地產(chǎn)市場(chǎng)：今年多變 明年難測(cè)
在即將結(jié)束的2016年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)讓人看了一場(chǎng)驚心動(dòng)魄的“懸疑劇”，投資者們猜中了開(kāi)頭，摸不清結(jié)尾。
房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)曾在2013年至2015年間一度陷入萎靡，2016年則一掃陰霾，成交量?jī)r(jià)都迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)反彈。但市場(chǎng)的復(fù)蘇引起了政府關(guān)注，各地陸續(xù)出臺(tái)新政給樓市降溫，年底更有堪稱史上最嚴(yán)政策落地。限制政策將在一定時(shí)期內(nèi)繼續(xù)存在，因此銷售市場(chǎng)進(jìn)入緩慢發(fā)展期。不過(guò)，住宅銷售市場(chǎng)的“寒冬”對(duì)于租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)恰是“暖春”，購(gòu)房首付比例的提高迫使很多人改變?cè)械馁?gòu)房計(jì)劃，將他們推入租賃市場(chǎng)。其中，服務(wù)式公寓作為租賃市場(chǎng)的重要組成，來(lái)自本地租戶的需求已經(jīng)有所增加，且大部分租金由租戶所在公司承擔(dān)。
2016年住宅銷售市場(chǎng)的行情表現(xiàn)令人難以置信。領(lǐng)先城市的房?jī)r(jià)突飛猛漲，繼而漲勢(shì)蔓延至二線甚至低線城市。部分市場(chǎng)原先供應(yīng)過(guò)剩的局面得到扭轉(zhuǎn)，成交量刷新紀(jì)錄，超出新增供應(yīng)，使未售庫(kù)存得以迅速消化。然而，“陽(yáng)光”未能普照所有城市。受本地經(jīng)濟(jì)疲軟拖累，東北地區(qū)很多城市仍難以擺脫房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)。四季度伊始，一些房?jī)r(jià)上漲顯著的城市集中出臺(tái)調(diào)控政策，部分城市成交量減半有余，且房?jī)r(jià)停止上漲。
第一太平戴維斯中國(guó)首席執(zhí)行官兼董事長(zhǎng)劉德?lián)P認(rèn)為，這些調(diào)控措施短期內(nèi)不太可能取消，但應(yīng)該會(huì)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際狀況作出調(diào)整。整體成交預(yù)期將維持清淡氣氛，同時(shí)價(jià)格可能出現(xiàn)下調(diào)。政府要求從嚴(yán)審查土地及住宅首付資金來(lái)源，并設(shè)定土地競(jìng)拍價(jià)格上限，增加新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的限制條件，以期降低土地價(jià)格，繼而壓低成品住宅售價(jià)。
由于部分領(lǐng)先城市房?jī)r(jià)高企，同時(shí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)疲軟，很多投資者退而求其次，考慮投資50年產(chǎn)權(quán)的商住兩用房。這類商住房的售價(jià)較低，最低時(shí)可能只有同等品質(zhì)住宅的一半。不過(guò)，商住與純住宅畢竟有所區(qū)別：商住房使用權(quán)限短，到期后如何操作尚無(wú)明文規(guī)定，且不能落戶，水電費(fèi)用更高，但優(yōu)勢(shì)在于一般不限購(gòu)。
近期，若干城市密集出臺(tái)限制政策，有效抑制了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲勢(shì)，差別化政策避免了全國(guó)一刀切，但這同時(shí)導(dǎo)致調(diào)控環(huán)境日益復(fù)雜且充滿變數(shù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，建議制定系統(tǒng)性更強(qiáng)的政策框架，允許市級(jí)政府通過(guò)得到反復(fù)驗(yàn)證的方法限制或提振當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，從而給投資者、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商及廣大業(yè)主提供更清晰的政策導(dǎo)向，既可確保政策制定的靈活性，同時(shí)也能維持地方市場(chǎng)調(diào)控的透明度與可比性。目前政府在這方面已有所行動(dòng)，如全面落實(shí)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（2016年5月），以及房地產(chǎn)權(quán)證逐步替換為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。政府還有其他長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，在全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、落實(shí)房產(chǎn)稅，以降低地方政府對(duì)土地出讓收入的依賴。土地出讓價(jià)格易于波動(dòng)，且可能誤導(dǎo)市場(chǎng)行為。
鑒于房?jī)r(jià)上漲至歷史最高水平，政府再一次對(duì)新建住宅項(xiàng)目中的小戶型以及經(jīng)濟(jì)適用房比例作出要求。盡管調(diào)控政策下不確定氣氛籠罩市場(chǎng)，但學(xué)區(qū)房將繼續(xù)領(lǐng)跑住宅市場(chǎng)。自用買家群體規(guī)模龐大，為需求以及價(jià)格提供支撐。
不同城市的市場(chǎng)基本面仍存在顯著差別。不過(guò)一二線城市近期落實(shí)調(diào)控，或給部分低線城市提供了改善行情的“喘息”機(jī)會(huì)，但過(guò)去市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)表明，如果領(lǐng)先城市市場(chǎng)放緩，全國(guó)市場(chǎng)也會(huì)整體同步放緩。
近來(lái)領(lǐng)先城市的房?jī)r(jià)上漲多來(lái)自普通住宅市場(chǎng)，豪宅板塊的漲勢(shì)相對(duì)溫吞。因此相對(duì)而言，豪宅市場(chǎng)售價(jià)偏低。知名社區(qū)的豪宅項(xiàng)目或能順利度過(guò)市場(chǎng)放緩期，且價(jià)格不會(huì)受到明顯沖擊，如上海（樓盤）原法租界的花園洋房，單價(jià)高達(dá)50萬(wàn)人民幣每平方米。新項(xiàng)目則沒(méi)那么幸運(yùn)——?dú)v史經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)降溫時(shí)，新興住宅區(qū)的高端項(xiàng)目也會(huì)受到整體行情趨弱、新增供應(yīng)入市的利空影響。
國(guó)內(nèi)超級(jí)豪宅市場(chǎng)依然處于發(fā)展初期。最新的胡潤(rùn)富豪報(bào)告稱，中國(guó)擁有568位億萬(wàn)富翁，同比增加了90位，人數(shù)多于美國(guó)。雖然一部分財(cái)富最終將會(huì)流出境外，但仍會(huì)有較大比例留在中國(guó)境內(nèi)，流入上海、香港、北京（樓盤）、深圳（樓盤）等一線城市尋覓優(yōu)質(zhì)物業(yè)。面向國(guó)內(nèi)買家的海外住宅銷售近期也遭遇一系列阻礙，如資本控制收緊、人民幣走軟、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)境外買家限制等。盡管如此，中國(guó)買家對(duì)海外置業(yè)作為長(zhǎng)遠(yuǎn)投資機(jī)會(huì)的信心并未消褪。人民幣持續(xù)走弱，意味著海外資產(chǎn)變相漲價(jià)，同時(shí)資本外流面臨限制，然而在特定貨幣的匯率刺激下，境內(nèi)投資者仍對(duì)一些海外市場(chǎng)懷有濃厚興趣。
雖然眼下人民幣兌美元貶值，但隨著長(zhǎng)遠(yuǎn)投資逐見(jiàn)成效，人民幣將最終走強(qiáng)。境外投資繼續(xù)以驚人的速度增長(zhǎng)，一定程度上得益于中國(guó)保險(xiǎn)公司及主權(quán)財(cái)富基金對(duì)境外地標(biāo)資產(chǎn)的收購(gòu)。首批海外“試水”的其他投資者及開(kāi)發(fā)商則可能放緩節(jié)奏，因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)境外投資與開(kāi)發(fā)比原先想象的更復(fù)雜、更棘手。隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展成熟，這些投資者或許能在國(guó)內(nèi)發(fā)現(xiàn)更合適的投資機(jī)會(huì)，如陳舊項(xiàng)目改造以及資產(chǎn)重新定位。
雖然中國(guó)面臨多重挑戰(zhàn)，但市場(chǎng)也在繼續(xù)演變，為開(kāi)發(fā)商、投資者及運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇——如果他們能夠發(fā)現(xiàn)并抓住機(jī)會(huì)的話。
