出臺房產(chǎn)稅能否降房價 聽樊綱賈康怎樣說
中國經(jīng)濟網(wǎng)北京2月6日訊2016年樓市的火爆推動多地房價上漲,漲幅最大的城市房價上漲超過一半。中央提出“房子是用來住的,不是用來炒的?！痹?jīng)被認為能立竿見影降低房價的“利器”房產(chǎn)稅再次進入視野。
房產(chǎn)稅到底要不要出臺,至今還沒有定論,實際上,自從2010年以來,房產(chǎn)稅一直是業(yè)內(nèi)外熱議的焦點。曾有觀點認為,房產(chǎn)稅確實能起到抑制房價的作用;也有觀點認為房產(chǎn)稅的具體細節(jié)不明確,也未經(jīng)實踐檢驗,對房價影響有限。兩位業(yè)界專家就房地產(chǎn)稅發(fā)表了自己的見解。
樊綱:如果征3%-4%的房產(chǎn)稅 你看起不起作用?
“只有百分之零點幾的房產(chǎn)稅當(dāng)然不管用,如果像美國一樣到了3%-4%的房產(chǎn)稅肯定能起作用,” 中國央行貨幣政策委員、北京國民經(jīng)濟研究所所長樊綱近日對于“房產(chǎn)稅沒用”的說法進行了反駁,他認為這違反了經(jīng)濟學(xué)的基本常識。
采訪中,他拿新加坡房價舉例:最近新加坡搞房產(chǎn)稅和交易稅,新加坡城市中心的房價已經(jīng)跌了40%。但是這一點我們也遲遲做不了,迄今為止沒有列入國務(wù)院的議程。
樊綱認為,中國土地國有、利益牽扯都不是房產(chǎn)稅實施的阻礙?！?0年過渡期,從新房子開始征起,老房子賣了才征,你看能不能實行得了?實行房產(chǎn)稅的問題不要跟反腐掛鉤,新房新辦法,老房老辦法?！?
“價格肯定是管用的,價格不管用往往是沒到足夠高。中國的炒房團跑到美國,說美國次貸危機房子便宜,轉(zhuǎn)了一圈最后一問每年還得交4%的稅,結(jié)果全都不買了。” 樊綱樂觀表示,“雖然還有一些因素和理由,但是我覺得都有辦法可以克服。”
賈康:房地產(chǎn)稅必須和土地制度、住房制度、投融資制度一起綜合考慮
在房產(chǎn)稅征收對房價的影響上,新供給經(jīng)濟學(xué)研究院首任院長、首席經(jīng)濟學(xué)家賈康則沒有樊綱般樂觀,他近日在接受媒體采訪時提到,不能說房地產(chǎn)稅這一因素決定了房價。
賈康表示,如果說房產(chǎn)稅跟房價沒有關(guān)聯(lián),這個觀點不成立,稅負在住房的保有環(huán)節(jié)從無變有,會影響、引導(dǎo)方方面面有關(guān)主體的經(jīng)濟行為及選擇,進而影響房價。
賈康指出,房地產(chǎn)稅必須和土地制度、住房制度、投融資制度一起綜合考慮。
賈康強調(diào),在中國,住房保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅,要考慮以免稅條款對應(yīng)住房基本保障、設(shè)計扣除“第一單位”的具體標(biāo)準(zhǔn),具體而言是按人均面積扣,還是按套數(shù)扣,是有爭議的。
“社科院曾經(jīng)提出方案,設(shè)計為人均40平米,但也有不同意見,立法中大家需尋求最大公約數(shù)。有人會認為應(yīng)60平米,有人會認為應(yīng)該從第一套房扣除,但也有人說扣除第一套房會催生離婚潮,后來就有建議說干脆以單親家庭第一套房、雙親家庭前兩套房扣除,從第三套房開始征,這樣誰都躲不開?！狈V認為這也不失為一個在“攻堅克難”中先建框架、起步時相對寬松平穩(wěn)的合理選擇,最容易為中國社會所接受。
房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅的區(qū)別
房產(chǎn)稅,是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)稅,則是一個綜合性概念,即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。
房地產(chǎn)稅已包括房產(chǎn)稅, 另外值得注意的是,在近兩年國家正式文件或相關(guān)主管部門的言論中,都是使用“房地產(chǎn)稅”這個概念?！胺慨a(chǎn)稅”似乎已退居二線。
財政部多次表態(tài)會推進房地產(chǎn)稅立法,這基本上是將會發(fā)生的事。據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解,房地產(chǎn)稅已進入十二屆全國人大立法規(guī)劃,但從小組起草開始,中間還要經(jīng)過多輪意見征詢,草案通過后還要征求公眾意見,立法過程相當(dāng)嚴謹,今年底出臺只是樂觀估計。
房產(chǎn)稅立法的三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)
據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解,無論從完善稅制的角度,還是促進房產(chǎn)價格穩(wěn)定的角度,開征房產(chǎn)稅都是大勢所趨,但從中國的客觀現(xiàn)實來講,開征房地產(chǎn)稅是一項系統(tǒng)工程,還面臨許多問題。
首先是征收范圍。在重慶的房產(chǎn)稅方案中,最大的問題在于高檔房的界定,而上海的方案只針對新增房地產(chǎn),這就意味著存量不咎,以往擁有數(shù)套房產(chǎn)的人將成為最大的受益者。而對新購房人而言,加重了負擔(dān),會造成社會不公。
其次是最關(guān)鍵的稅率如何確定。假設(shè)房產(chǎn)稅率很低,房地產(chǎn)價格上漲率高于該比率,則該稅率對抑制房地產(chǎn)投機并無實質(zhì)意義,房價還會繼續(xù)上漲。如果稅率過高,可能會不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展,而中國的經(jīng)濟增長在很大程度上依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
三是房產(chǎn)價值評估問題。房產(chǎn)價值具有很強的不確定性、個案性,和區(qū)位、房型、小區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境、物業(yè)等等因素有關(guān),如何動態(tài)地評估房屋價值將是一項浩大的工程。如果仔細評估,面對數(shù)以萬計的不同房屋,準(zhǔn)確機制將會耗費極高的社會成本。反過來說,如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價格,容易因為不公平而招致反對。另外,當(dāng)房價評估不合理時,還要建立起相應(yīng)的申訴程序。
房產(chǎn)稅應(yīng)該有合理的用途
結(jié)合國內(nèi)外現(xiàn)狀,即便是只對特大城市、大城市征收房產(chǎn)稅,也應(yīng)注意以下幾點:
第一,人均面積作為征稅的衡量標(biāo)準(zhǔn)。按人均居住面積為標(biāo)準(zhǔn),超過了平均居住面積,就得繳納房地產(chǎn)稅。人均房屋使用面積越大,稅率越高,可實行累進稅率制度。另外,要規(guī)定相應(yīng)的減免制度。
第二,房地產(chǎn)稅應(yīng)該有合理的用途。取之于民,用之于民。因此,所征收的房地產(chǎn)稅應(yīng)該用于當(dāng)?shù)亟逃龡l件的改善、社區(qū)設(shè)施的改進或道路、橋梁的改造等等。這樣有利于房地產(chǎn)稅的征收,防止逃避稅收的現(xiàn)象,同時,也能通過稅收來抑制房價的快速上漲。
第三,對于長期空置的房子,明顯具有投機性色彩,可以提高房地產(chǎn)稅的稅率,有效避免房產(chǎn)投機。
第四,將該稅種劃歸為地方稅種。一方面比較符合歷史習(xí)慣和國際慣例,另一方面,有利于調(diào)動地方政府的積極性,可以激發(fā)地方政府配合中央政府進行房價控制,有利于房價的穩(wěn)定。
第五,加大住房租賃市場建設(shè)。防止具有多套房屋者將房地產(chǎn)稅通過房租轉(zhuǎn)嫁給租房者。
據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)記者了解,長期以來,中國房地產(chǎn)的稅收大部分集中于開發(fā)和交易環(huán)節(jié),保有環(huán)節(jié)的稅收較少,這是推動中國房價高漲的主要因素。因此,在保有環(huán)節(jié)上開征房產(chǎn)稅,從一定程度上可以將房價這只“猛虎”控制在“籠中”。
