新的一年，這些樓市懸念盤旋在杭州上空
2016年，杭州樓市剛剛唱完一出四季歌；這廂，對(duì)于2017年杭州樓市的猜想已經(jīng)接踵而至。
綠城、萬科、濱江長久以來形成的三駕馬車格局是否會(huì)被打破？大量新盤將在2017年集中入市，庫存去化周期會(huì)不會(huì)反彈？2016年杭州土地市場(chǎng)屢創(chuàng)各板塊新高，2017年土地市場(chǎng)還會(huì)延續(xù)高熱嗎？這些高價(jià)地，大量將在2017年上市，主城區(qū)將有多少單價(jià)“4萬元+”的樓盤亮相？
猜想一：
杭州樓市三駕馬車格局
是否會(huì)被融創(chuàng)打破
綠城、萬科、濱江，在過去幾年都牢牢占據(jù)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)前三把交椅。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2016年杭州市區(qū)銷售金額排名前十房企中，綠城、萬科和濱江毫無懸念地蟬聯(lián)前三。綠城以313.65億元位居第一，萬科和濱江并列第二，銷售金額為219.69億元。
從目前來看，要進(jìn)入杭州樓市前三甲，200億元是基本門檻。除了三駕馬車，距離這個(gè)門檻較近的就是融創(chuàng)，去年融創(chuàng)以157.3億元的銷售額位列第四。2017年，彈藥充足的融創(chuàng)，將會(huì)給前三強(qiáng)帶來前所未有的沖擊。
去年就公布了案名的融創(chuàng)時(shí)代奧城、玖樟臺(tái)、涌清府以及溪澗堂，將是融創(chuàng)2017年攻城略地的先鋒；融創(chuàng)在申花拿的高價(jià)地，也會(huì)在今年亮相；融創(chuàng)擁有40%股權(quán)的奧體核心項(xiàng)目信達(dá)中心預(yù)計(jì)在今年下半年上市。
除此之外，融創(chuàng)去年的一系列并購也令其如虎添翼。融科在杭項(xiàng)目、萊蒙水榭山、金成的西溪海、英特學(xué)府等諸多項(xiàng)目，都將納入融創(chuàng)版圖，擴(kuò)大其在杭州市場(chǎng)的銷售額。
從融創(chuàng)杭州項(xiàng)目地圖上可以看到，其在售項(xiàng)目已達(dá)11個(gè)，未售項(xiàng)目也有7個(gè)之多，整體貨值高達(dá)650億元。且融創(chuàng)在高端市場(chǎng)極具競(jìng)爭力，今年踏進(jìn)200億元的第一集團(tuán)門檻，甚至沖進(jìn)前三甲，均有不小的可能性。
再來看綠城、萬科和濱江。濱江儲(chǔ)備充足，2017年僅新項(xiàng)目就有6個(gè)，如濱江信達(dá)·壹品、濱江保利·翡翠海岸、濱江定安府等高端項(xiàng)目。對(duì)于維持濱江在杭州的地位，掌門人戚金興信心十足。萬科擁有第一集團(tuán)中最多的續(xù)銷項(xiàng)目，且新項(xiàng)目也不少。目前土地儲(chǔ)備略顯不足的是老大哥綠城，因而在去年的最后一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，綠城拼得頗兇，今年，綠城也必定會(huì)延續(xù)土地市場(chǎng)的進(jìn)攻態(tài)勢(shì)。而楊柳郡、梧桐郡、柳岸曉風(fēng)等續(xù)銷項(xiàng)目，以及建發(fā)鳳起潮鳴、留下地塊，將助力綠城維護(hù)江湖地位。
另一位潛在競(jìng)爭者是融信。去年杭州的土地市場(chǎng)中，融信是僅次于央企信達(dá)的金主，拿地金額排名第二。雖然來杭不久，融信陸續(xù)獨(dú)立開發(fā)或合作項(xiàng)目多達(dá)13個(gè)，大部分會(huì)在2017年亮相。根據(jù)其自己的測(cè)算，6個(gè)獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目的可售貨值達(dá)200億元，他們給自己定的目標(biāo)是保六爭五。
除了市場(chǎng)地位的比拼，杭州大量單價(jià)超過4萬元/m2的高端項(xiàng)目集中在這五家房企中，調(diào)控背景下，他們將在杭州豪宅市場(chǎng)這個(gè)不大的池子里爭食，產(chǎn)品上的較量同樣值得一觀。
猜想二：
庫存去化周期
會(huì)不會(huì)反彈
錢江晚報(bào)購房寶數(shù)據(jù)顯示，截止到2016年12月31日，杭州市（不含富陽）的新建商品房庫存為108523套。按2016年平均月成交套數(shù)計(jì)算，去化周期為6.7個(gè)月，住宅的去化周期更短，為4.2個(gè)月。
不過，去化周期是一個(gè)相對(duì)動(dòng)態(tài)的概念，庫存量增加的同時(shí)，每個(gè)月的銷售量也在變。
2016年，杭州市區(qū)涉宅用地(宅地、商住用地)共成交80宗，總可建面積985.4萬平方米，如果按照每套120平方米測(cè)算，這些項(xiàng)目全部入市，將有8萬套左右的供應(yīng)量。
潛在庫存+顯性庫存，大致為18萬套左右（中間有部分重疊），還有2017年一季度拿地的項(xiàng)目也有可能轉(zhuǎn)化為當(dāng)年庫存。
而新政后，杭州新建商品房成交量明顯下滑，住宅尤其明顯。以2016年11月為例，商品房成交量為9734套，住宅成交3583套，下滑幅度驚人。
如果按照這個(gè)成交套數(shù)來測(cè)算2017年的消化周期，即使是庫存量沒有大幅的增長，但由于單月銷售量明顯減少，消化周期很有可能會(huì)被拉長。
猜想三：
近20個(gè)單價(jià)4萬+新盤齊現(xiàn)
杭州高端市場(chǎng)爭奪有多激烈
隨著2016年不少板塊樓面價(jià)不停被刷新，一個(gè)樓市新現(xiàn)象將出現(xiàn)：2017年，杭州會(huì)有大量單價(jià)超4萬元/平方米的樓盤面市。
幾個(gè)板塊將成為集中供應(yīng)區(qū)，最具典型性的為申花板塊。
2016年年初以來，申花板塊的樓面價(jià)就不停地在被刷新，天陽武林邸的樓面價(jià)為19695元/m2，目前在售均價(jià)已突破4萬元/m2。而融信、首開&金茂、融創(chuàng)等地塊僅樓面價(jià)就超過3萬元/m2，可以肯定的是，這些項(xiàng)目售價(jià)都將達(dá)到5萬元/m2。
再者，是豪宅聚集地錢江新城板塊。目前已經(jīng)公布案名的幾個(gè)項(xiàng)目，例如信達(dá)濱江壹號(hào)、濱江保利陽光之星，從他們的拿地價(jià)格來看，售價(jià)基本都會(huì)突破5萬元/m2。再加上市中心的綠城建發(fā)鳳起潮鳴項(xiàng)目，2017年杭州樓市售價(jià)第一陣營已經(jīng)顯現(xiàn)。
此外，去年就已經(jīng)有相當(dāng)一部分4萬+項(xiàng)目亮相，2017年也將成為它們的主銷售年，譬如大家綠城·金麟府、綠城九龍倉柳岸曉風(fēng)、金茂府、濱江錦繡之城、萬科新都會(huì)1958等。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年杭州將有近20個(gè)4萬+新盤面市，其中，4萬~6萬元/m2為主要價(jià)格區(qū)間，總價(jià)基本都在500萬元以上，加上一堆４萬+在售項(xiàng)目，市場(chǎng)的爭奪不知有多激烈。
猜想四：
2017年土地市場(chǎng)
還會(huì)那么熱嗎
2016年，杭州樓市成交量呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的狀態(tài)，不過，土地市場(chǎng)卻一直高歌猛進(jìn)。有不少人提出疑問，2017年還有這么多房企會(huì)來拿高價(jià)地嗎？土地市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)瘋狂嗎？
1月19日，杭州市區(qū)將迎來2017年首場(chǎng)土拍，集中掛牌19宗共784畝地塊，總起價(jià)達(dá)114.35億元，其中有11宗為涉宅用地。其中翠苑、留下以及塘北單元的涉宅用地樓面起價(jià)已經(jīng)超過2萬元/m2，而余杭良渚街道三宗涉宅用地樓面起價(jià)超過16000元/m2。
可以看出，樓面起價(jià)做高、位置較好是現(xiàn)階段土地出讓貫徹的一個(gè)主要思路。為配合杭州樓市調(diào)控政策，2017年杭州將很有可能繼續(xù)增加土地供應(yīng)，來抑制房價(jià)過快上漲。
高地價(jià)已經(jīng)將一些板塊的想象空間預(yù)支，但仍不排除嚴(yán)重缺糧或新進(jìn)入杭州的外來房企火中取栗。而一些資金實(shí)力雄厚的央企，可以通過長周期運(yùn)作來規(guī)避項(xiàng)目短期風(fēng)險(xiǎn)。
而有的房企，如萬科、融創(chuàng)等，由于土地儲(chǔ)備豐厚，正等著逆周期操作，當(dāng)土地市場(chǎng)降溫之后再行進(jìn)入抄底。
