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相比住宅市場(chǎng)的波瀾不驚，廣州商業(yè)地產(chǎn)則是暗潮涌動(dòng)。隨著新一輪供應(yīng)高峰來(lái)臨，以及消費(fèi)需求持續(xù)升級(jí)，廣州商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)更為激烈的發(fā)展熱潮。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，未來(lái)半年，廣州甲級(jí)寫字樓將有62萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中約65%集中在珠江新城；此外，在接下來(lái)的三個(gè)季度，預(yù)計(jì)也有7個(gè)、面積近50萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心將陸續(xù)開(kāi)業(yè)。

如此巨量的供應(yīng)集中入市，會(huì)給廣州的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)什么沖擊？4月21日，在接受鳳凰網(wǎng)記者專訪時(shí)，戴德梁行華中策略發(fā)展顧問(wèn)部董事邵豐表示，未來(lái)甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量雖然龐大，但是多數(shù)處在商務(wù)核心區(qū)域，預(yù)租情況也十分理想，預(yù)計(jì)空置率會(huì)略有上升，而租金將保持平穩(wěn)甚至微漲的趨勢(shì)。購(gòu)物中心方面，相對(duì)而言，體量大的商場(chǎng)會(huì)給當(dāng)?shù)爻墒焓袌?chǎng)帶來(lái)一定的沖擊，不過(guò)對(duì)于商業(yè)配套原本缺乏的區(qū)域，顯然是一個(gè)很好的市場(chǎng)補(bǔ)充。此外，值得關(guān)注的是，體驗(yàn)式消費(fèi)模式方興未艾，未來(lái)將引領(lǐng)購(gòu)物中心的發(fā)展方向。

寫字樓新一輪供應(yīng)高峰拉開(kāi)帷幕

戴德梁行華中策略發(fā)展顧問(wèn)部董事邵豐告訴記者，在過(guò)去不久的第一季度，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體處于一個(gè)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

據(jù)介紹，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分布較為集中，主要在越秀、珠江新城、體育中心、琶洲四大核心商務(wù)區(qū)。2016年一季度，沒(méi)有新的寫字樓物業(yè)入市，核心商務(wù)區(qū)總體存量依然維持在3821695平方米的規(guī)模，空置率環(huán)比微升0.7%至8.8%，平均租金為169.6元/平方米/月，“凈吸納量則保持在4.5萬(wàn)平方米，這是一個(gè)相對(duì)比較健康的發(fā)展水平”。

記者梳理戴德梁行提供的報(bào)告發(fā)現(xiàn)，在存量、空置率、租金等主要方面，四大核心商務(wù)區(qū)呈現(xiàn)分化情況。

截至一季度，珠江新城甲級(jí)寫字樓存量近260萬(wàn)平方米，占比高達(dá)68%，10.3%的空置率也為四區(qū)之中最高；相隔不遠(yuǎn)的體育中心存量約83萬(wàn)平方米，占比22%，空置率僅為4.9%，173元/平方米/月的租金與珠江新城的175元相差無(wú)幾；越秀和琶洲的各自存量?jī)H在20萬(wàn)平方米上下，空置率相對(duì)較低，平均租金在120元/平方米/月的價(jià)格水平。

在存量持續(xù)高企的壓力之下，哪些行業(yè)是去化主力？報(bào)告顯示，甲級(jí)寫字樓第一季度的租賃成交客戶主要來(lái)自高新科技、TMT、金融業(yè)、醫(yī)療保健以及房地產(chǎn)等行業(yè)，其中高新科技占比為53%，其次是占比分別為22%、12%的金融業(yè)和TMT，房地產(chǎn)僅為1%。企業(yè)表現(xiàn)方面，微信在一季度遷至國(guó)際媒體港，租賃面積高達(dá)15000平方米。對(duì)此，邵豐認(rèn)為，未來(lái)將會(huì)有更多的企業(yè)因?yàn)榘l(fā)展需要，繼續(xù)擴(kuò)充辦公空間。

“在接下來(lái)的三個(gè)季度，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將會(huì)陸續(xù)新增大量供應(yīng)，但是這些物業(yè)多是處在商務(wù)核心位置，預(yù)計(jì)租金將會(huì)保持平穩(wěn)甚至略有上漲的趨勢(shì)?！贝送猓圬S進(jìn)一步指出，“目前的預(yù)租情況比較理想，大多數(shù)的預(yù)租率已經(jīng)超過(guò)了50%。所以，未來(lái)寫字樓市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的下行現(xiàn)象，空置率也許會(huì)略有上升，但不會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)沖擊?！?

珠江新城四大購(gòu)物中心集中入市

廣州購(gòu)物中心在第一季度表現(xiàn)稍顯平淡。據(jù)邵豐介紹，供應(yīng)方面，備受關(guān)注的天環(huán)廣場(chǎng)高調(diào)亮相，商業(yè)面積達(dá)8萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)高端豐富。首層租金方面，因?yàn)殡娚痰臎_擊和消費(fèi)環(huán)境不景氣，環(huán)比略有下跌，但依然維持在1380元/平方米/月的價(jià)格水平。

“天環(huán)廣場(chǎng)主打高端路線，大多數(shù)品牌是首次進(jìn)入廣州，補(bǔ)充豐富了天河商圈的品牌種類和層次。業(yè)態(tài)差異化方面，引入了一些更為高端的國(guó)際品牌和帶來(lái)不同的消費(fèi)體驗(yàn)。此外，商圈同樣業(yè)態(tài)也亮點(diǎn)紛呈，規(guī)模都有所升級(jí)。”談及天環(huán)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，邵豐如此表示。

作為天河路商圈收官之作，天環(huán)廣場(chǎng)從試運(yùn)營(yíng)開(kāi)始，就受到了各界的高度關(guān)注。從業(yè)態(tài)比例上看，零售約占50%，餐飲約占21%。值得一提的是，包括蘋果直營(yíng)店、百麗宮影城、Rimowa、Cadenzza等多家知名品牌屬于首次進(jìn)入廣州市場(chǎng)，在整個(gè)商場(chǎng)的占比也達(dá)到三至四成。與此同時(shí)，盡管入駐門店也包括Zara、H&M等同一商圈內(nèi)已有品牌，但在天環(huán)廣場(chǎng)均有所升級(jí)，主要以旗艦店的形象面向市場(chǎng)。

據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，接下來(lái)的三個(gè)季度，廣州預(yù)計(jì)有7個(gè)、面積近50萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心將陸續(xù)開(kāi)業(yè)。其中，位于金沙洲的永旺夢(mèng)樂(lè)城堪稱巨無(wú)霸，商業(yè)面積高達(dá)17萬(wàn)平方米，廣州大道南的合生廣場(chǎng)南區(qū)為80000平方米，珠江新城的K11、天匯廣場(chǎng)、僑鑫國(guó)際中心、獵德中心屬于中小型規(guī)模，體量在40000-60000平方米之間。

邵豐指出，從區(qū)域分析，預(yù)計(jì)在下半年開(kāi)業(yè)的永旺夢(mèng)樂(lè)城，規(guī)模龐大，會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)市場(chǎng)帶來(lái)一定的沖擊。另外，珠江新城目前居住和商務(wù)比較成熟，但商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，未來(lái)這四個(gè)購(gòu)物中心集中開(kāi)業(yè)，將對(duì)完善區(qū)域的商業(yè)配套起到積極作用。

體驗(yàn)式消費(fèi)模式成商場(chǎng)突圍利器

在電商迅速崛起、商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)以及消費(fèi)需求轉(zhuǎn)變的背景下，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨著邊緣化、泡沫化、同質(zhì)化等發(fā)展困境，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式亟待轉(zhuǎn)型升級(jí)。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，目前很多購(gòu)物中心已由重開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營(yíng)，其中體驗(yàn)式消費(fèi)模式成為了當(dāng)下發(fā)展的趨勢(shì)。對(duì)此，邵豐認(rèn)為，體驗(yàn)式消費(fèi)模式之所以逐漸成為市場(chǎng)主流，一是消費(fèi)者的需求變了，商場(chǎng)除了滿足購(gòu)物需求外，也應(yīng)是日常生活的空間；二是目前體驗(yàn)式業(yè)態(tài)有了盈利的市場(chǎng)條件，能夠?yàn)樯虉?chǎng)帶來(lái)客流，為消費(fèi)者帶來(lái)新的體驗(yàn)。

近期，開(kāi)業(yè)十多年的廣州正佳廣場(chǎng)在體驗(yàn)式業(yè)態(tài)創(chuàng)新方面動(dòng)作頻頻，不僅重金打造了占地58000平方米的極地海洋世界，也搭建了可以容納500多人的演藝劇院。這些重在體驗(yàn)的業(yè)態(tài)創(chuàng)新，標(biāo)志著正佳廣場(chǎng)正從shoppingmall向shoppingpark轉(zhuǎn)型。

事實(shí)上，在今年年初，正佳集團(tuán)副董事長(zhǎng)謝萌就曾對(duì)外表示，正佳廣場(chǎng)目前定位為超級(jí)體驗(yàn)中心，除了海洋世界和演藝劇院，未來(lái)預(yù)計(jì)還將打造一個(gè)小型動(dòng)物園。謝萌認(rèn)為，購(gòu)物中心擁有世界級(jí)的體驗(yàn)設(shè)施，可以擺脫單一的商業(yè)租金模式，擁有更加廣闊的成長(zhǎng)空間。

在演藝劇院近期的一場(chǎng)文化活動(dòng)中，記者現(xiàn)場(chǎng)觀察發(fā)現(xiàn)，全場(chǎng)虛無(wú)坐席，觀眾涵蓋了老中青多個(gè)年齡層人群。有觀眾在活動(dòng)后告訴記者，平時(shí)購(gòu)物主要在網(wǎng)上，活動(dòng)當(dāng)日來(lái)到正佳廣場(chǎng)主要是因?yàn)榛顒?dòng)本身。對(duì)于正佳廣場(chǎng)打造的演藝劇院，該名觀眾稱滿足了很多消費(fèi)者在文化層面的需求，希望購(gòu)物中心未來(lái)在體驗(yàn)式業(yè)態(tài)上做更多的改變。

“總體來(lái)說(shuō)，不少購(gòu)物中心在業(yè)態(tài)升級(jí)改造方面做了很多的探索，給消費(fèi)者帶來(lái)了新鮮而且互動(dòng)性強(qiáng)的體驗(yàn)空間?！吧圬S告訴記者，豐富多元的業(yè)態(tài)，給商場(chǎng)注入了新的元素，更加具有活力，能夠增加消費(fèi)者的黏性，”直接的體現(xiàn)是，原有客流的停留時(shí)間長(zhǎng)了，新的客源也在持續(xù)進(jìn)入，而且增強(qiáng)了消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的其他消費(fèi)?！?