集中供應致空置率上升 北京寫字樓租金面臨壓力
時間：2017/2/2
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供應增加是未來幾年北京寫字樓市場的關鍵詞。根據(jù)多家機構的 預測，北京今年預計有15個甲級寫字樓入市，未來四年北京全市寫字樓存量或將是現(xiàn)有存量的1.5倍，屆時北京寫字樓平均空置率會因大量新項目的入市出現(xiàn)暫時性上漲，倘若整體市場大量新增供應短期內無法被消化，北京市平均租金或將面臨下行壓力。
空置率上升
“近來我經常能接到寫字樓項目的推銷電話”，有讀者向北京商報記者反映，以前電話推銷都是住宅產品，但最近推銷樓盤中開始出現(xiàn)寫字樓產品，而其中更不乏甲級寫字樓項目，戶型從幾十平方米到上千平方米都有?！吧⑹勰鼙ＷC北京甲級寫字樓的品質、環(huán)境和租金收益嗎？”該讀者向記者表達了他的疑惑。
而該讀者的經歷也正反映了當下北京寫字樓市場日趨激烈的競爭現(xiàn)實。據(jù)第一太平戴維斯日前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年四季度北京甲級寫字樓市場共迎來三個項目入市，合計帶來16.6萬平方米新增辦公面積。至此，全市甲級寫字樓存量達到992萬平方米。
受此影響，2016年四季度全市甲級寫字樓空置率進一步上漲至5.6%，環(huán)比上漲0.7個百分點。對此行業(yè)專家分析，一方面，新增供應空置率相對較高，推高市場平均水平。另一方面，臨近年末需求相對較弱，加之CBD及周邊區(qū)域部分外資企業(yè)縮減租賃面積或搬遷至新興區(qū)域，對市場空置率造成一定影響。
2016年四季度北京市甲級寫字樓租金達每平方米每月336.9元，環(huán)比微降0.1%。部分品質較高、空置面積較少的項目仍能保持良好的租金表現(xiàn)。但與此同時，部分業(yè)主以較低的增幅續(xù)租現(xiàn)有租戶以期保持較高的入駐水平，這在一定程度上影響了整體租金的表現(xiàn)。
北京核心商圈寫字樓的表現(xiàn)相對更強勢一些，依舊無法擺脫空置率上升的局面。另一家機構的數(shù)據(jù)揭示了北京五大核心商圈甲級寫字樓的表現(xiàn)。統(tǒng)計顯示，截至2016年四季度，五大核心商圈按建筑面積計算的平均有效租金為每月每平方米409.5元，同比上升4.5%。新項目的入市導致核心商圈整體寫字樓市場空置率為5%，同比上升2.2個百分點。
高力國際預測，整體空置率的上升將對平均租金施加下行壓力，預計2016-2017年間租金將下降1.1％。
供應井噴
據(jù)統(tǒng)計，2017年北京甲級寫字樓市場仍將迎來集中供應，預計將有15個項目竣工交付，或將為市場新增超過百萬平方米的甲級寫字樓面積。其中新興區(qū)域將是新增供應的主要來源，占比或達八成以上。
需求方面，內資企業(yè)預計將占有更大的比重，包括金融服務、IT及高科技，以及專業(yè)服務等在內的第三產業(yè)的快速發(fā)展將繼續(xù)促進北京甲級寫字樓市場的活躍需求。而在全球經濟環(huán)境不確定性增加的情況下，外資企業(yè)在華擴張的策略或將進一步分化，并影響到其在北京的甲級寫字樓租賃需求。
項目集中入市，市場整體空置率預計將有明顯攀升。市場競爭加劇的情況下，市場平均租金水平或將進一步下探。與此同時，區(qū)域間的表現(xiàn)將進一步分化，金融街由于供應有限，預計空置率仍將保持低位，租金仍有上浮空間。而其他傳統(tǒng)及新興區(qū)域將因新增供應及區(qū)域內競爭的關系，入駐率及租金水平料將有不同程度的下滑。與此同時，新興的區(qū)域將有可能出現(xiàn)更多的升級和搬遷需求，從而進一步縮小與傳統(tǒng)商務區(qū)之間的差距。
戴德梁行發(fā)布的《2017中國寫字樓核心趨勢》分析認為，大量寫字樓新增供應將于2017年入市，這將對租戶市場帶來重大影響。而新增供應將改變寫字樓市場格局，寫字樓業(yè)主產生非常大的競爭壓力，但同時也為寫字樓租戶提供更多的選擇空間和機遇。
戴德梁行大中華區(qū)租戶研究主管高級董事Shaun Brodie表示：“2017年城市新興商圈的優(yōu)質寫字樓供應將日趨成熟。鑒于較低的租用成本和大量可用面積，這些新興商圈將繼續(xù)吸引大量企業(yè)從核心商務區(qū)搬離出去，在新興商圈設立新的總部辦公室，甚至是園區(qū)式辦公樓。預計北京麗澤金融商務區(qū)將會受到追捧，該區(qū)將在2017年底交付約60萬平方米的寫字樓面積。
投資機會仍在
針對上述現(xiàn)象行業(yè)專家提醒，雖然供應集中對市場總體租金水平會有所沖擊，但優(yōu)質寫字樓的價值以及投資機會仍在。
2016年四季度，北京甲級寫字樓資本值環(huán)比微幅上升0.5%至7.53萬元/平方米。同時，大宗投資市場持續(xù)活躍。一方面，機構投資者積極投資位于新興區(qū)域的發(fā)展中寫字樓項目。而另一方面，受限于一手土地市場的有限供應及激烈競爭，投資者對于二手土地資源的熱度不減。季內共錄得6宗大宗成交，成交金額約108.9億元。
據(jù)高力國際統(tǒng)計，相較2015年7宗交易，2016年北京共有12宗整售交易，涵蓋了寫字樓、商鋪以及住宅物業(yè)。其中6宗交易為寫字樓物業(yè)。例如某保險公司以35億元購得位于燕莎的中央公園廣場(樓盤資料)A1座，中央公園廣場包括寫字樓和住宅。
同時，一手散售市場需求仍然旺盛，成交面積達67.6萬平方米，較三季度大幅上升60.3%。同時，總成交金額亦環(huán)比大幅上升99.5%至247.4億元。
預計未來機構投資者尤其是內資保險、信托及投資管理公司將繼續(xù)尋求投資寫字樓市場。其中，核心區(qū)的寫字樓項目仍將是其首選，但投資組合的選擇將會越發(fā)多元化，進一步延伸到零售物業(yè)、酒店及服務式公寓等業(yè)態(tài)。此外，除了存量市場外，位于具有較高發(fā)展?jié)摿^(qū)域的在建項目亦會受到越來越多的關注。
專家提醒，在北京“控地價，限房價”的住宅用地出讓形式成為未來土地市場主流背景下，為保證商業(yè)用地的出讓質量，自持比例及年限等條款亦將在商業(yè)用地的出讓中更為常見。這些限制都將繼續(xù)提升一手土地資源獲取的難度。在此情況下，部分亟待擴充土地儲備的開發(fā)商及投資者將進一步轉向尋求二手土地資源，市場將有可能迎來更多項目及股權交易。
