樓市的繁榮不可永恒 對實體經(jīng)濟或無助益
日前中央經(jīng)濟工作會議明確了2017年我國樓市政策的基調——房子是用來住的、不是用來炒的。表明了2017年中國樓市的政策態(tài)度，樓市在2017年不可持續(xù)繁榮。
中央經(jīng)濟工作會議關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作安排，為各界高度關注。其中，“既抑制房地產泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”的明確目標，體現(xiàn)出政府讓樓市回歸商品屬性的堅決態(tài)度。
房地產業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展對于我國經(jīng)濟的重要性無需贅述，同時也是人民群眾普遍關心的熱點。眾所周知，在當前經(jīng)濟增速放緩的大背景下，樓市如果“大落”，不利于我國經(jīng)濟增速保持在合理的區(qū)間目標之內，也不利于為深化改革營造良好的環(huán)境；然而，過度倚重房地產又不利于中長期的經(jīng)濟結構調整。特別值得警惕的是，樓市制造的“繁榮”不具備可持續(xù)性，其帶來的經(jīng)濟數(shù)據(jù)的改善，甚至可能會進一步積聚金融領域的風險，形成肘腋之患；對于實體經(jīng)濟發(fā)展，或無直接助益，或構成資金抽血、雪上加霜，甚至會對金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性形成沖擊。
那么，該如何實現(xiàn)“既抑制房地產泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”的政策目標呢？
本次中央經(jīng)濟工作會議給出的答案是“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制”。應當看到，這種調控的最終目標是通過因城施策、綜合施策、中長期調控兼顧的政策，使供求關系趨于平衡，化解局部熱點壓力和三四線城市的庫存壓力，確保樓市平穩(wěn)發(fā)展，百姓“住有所居”。
一方面，從供給的角度來看，調節(jié)數(shù)量、改善結構、提升質量是本輪樓市調控的重點。
管住土地即是調節(jié)供給數(shù)量。在一線城市乃至重點二線城市房價飆升的同時，大多數(shù)三四線城市庫存高企的壓力并未減弱，其背后的原因正是因為熱點城市對人才的吸引導致商品房需求大于供給，而三四線城市反之。為此，本次中央經(jīng)濟工作會議強調，要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設用地指標。并提出要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。
而改善供給結構、提高供給質量的主旨在于，要以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。
其一是增加保障房供給，優(yōu)先滿足剛性住房需求。12月21日，住建部副部長易軍作住建部關于第十二屆全國人民代表大會第四次會議代表建議、批評和意見辦理情況的報告時表示，截至11月底，全年開工改造600萬套棚戶區(qū)住房的目標任務已完成；全年開工2000公里城市地下綜合管廊的目標任務已完成；截至12月上旬，全國已開工改造農村危房378萬戶，超額完成年度目標任務。而根據(jù)第十四次中央財經(jīng)領導小組會議精神，政府將繼續(xù)在提供基本住房保障方面加大力度。
其二是完善租房市場。建立“購租并舉”的住房制度也是第十四次中央財經(jīng)領導小組會議的重要精神。其實，“住有所居”的目標未必只能通過提高住房自有率來實現(xiàn)，規(guī)范住房租賃市場也是其中關鍵一子。按照中央經(jīng)濟工作會議精神，未來將進一步“加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為”，從而實現(xiàn)供給結構和供給質量的優(yōu)化，讓購房、租房都更加安心。
另一方面，與供給端管理同步的，則是需求管理。
市場各方最熟悉，也是效果最明顯的需求管理首推金融政策。通過對不同區(qū)域采取差異化、相適應的金融手段，可靈活應對市場環(huán)境的變化，同時也是分類施策方針的具體體現(xiàn)。本次中央經(jīng)濟工作會議“在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房”的態(tài)度表明，未來的購房金融政策會更傾向于支持“新市民”等特定群體和購買首套房的剛需者，囤房空置待價而沽者、投機倒賣者將付出更高成本。
為此，要繼續(xù)扎實推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進農民工市民化。要深入實施西部開發(fā)、東北振興、中部崛起、東部率先的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，繼續(xù)實施京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、“一帶一路”建設等戰(zhàn)略。通過以更好的城市建設來疏解熱點城市壓力，同時提升三四線城市實力，讓其更宜居，從而真正以更好的條件和環(huán)境，吸引“新市民”和部分人才回流，形成長久、穩(wěn)定、真實的購買力。
其實，中長期、綜合性的調控政策早已開始發(fā)力。例如，不動產登記制度正逐步推進， “房產稅”試點及推廣的準備工作也正在積極探索中。同時，農民工安居計劃、城鄉(xiāng)一體化建設等中長期政策的調控措施也在穩(wěn)步推進中。
可以預期，隨著本次中央經(jīng)濟工作會議正式將樓市調控基調定為“健全基礎性制度和長效機制”，政策信號將更加明確，調控力度將更加有力。這種綜合性、中長期的調控機制，將有助于破解剛需購房者爭搶入市或無力承受的困局，也能真正有效防范泡沫破滅帶來的重創(chuàng)。
