1月份全國土地市場降溫 土地出讓收入超百億元城僅5個
隨著去年四季度全國主要城市陸續(xù)出臺樓市調(diào)控措施,2017年1月份,全國土地市場相比去年四季度繼續(xù)降溫,單宗成交額達10億元以上地塊合計僅61宗,在超過10億元的地塊中,溢價率超過100%的更是只有17宗,去年樓市最為火爆的幾大城市,土地成交溢價率明顯降低,一線城市中深圳、上海的地塊成交溢價率也均明顯低于2016年平均水平。
另一方面,雖然整體土地市場降溫明顯,但是去年銷售業(yè)績紛紛創(chuàng)下新高的大型房企,進入2017年卻并沒有降低拿地熱情,包括萬科、保利在內(nèi)的20大房企,1月份的拿地金額便超過了千億元。
對此,有業(yè)內(nèi)人士指出,大型房企為了保持銷售規(guī)模上的增長,即便地價高企犧牲利潤率也要拿地發(fā)展,而地價的高低也會直接傳遞到房價上,因此控制房價的根本之一便是限制好地價。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則分析認為,隨著樓市調(diào)控開啟,很多企業(yè)面臨壓力,特別是在調(diào)控城市內(nèi)拿地多的企業(yè),很可能面臨市場全面限價、限購的影響。且房企拿地金額中有超過70%分布在調(diào)控城市中,如果這些城市調(diào)控政策繼續(xù)加碼,將導致上述房企的銷售在未來面臨巨大壓力。
年初土地市場
呈現(xiàn)降溫趨勢
在2016年各地土地收入井噴后,2017年年初土地市場降溫趨勢已經(jīng)開始出現(xiàn)。除少數(shù)熱點城市外,整體土地溢價率基本平穩(wěn)。
“土地出讓的約束與限制條件越來越多,是導致土地市場數(shù)據(jù)降溫的主要原因,包括北京、深圳成交的數(shù)宗全限價或持有出租住宅用地,大部分城市為了避免地王都針對土地加大了限制條件。從市場預期看,在嚴格的政策約束下,出現(xiàn)地王的概率越來越低?！睆埓髠ケ硎?。
值得注意的是,部分二線城市仍然集中出現(xiàn)了土地高溢價情況,這在合肥和南昌兩地最為明顯。
以合肥為例,在17宗溢價率超過100%的10億元以上地塊中,合肥占據(jù)了9宗,溢價率前6的地塊中,合肥獨攬5宗,溢價率第一的地塊(357.75%)也出現(xiàn)在合肥。顯然,合肥相關部門的限購政策和當?shù)爻霈F(xiàn)的房價下滑趨勢,仍未阻擋房企的拿地熱情。
“1月份高溢價地塊主要出現(xiàn)在合肥,一方面是當?shù)丶哟罅送恋毓?另一方面則是房企在一線城市幾乎無地可拿,而二線熱點城市未來的城市建設仍有較大的發(fā)展空間,因此即便土地溢價率較高,也只能先拿了再說,短期內(nèi)能保本就可以。”有行業(yè)分析人士稱。
而分城市看,1月份賣地超過100億元的城市僅有5個,其中最高的武漢賣地收入為278.8億元,合肥為242.28億元,杭州為159.69億元,鄭州為124億元、溫州為111.37億元,全部為二線熱點城市。
不過,業(yè)內(nèi)人士指出,2017年各地樓市政策依然會持續(xù)收緊,特別是對土地出讓的各種約束。而隨著住宅銷售趨冷,將導致2017年整體土地市場相比2016年下半年出現(xiàn)部分降溫的現(xiàn)象。
大型房企
拿地熱情不減
相比于土地市場的降溫,大型房企的拿地熱情卻絲毫不減。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,在受春節(jié)影響的2017年1月份,包括萬科、保利在內(nèi)的20大房企,拿地金額依然達到了1117.26億元,平均拿地成本為9654元/平方米,相比2016年房企平均拿地成本6964元/平方米上漲了38.6%。
對此,上述業(yè)內(nèi)人士稱,2016年大型房企在銷售面積與銷售金額上均創(chuàng)下新高,同時最近一段時間整體信貸政策仍屬寬松,大部分房企發(fā)債成本較以往明顯下降,最低甚至僅在3%左右,這也導致了房企補充土地的積極性較高,即使在調(diào)控影響下,主要城市土地依然未出現(xiàn)流標等明顯的降溫現(xiàn)象。
分析人士則指出,逆周期拿地確實可以幫助企業(yè)快速發(fā)展,但這關鍵要看未來市場的走勢,部分高價拿地的企業(yè),如果1年至2年時間里拿地區(qū)域房價上漲不能超過50%,那么這些項目都將面臨入市難題,巨大的成本壓力也將增加企業(yè)經(jīng)營的風險。
此外,張大偉表示,雖然2016年房企的資金成本明顯下調(diào),但土地成本明顯上漲,這些都影響了企業(yè)的利潤率,行業(yè)內(nèi)普遍存在增收不增利潤的情況,這表明房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)。從2016年上半年A股房企的半年報平均利潤率看, 135家房企的凈利潤率只有8.15%,這也是該數(shù)據(jù)首次跌破10%大關。
“在利潤下調(diào)的情況下,預計將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領域,而房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也將越來越激烈。面對核心盈利能力下滑、財務風險的加劇,目前很多房企在加強成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯的成績,但這兩方面的發(fā)展終究會遇到瓶頸,房企的可持續(xù)發(fā)展關鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。未來市場的分化還將持續(xù),對于房企來說,那些三、四線城市布局較多的企業(yè),可能將持續(xù)面臨去庫存的難題?！睆埓髠シQ。
