,最大問題是土地供應(yīng)量不足。表面上看,這些城市能用于開發(fā)建設(shè)的土地確實(shí)很少了,但往深里分析,也與土地供應(yīng)制度有關(guān)?!庇袅琳f。
現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定,任何單位和個人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地。因此,農(nóng)民集體所有的土地在出讓、租賃時是受到限制的,不能與國有建設(shè)用地同等入市。于是,就形成了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度。改革這種土地制度的呼聲早已有之。
郁亮分析,過去城市發(fā)展起步階段,土地強(qiáng)制收儲、政府“一個口子”供地的方式曾經(jīng)發(fā)揮過重要作用,但在目前,存量土地漸成主流,征收拆遷成本大幅提高,“地拆不動,就供不出來”。他建議,我國可以探索建立土地市場多元化供應(yīng)制度,允許讓有土地一方根據(jù)規(guī)則跟買地的人談、讓市場主體自行談判交易,從而提高存量土地流轉(zhuǎn)效率、快速增加有效供給。
據(jù)新華社報道,土地管理法修改已列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃。全國人大環(huán)資委指出,現(xiàn)行土地管理制度特別是農(nóng)村土地管理制度與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)的問題日益顯現(xiàn),表現(xiàn)為土地征收制度不完善,宅基地用益物權(quán)難落實(shí),土地增值收益分配機(jī)制不健全,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不能與國有建設(shè)用地同等入市、同價同權(quán)等。為此,多名全國人大代表提出議案,建議修改土地管理法。目前,國土資源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。
此外,房地產(chǎn)的長效機(jī)制還應(yīng)包括城市住房制度等方面的改革,未來必須促進(jìn)房地產(chǎn)投資盈利模式轉(zhuǎn)變,由短線投機(jī)的方向引導(dǎo)到長線投資的合理方向,使經(jīng)營模式由單一的“只售不租”變?yōu)椤白馐鄄⑴e”,這也是長效機(jī)制的一個重要方向。
郁亮認(rèn)為,在商品房市場外,應(yīng)大力發(fā)展租賃市場,為新市民提供更多可承受的住房;借助軌道交通,加快建設(shè)既有產(chǎn)業(yè)功能又有居住功能、既宜居又宜業(yè)的衛(wèi)星城和城市群,從而疏散核心城區(qū)人口,并為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機(jī)會。