房企有所為有所不為 去庫(kù)存避免單腿蹦
在宋廣菊看來(lái)，今日不可留，是指今天高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)失衡，終會(huì)過(guò)去；明日已可待，就是前不久中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的，將加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。她說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)是非?？善诘?，會(huì)保持一種平穩(wěn)健康的發(fā)展。
縱觀2016年，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，前三季度房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)行情火爆，主要是受到個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)的影響與去庫(kù)存政策的大力刺激。從2016年10月開(kāi)始，熱門(mén)城市陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策。在國(guó)家出手調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生什么樣的變化？是否意味著行業(yè)寒冬的到來(lái)？去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上確定的去庫(kù)存任務(wù)，從企業(yè)角度看完成得怎么樣？
因地制宜 因城施策
政策調(diào)控樓市降溫
2016年，我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲。這輪房?jī)r(jià)上漲中，炒房起了推波助瀾的作用。部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲50%以上，買(mǎi)房時(shí)還能使用住房抵押貸款加杠桿，使得一些炒房者的自有資金投資收益率超過(guò)100%。
“其實(shí)中國(guó)的杠桿率早幾年是非常低的，主要是今年的短期貸款利率有點(diǎn)高，但是從長(zhǎng)期來(lái)看風(fēng)險(xiǎn)還是可控的。當(dāng)然，從防風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)說(shuō)，在邊際杠桿率高的時(shí)候，應(yīng)該做一些限制?！彼螐V菊說(shuō)。
2016年國(guó)慶前后，先后有二十幾個(gè)城市針對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲、泡沫迅速積累的突出問(wèn)題，出臺(tái)了限購(gòu)限貸等調(diào)控政策。從去年10月和11月數(shù)據(jù)看，調(diào)控政策已經(jīng)起到了預(yù)期效果，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到了遏制，市場(chǎng)預(yù)期趨向平穩(wěn)和理性。
日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在因地制宜、因城施策調(diào)控政策作用下，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。去年11月，上海、深圳、杭州、廈門(mén)等11個(gè)城市的新建商品住宅都出現(xiàn)了價(jià)格下降，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回落。
組合出拳 綜合監(jiān)管
多方發(fā)力管住炒房
2016年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的，引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。
對(duì)之前的炒房熱潮，宋廣菊表示，高房?jī)r(jià)、高地價(jià)會(huì)嚴(yán)重影響一個(gè)城市、一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展能力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前，我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，要實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)的目標(biāo)，必須要集中精力，把主要社會(huì)資源和能力投放到改革創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展上來(lái)。在這個(gè)階段，強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，抑制住房的投機(jī)屬性，并用政策合理引導(dǎo)投資屬性，不要為了追求虛擬的住房?jī)r(jià)值而把過(guò)多的社會(huì)資源投入其中。
如何管住“炒”？宋廣菊認(rèn)為，一是可以通過(guò)信貸政策加大“炒的負(fù)擔(dān)”，包括提高貸款利率等；同時(shí)降低“炒的能力”，包括提高首付比例甚至不提供住房抵押貸款等。二是通過(guò)稅收政策給炒房者“去動(dòng)力”，比如炒的套數(shù)越多、交易越頻繁，交易環(huán)節(jié)各稅種的稅率越高等。
從調(diào)控實(shí)踐來(lái)看，限購(gòu)作為一種行政手段，對(duì)于快速遏制炒房現(xiàn)象來(lái)說(shuō)，還是最有效、最快捷的方式。當(dāng)然，光有限購(gòu)還不行，還需要差別化的信貸政策、稅收政策，加上其他市場(chǎng)監(jiān)管手段，即將經(jīng)濟(jì)的、行政的、法律的手段有機(jī)結(jié)合起來(lái)，綜合運(yùn)用，形成“組合拳”。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，之前一線城市和熱點(diǎn)城市之所以房?jī)r(jià)上漲，土地供給不足是主要原因，如果下一步想讓一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定就要增加土地供給。
不少房企負(fù)責(zé)人肯定這種做法，但同時(shí)指出，供給的方法需要更多創(chuàng)新。正如中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出的，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。加快這些小城市建設(shè)，加快城市群之間的交通建設(shè)，使得部分需求能夠疏導(dǎo)出去，有助于減輕一線城市的土地供給壓力，有助于房?jī)r(jià)穩(wěn)定。
注重實(shí)效 齊頭并進(jìn)
去庫(kù)存避免“單腿蹦”
2016年部分城市房地產(chǎn)火爆，當(dāng)然也要看到，并不是全國(guó)所有城市都存在熱炒房地產(chǎn)的問(wèn)題，一些三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)并不熱，去庫(kù)存的壓力仍然相當(dāng)大?？梢哉f(shuō)，住房市場(chǎng)城市間分化的特征比過(guò)去更加明顯，而去庫(kù)存則面臨更多問(wèn)題和困難。
“中央去庫(kù)存的政策導(dǎo)向是對(duì)的，2014年底、2015年初去庫(kù)存獲得很大成績(jī)；在此后房?jī)r(jià)不平衡非理性上漲后，中央又及時(shí)出臺(tái)一些調(diào)控政策，非常及時(shí)，對(duì)一線火爆市場(chǎng)起到抑制作用，目前來(lái)看達(dá)到了政策調(diào)控目的?！彼螐V菊說(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士提醒，現(xiàn)在去庫(kù)存工作有一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注，就是總體庫(kù)存在下降，特別是住宅的庫(kù)存比例下降得比較快，但商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力依然很大。去庫(kù)存應(yīng)當(dāng)注意齊頭并進(jìn)，避免出現(xiàn)“單腿蹦”。比如在政策上鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存向商品住宅轉(zhuǎn)化；規(guī)定對(duì)已供應(yīng)、未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，允許開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)換用途、調(diào)整商住比例，對(duì)在建商品住房項(xiàng)目也允許開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)；同時(shí)規(guī)定對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可享受住宅同等政策等。
提升產(chǎn)品 轉(zhuǎn)型升級(jí)
打造全周期“服務(wù)鏈”
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。
宋廣菊的理解是，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)主體，應(yīng)該有所為有所不為，要有利于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革順利推進(jìn)。
房企作為供給側(cè)重要的一環(huán)，在未來(lái)如何轉(zhuǎn)型？如何滿足社會(huì)需求？
對(duì)此，宋廣菊分析，當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)總體上已經(jīng)跨過(guò)了極度短缺期，進(jìn)入了相對(duì)飽和期。出現(xiàn)一個(gè)很明顯的特點(diǎn)：一方面，對(duì)一二線城市的部分居民，新進(jìn)入和將要進(jìn)入城市的居民住房嚴(yán)重不足；另一方面，一部分中高收入階層居民，在解決自住房問(wèn)題后，擁有不斷增長(zhǎng)的需求。
在這種背景下，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，未來(lái)，特別是2017年，將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品年。
“實(shí)際上在一線城市，大家都知道土地獲取的價(jià)格不低了，那么這就在客觀上促使開(kāi)發(fā)商去做更好的產(chǎn)品，來(lái)滿足市場(chǎng)的多層次需求?！彼螐V菊說(shuō)。
她分析，在客戶的需求端上，現(xiàn)在改善性需求大概占30%多。所以房企如何提高自己的產(chǎn)品性能，如何提高產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，滿足這樣的市場(chǎng)需求，需要做出更多努力，包括裝修一次性到位，提升產(chǎn)品的環(huán)保性、節(jié)能性等等。
宋廣菊表示，從整體來(lái)看，這要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全系統(tǒng)創(chuàng)新?！艾F(xiàn)在，大的開(kāi)發(fā)商都在提供服務(wù)升級(jí)。比如我們 保利地產(chǎn)(保利西山林語(yǔ)保利新茉莉公館)，正在全力整合全生命周期服務(wù)鏈條，針對(duì)從幼教到養(yǎng)老的需求，在整體上開(kāi)發(fā)升級(jí)，以求提升供給水平，最終推動(dòng)整個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)?！?
