房貸收緊地產(chǎn)商資金鏈面臨考驗(yàn) 下半年問(wèn)題或爆發(fā)
據(jù)中國(guó)之聲《新聞晚高峰》報(bào)道，在央行要求控制一季度新增住房貸款總量和增速的背景下，銀行在執(zhí)行層面收緊個(gè)人購(gòu)房按揭貸款和房企的開(kāi)發(fā)貸。北京、廣州、青島等地近期相應(yīng)減少了個(gè)人首套住房按揭貸款利率的折扣力度。而對(duì)很多房企而言，2017年，融資或?qū)⒊蔀槠涫滓y題。
央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬(wàn)億元，同比大幅增長(zhǎng)57.9%，占新增人民幣貸款比重高達(dá)45%。從公開(kāi)的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款來(lái)看，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等多家銀行的北京分行從2月8日開(kāi)始，二套房貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)25年。此外包括廣州，上海等地按揭貸款也有不同程度收緊。
分析人士指出，一旦收緊信貸波及一手房，則將會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售回款速度，從而限制公司現(xiàn)金流。而在開(kāi)發(fā)商層面，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸審核日益嚴(yán)格。
早在去年10月，監(jiān)管層就對(duì)房地產(chǎn)各類(lèi)融資行為嚴(yán)格要求，多項(xiàng)涉及房地產(chǎn)的融資產(chǎn)品受影響。在去年4季度，房地產(chǎn)債權(quán)融資規(guī)模明顯下降，2017年1月份，全國(guó)房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計(jì)僅為133億元，同比去年下降了92%。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，從去年四季度開(kāi)始，部分房企確實(shí)出現(xiàn)了融資壓力明顯加大的情況，但目前并未對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況產(chǎn)生直接影響?！澳壳?，從企業(yè)的直接觀感來(lái)說(shuō)，融資的難度在增加，但是2016年前三季度的融資難度是歷史最低，包括融資價(jià)格，很多企業(yè)已經(jīng)做了‘騰籠換鳥(niǎo)’，把過(guò)去長(zhǎng)期的高成本資金已經(jīng)做了替換。從最近三四個(gè)月數(shù)據(jù)來(lái)看，大部分企業(yè)出現(xiàn)了融資壓力，但是量變還沒(méi)有轉(zhuǎn)變到質(zhì)變，從企業(yè)的銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，16年全年創(chuàng)造了歷史記錄，現(xiàn)在大部分企業(yè)資金的寬裕程度較好，對(duì)于融資壓力加大，還沒(méi)有反映到經(jīng)營(yíng)上來(lái)?！?
安信國(guó)際預(yù)計(jì)，得益于去年銷(xiāo)售行情大好和土地市場(chǎng)過(guò)熱兩個(gè)因素的影響，不少大中型房企手持現(xiàn)金，貨幣政策收緊將主要對(duì)小型開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生影響，從而使行業(yè)進(jìn)一步分化。
張大偉也認(rèn)為，今年下半年，是對(duì)房企融資能力的重大考驗(yàn)。“從長(zhǎng)期來(lái)看，特別是17年下半年隨著銷(xiāo)售的降溫，可能問(wèn)題會(huì)集中地爆發(fā)。從信貸角度來(lái)說(shuō)，2016年是支撐樓市爆發(fā)的最主要因素，到了2017年收緊也是影響和干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的因素，整體而言，偏穩(wěn)健、偏中性的信貸政策是決定2017年樓市較平穩(wěn)的最關(guān)鍵的變量，而信貸包括各個(gè)企業(yè)融資難的壓力也會(huì)逐漸在今年的下半年體現(xiàn)，如果那些企業(yè)在過(guò)去一年多拿了‘地王’，做了過(guò)多的杠桿，有可能后續(xù)會(huì)面臨比較大的資金壓力?！?
有券商人士分析，資金收緊，房企為保證現(xiàn)金流會(huì)降價(jià)加速售房。北上廣深一線城市整體相對(duì)樂(lè)觀，南京、合肥等地雖有人口流入，但高房?jī)r(jià)并不可持續(xù)。對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房企融資難將是現(xiàn)在房企遇冷的主要原因。更重要的還是預(yù)期的改變，去年“930”到現(xiàn)在為止，整個(gè)政策的收緊調(diào)控使整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了非常大的變化，目前大家認(rèn)為房?jī)r(jià)像去年那樣基本上沒(méi)有可能，而且認(rèn)為一些去年的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整也是大概率。今年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能是多重力量作用的結(jié)果，一是政策的收緊，二是資金鏈，三是市場(chǎng)自身的預(yù)期，影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素是多元的。
