京城寫(xiě)字樓市場(chǎng)集中供應(yīng) 二線城市面臨高空置率考驗(yàn)
一面是新項(xiàng)目持續(xù)入市，另一面是租戶(hù)需求走弱，以北京為代表的華北寫(xiě)字樓市場(chǎng)，或在2017年繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)。
1月10日，記者從第一太平戴維斯發(fā)布的2016年第四季度華北物業(yè)報(bào)告獲悉，2016年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓共有11個(gè)新增項(xiàng)目入市，合計(jì)帶來(lái)73萬(wàn)平方米(含自用)，是15年供應(yīng)的近一倍；而在需求端，全年凈吸納量為42萬(wàn)平方米，較2015年下降了17% 。根據(jù)預(yù)測(cè)，2017年的北京寫(xiě)字樓空置率還將明顯上升，租金或繼續(xù)下探。
北京：2017年或有15個(gè)寫(xiě)字樓新入市
回顧2016年第四季度的表現(xiàn)，報(bào)告顯示，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率進(jìn)一步上漲至5.6%，環(huán)比上漲了0.7個(gè)百分點(diǎn)（含自用面積）。而在租金方面，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓為每平方米每月336.9元，環(huán)比微降了0.1%。
針對(duì)背后的原因，第一太平戴維斯北京項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部董事兼負(fù)責(zé)人熊志坤分析，一方面，是由于第四季度北京有3個(gè)新寫(xiě)字樓入市，新增供應(yīng)空置率相對(duì)較高，推高了市場(chǎng)平均水平；另一方面，臨近年末需求相對(duì)較弱，加之CBD及周邊區(qū)域，部分外資企業(yè)縮減租賃面積或搬遷至新興區(qū)域，對(duì)市場(chǎng)空置率造成一定影響。與此同時(shí)，部分業(yè)主以較低的增幅續(xù)租現(xiàn)有租戶(hù)，以期保持較高的入駐水平，這也在一定程度上影響了整體租金的表現(xiàn)。
第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，在2017年，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將迎來(lái)集中供應(yīng)，預(yù)計(jì)將有15個(gè)項(xiàng)目竣工交付，這將再為市場(chǎng)新增近100萬(wàn)平米的供應(yīng)量。而截至到2016年底，北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓的存量已達(dá)到992萬(wàn)平方米。
同時(shí)以望京、奧亞商務(wù)區(qū)為代表的新興區(qū)域，將是2017年新增供應(yīng)的主要來(lái)源，占比或達(dá)八成以上。在2016年的第四季度，這兩個(gè)新興區(qū)域，則占了北京全市新增供應(yīng)的62%。
“面對(duì)更多的新增供應(yīng)，在需求端，我們目前卻還沒(méi)有看到有特別明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)。預(yù)計(jì)2017年空置率有上升的可能性，租金則會(huì)小幅下滑。” 熊志坤特別指出，在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性增加的情況下，外資企業(yè)在華擴(kuò)張的策略或?qū)⑦M(jìn)一步分化，并影響到其在北京的甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃需求。因此，在2017年，內(nèi)資企業(yè)的租賃需求將占更大比重。
發(fā)布會(huì)上熊志坤還提到，2015年、2016年有不少的項(xiàng)目，是傳統(tǒng)的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)得不太好，改成了辦公性質(zhì)。而這種“商改辦”的勢(shì)頭或在2017年進(jìn)一步延續(xù)，主要原因是寫(xiě)字樓的市場(chǎng)整體仍好過(guò)商業(yè)?！鞍ㄔ陂L(zhǎng)安街沿線，像中糧廣場(chǎng)、恒基中心等多個(gè)項(xiàng)目的改造計(jì)劃，這也是2017年辦公樓市場(chǎng)值得關(guān)注的一塊?！?
供求矛盾在二線城市更突出
與北京供求尷尬相似，華北部分二線城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，正在面臨更嚴(yán)峻的高空置考驗(yàn)。
第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2016年天津中心城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率已經(jīng)到達(dá)至43.0%，環(huán)比上升0.6%，同比上升7.8%。而受高空置率及激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響，天津的平均成交租金下降至每月135.5元/平方米，環(huán)比下降1.4%，同比下降3.9%。
而在青島，這個(gè)空置率數(shù)字為23.5%，環(huán)比上升了3.4%。沈陽(yáng)和大連雖有了小幅下降，但依然空置嚴(yán)重：2016年第四季度沈陽(yáng)的空置率為37.5%，環(huán)比下降1.5%；大連空置率為10.1%，環(huán)比下降07%。
在租金方面，青島保持了穩(wěn)定水平，為每月105.6元/平方米；大連租金環(huán)比下降1.1%至每月109元/平方米；沈陽(yáng)環(huán)比下降最多，為4.9%，每月平均租金為118.3元/平方米。
其實(shí)自去年以來(lái)，部分二線城市就一直面臨著“壓力山大”的寫(xiě)字樓高空置。2016年4月，就有機(jī)構(gòu)指出，二線城市寫(xiě)字樓的平均空置率已高達(dá)近30%。
二線城市的寫(xiě)字樓空置率為何持續(xù)攀升？這種趨勢(shì)在2017年是否還將持續(xù)？
熊志坤對(duì)中國(guó)城市報(bào)記者表示，空置率的上升主要是供需矛盾，過(guò)去幾年中，這幾個(gè)城市出讓了大量的商業(yè)用地，房子在不斷地蓋。這幾個(gè)城市都有自己的CBD、金融區(qū)，有大量的寫(xiě)字樓供應(yīng)市場(chǎng)，但是需求沒(méi)有明顯的增長(zhǎng)，甚至有萎縮的跡象。
“2017年還有新增供應(yīng)，還需要一段時(shí)間去消化，我預(yù)計(jì)空置率在短期內(nèi)不會(huì)下降?！毙苤纠ふf(shuō)。
