投資者如何用租戶眼光選購(gòu)寫字樓
投資者設(shè)身處地從一個(gè)在大樓辦公的企業(yè)、在大樓每天上下班的白領(lǐng)角度出發(fā)，考量、分析影響寫字樓今后各項(xiàng)品質(zhì)好壞的因素，往往就能夠抓住問題所在。
對(duì)于寫字樓的投資者來說，吸引到足夠多且優(yōu)質(zhì)的企業(yè)客戶是至關(guān)重要的一環(huán)，因?yàn)檫@樣才能保證較為穩(wěn)定的租金回報(bào)率。其實(shí)，在投資寫字樓之前，投資者就應(yīng)多從租戶的角度出發(fā)，以企業(yè)的眼光來看寫字樓的品質(zhì)，這樣才容易做出正確的選擇。
業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來說，寫字樓交通的便利程度、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等，這些都顯示著一座寫字樓的生命力。
從租戶需求出發(fā)
因而，投資者首先要對(duì)影響寫字樓品質(zhì)好壞的各項(xiàng)因素都有所了解和認(rèn)識(shí)，并實(shí)地對(duì)上述內(nèi)容逐一比較、觀察感受。最簡(jiǎn)單的例子，如果你前往某個(gè)寫字樓的路上覺得它地處偏遠(yuǎn)交通不便，或者高峰時(shí)非常擁堵，那你就要考慮它的投資價(jià)值了。
再比如除了地段之外，不少企業(yè)還將寫字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位因素的重要位置，“投資的寫字樓最好是城市的地標(biāo)性建筑?！弊匀?，如果購(gòu)買的寫字樓知名度很低，市場(chǎng)認(rèn)可度較差，那會(huì)來入駐的企業(yè)就少了，升值空間自然不會(huì)很高。
這還牽涉到一個(gè)寫字樓和相應(yīng)租戶的定位問題。投資寫字樓的檔次，其實(shí)就是在投資寫字樓的租客檔次。租客的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與付租意愿決定了一個(gè)寫字樓的租金高低，凡是資金實(shí)力強(qiáng)的公司，當(dāng)然更具有付租財(cái)力，也更有抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)能力。但相對(duì)的，就也會(huì)有更高更明確的要求，需要投資者好好把握。
分析細(xì)節(jié)品質(zhì)
除了根據(jù)其板塊、區(qū)位、價(jià)格、品牌、服務(wù)、“5A、甲級(jí)”等指標(biāo)外，寫字樓的品質(zhì)還牽涉到許多細(xì)節(jié)問題，需要投資者一一關(guān)注。
電梯、車庫(kù)和新鮮空氣是最至關(guān)重要的三點(diǎn)，幾乎是缺一不可。這三個(gè)要素分別牽涉到整個(gè)寫字樓運(yùn)營(yíng)時(shí)的運(yùn)載、容納和循環(huán)系統(tǒng)，雖然都是能通過相應(yīng)的技術(shù)方案解決的，但這就要看開發(fā)商是通過哪些方式解決、能達(dá)到何種效果了。一般來說，電梯4000~5000㎡一部是高配置，7000~8000㎡一部電梯是常規(guī)配置;車庫(kù)的配比則在不斷升級(jí)，目前大約是100㎡一個(gè)車位;循環(huán)系統(tǒng)包括空調(diào)、中央空調(diào)的管道，以及幕墻的材質(zhì)和能耗也要考慮。
另外，寫字樓的品質(zhì)還可以從幾個(gè)方面來分析。首先寫字樓的層高通常在3.6米到4.2米比較常見，也有5米左右，一般當(dāng)然是越高越好;其次，過道應(yīng)大于或者等于電梯轎廂的尺度;第三，大堂作為形象工程，應(yīng)與寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)相匹配，一般在5~10米之間，也是越高越大氣;再有，還最好要有較為人性化的公共空間和可變空間。
關(guān)注售后問題
看準(zhǔn)物業(yè)管理公司也是投資者不容忽視的一環(huán)。如果物業(yè)管理公司挑選得當(dāng)，是能夠?yàn)橥顿Y者省去不少麻煩的。因?yàn)樵诖撕蠛荛L(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，投資者要接受這家公司的服務(wù)，同時(shí)租賃房也要接受他們的服務(wù)，如果其管理不到位，將會(huì)影響到投資者的收益。收益率高的寫字樓往往是聘請(qǐng)專業(yè)公司來運(yùn)營(yíng)和打理的。
另外，寫字樓的外墻材料最好是要低能耗的，具有保溫隔熱性能。雖然節(jié)能環(huán)保在目前寫字樓的選擇中并不是主流，但是隨著這種意識(shí)的不斷提升，能否在享受到同等品質(zhì)的同時(shí)，將運(yùn)營(yíng)成本降到最低，將是未來寫字樓競(jìng)爭(zhēng)的重要因素。不過對(duì)于這一點(diǎn)同物業(yè)一樣，有時(shí)候需要寫字樓真正投入使用之后才能體現(xiàn)出來，投資者應(yīng)注意持續(xù)的關(guān)注。
