北京商住升值空間到頂？ 投資客外撤啦
“隨著數(shù)月以來北京租戶對辦公樓的需求強度持續(xù)放緩，尤其是外資租戶，業(yè)主方接受了市場的不確定性以及經(jīng)濟放緩的現(xiàn)實。這使得他們在一定程度上對未來前景有所把控，從而樂于在年末階段部署更為靈活的租賃策略?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩這樣表示。
仲量聯(lián)行調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：由于北京租賃市場缺乏活力，租金環(huán)比整體持平。為了應(yīng)對不同的租戶需求，一些業(yè)主保持低位租金以吸引外資租戶，另一些業(yè)主則通過吸引更多內(nèi)資公司入駐以獲得穩(wěn)定的租金收益。其綜合結(jié)果是，北京CBD的租金環(huán)比增幅保持低位，而金融街租金增幅也明顯放緩，表明該區(qū)域的“高價”租金可能已經(jīng)逐漸觸頂。
盡管需求放緩，內(nèi)資金融行業(yè)仍繼續(xù)主導(dǎo)北京辦公樓租賃市場，占2016年四季度甲級辦公樓交易量的46%。盡管多數(shù)交易成交于金融街，仍有近一半的成交位于商務(wù)中心區(qū)（CBD）。此外，IT業(yè)仍是重要的需求來源之一。但許多科技公司出于高漲的成本壓力，逐漸表示出對乙級辦公樓的興趣。過去兩年在望京地區(qū)迅猛增長的IT業(yè)需求，目前出現(xiàn)明顯降溫，開始轉(zhuǎn)向相對偏遠(yuǎn)、成本較低的選擇。
外資“離開”金融街
據(jù)仲量聯(lián)行對北京金融街甲級辦公樓的調(diào)查顯示，2016年金融街的“高價”租金迫使一些外資公司遷址，此類企業(yè)占比較一年前減少了25%。
與此同時，北京辦公樓整體市場逐漸轉(zhuǎn)為由內(nèi)資租戶驅(qū)動的市場發(fā)展格局已呈大勢所趨，內(nèi)資公司的比例首度超過50%。
戴德梁行數(shù)據(jù)也顯示，從市場成交方面來看，內(nèi)資企業(yè)仍為成交主力，年度成交總量為總成交面積的81.3%。主要成交行業(yè)仍然以金融業(yè)、高科技業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)為主，占比分別達(dá)到40.2%、22.6%和14.9%。
經(jīng)濟增長減速以及寫字樓供應(yīng)量增加，也使得北京甲級寫字樓市場租金整體上有所浮動。
高力國際監(jiān)測顯示，2016年六個甲級寫字樓項目完工入市，市場總存量同比上升7.3%至約600萬平方米。受北京經(jīng)濟增長減速影響，內(nèi)資及跨國企業(yè)均縮減租賃預(yù)算，致使市場出現(xiàn)更多縮減面積及搬遷活動。凈吸納量集中于新近入市的項目中，而某些較老舊項目的空置面積增加。在新增供應(yīng)的推動下，整體空置率同比上升3.3%至8.0%。
就租金而言，北京甲級寫字樓的平均租金仍為全國最高，錄得人民幣330.6元每月每平方米，但部分子市場競爭加劇，致使業(yè)主在提供折扣方面更為靈活。投資市場活躍，多數(shù)交易位于新興區(qū)域。
值得注意的是，由于北京寫字樓市場租金高居不下且空置率連續(xù)6年都保持在10%以下，很多企業(yè)租戶都在另尋新的租賃方案。產(chǎn)業(yè)園區(qū)近年來憑借大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等條件已越發(fā)受租戶青睞。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，北京全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均租金報價為162.1元每月每平方米，同比上漲4.5%，空置率為12.8%，同比下降0.7%。其中，中關(guān)村報價領(lǐng)跑全市，達(dá)每月每平方米244.1元，同比增長10.7%；其次為望京-酒仙橋和城區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，平均報價分別為175.5元和169.5元。
城市間差異化
寫字樓市場是經(jīng)濟狀況的晴雨表。分析指出，短期內(nèi)，受經(jīng)濟增速放緩影響，成本將是大部分行業(yè)的主要考量因素之一，這將刺激更多縮減面積或遷至更高效率空間的活動。
對于北京，高力國際華北區(qū)辦公樓服務(wù)部業(yè)主代表總監(jiān)周曉駿驊表示，盡管北京市甲級寫字樓目前平均租金是過去五年里相對的低位，但和其他一線城市相比，仍然排在第一位，比排在第二位的上海高出了3%。在空置率方面，雖然北京市甲級寫字樓空置率從過去五年里不到3%上升到了8%，但仍處于相對平穩(wěn)、健康的狀態(tài)。
周曉駿驊對甲級寫字樓業(yè)主建議，提早規(guī)劃樓內(nèi)出租情況、進(jìn)行租約處理、主動接洽以滿足租客不同的需求；給予相應(yīng)優(yōu)惠幅度，在租約時間（通常為3年）上做一些變化；另外，把注意力放在新興行業(yè)和產(chǎn)業(yè)上，提升硬件水平，為不同類型租客提供個性化服務(wù)。
二線城市寫字樓租金市場則表現(xiàn)出另一番情形，這也與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r有關(guān)。
高力國際統(tǒng)計顯示，2016年天津及青島寫字樓市場空置率升高，同比分別上升1.5%及2.2%至31.5%和19.5%。天津?qū)懽謽鞘袌龉?yīng)超過需求；青島需求減弱，現(xiàn)有企業(yè)租賃面積縮小，部分P2P企業(yè)租戶退租。沈陽及大連寫字樓市場空置率均下降，同比分別降低2%及1.1%至40.1%和17.1%。這是因為沈陽寫字樓市場需求維持疲軟，但租金水平較低吸引更多租戶升級搬遷；因缺乏新增供應(yīng)，大連寫字樓市場入駐率有所增加。內(nèi)資企業(yè)，尤其是來自金融、專業(yè)服務(wù)及科技領(lǐng)域的企業(yè)，仍是這些城市的主要需求驅(qū)動力。
主要二線城市租金表現(xiàn)方面，在天津及沈陽，由于供應(yīng)過量及業(yè)主間競爭加劇，平均租金同比分別下降6.2%及3.0%至98.2元及88.2元每月每平方米。受業(yè)主提供租金折扣或較長免租期影響，青島及大連平均租金同比分別下降0.2%及0.8%至97.1元和96.4元每月每平方米。
