上海新年首拍冷靜落槌 資金監(jiān)管下碧桂園、世茂46億闖關(guān)寶山
按照上海的新規(guī)則，開發(fā)商在參加土地拍賣時，應(yīng)承諾所拍資金為“合規(guī)自有資金”。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 上海過熱的土地市場已經(jīng)引起政府警惕，在監(jiān)管與調(diào)控下，2016年10月份以來開發(fā)商拿地趨于理性。跡象顯示，即便邁入2017年，這種理性的情緒仍未有較大變化。
1月5日，上海迎來2017年首場商住地塊的出讓。地塊分別位于寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)、羅涇鎮(zhèn)，占地面積15.20萬平方米，起始總價36.76億元。
寶山區(qū)位于上海市北部郊區(qū)地帶，受益于2016年上海新建商品住宅物業(yè)市場需求強勁，這里的房價也有所上漲。數(shù)據(jù)顯示，2016年上海成交均價同比上漲19.0%至3.83萬元/平方米；其中12月份，寶山區(qū)均價3.88萬元/平方米，較年初上漲26.23%。
不過，從當天成交的情況看，上海土地市場已逐漸告別過熱的階段。觀點地產(chǎn)新媒體了解，出讓的是羅店鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)C1-2、C5-5地塊，出讓面積8.92萬平方米，總建筑面積13.68萬平方米，用途為商住，起始總價21.76億元。
寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)區(qū)BSP0-1701單元18-02地塊，出讓面積則是6.28萬平方米，規(guī)劃為居住用地，總建筑面積10萬平方米；起始總價15億元。
上述地塊均設(shè)置較為嚴苛的出讓要求。其中羅店鎮(zhèn)地塊的商業(yè)部分80%以上面積自持20年以上，住宅含5%保障房、15%自持面積以及1.37萬平方米公共服務(wù)措施無償移交政府。羅涇鎮(zhèn)地塊同樣包括5%保障房、15%自持面積，以及1萬平方米公共服務(wù)設(shè)施無償移交政府。
最終，羅店鎮(zhèn)地塊被碧桂園以總價22.45億元競得，溢價率僅3.17%，樓面價1.64萬元/平方米；在下午的出讓中，世茂則擊退碧桂園，以總價23.6億元競得羅涇鎮(zhèn)地塊，溢價率57.3%，折合樓面價2.35萬元/平方米。
土地市場降溫的原因，則主要源于房地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊。去年10月8日，上海住建委、規(guī)土局聯(lián)合下發(fā)文件，提出6條遏制房價過快上漲的措施。其中在土地供應(yīng)層面，文件明確進一步加大商品住房供應(yīng)力度的同時，要求加強商品住房用地交易資金來源的監(jiān)管。
據(jù)不完全統(tǒng)計，剛過去的2016年，上海出讓金額總出讓金額接近1600億元，位居一線城市首位；土地平均樓面價3.20萬元/平方米，同比上漲87%，創(chuàng)下歷史新高。
調(diào)控帶來的土地出讓條件約束與限制，最終傳導(dǎo)至開發(fā)商層面。即便同是寶山區(qū)的地塊，調(diào)控前后的境遇卻截然不同。
去年6-8月，包括中糧、建發(fā)、首開、信達等開發(fā)商均在寶山區(qū)拿地，溢價率多在100%以上，信達更是以58.05億元競得寶山區(qū)寶山新城顧村地塊，溢價率303.41%；而今年1月5日出讓的寶安區(qū)羅店鎮(zhèn)地塊、羅涇鎮(zhèn)地塊，最高溢價率也不超過60%。
值得一提的是，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，在1月5日的土地出讓現(xiàn)場，開發(fā)商代表需接受相關(guān)監(jiān)管人員的監(jiān)督，對其身份以及公司資金來源進行核實。按照上海的新規(guī)則，開發(fā)商在參加土地拍賣時，應(yīng)承諾所拍資金為“合規(guī)自有資金”。
在土地市場趨于謹慎的情況下，仍有個別開發(fā)商選擇了更為堅決的布局戰(zhàn)略。以碧桂園為例，自去年以來，該公司在上海已累計獲得8宗地塊，且主要位于外圍區(qū)域。市場分析指，這批地塊適合剛需及剛改需求，與碧桂園過去主要打造產(chǎn)品方向一致。
在可預(yù)見的未來，上海土地市場或?qū)⒃谡{(diào)控組合拳中繼續(xù)維持現(xiàn)狀。2016年12月下旬，上海市委副書記、市長楊雄在部署2017年經(jīng)濟社會發(fā)展十方面重點工作時便明確提及，將繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。
