今年樓市金融環(huán)境不寬松 房?jī)r(jià)被看跌你信嗎？
種種跡象表明，2017年的樓市金融環(huán)境或?qū)⒉辉賹捤?。雞年伊始，央行就動(dòng)作頻頻，連續(xù)上調(diào)“麻辣粉”(MLF)/“酸辣粉”(SLF)的利率，一夜之間各城市都傳來(lái)房貸收緊的消息，甚至有人擔(dān)心今年要進(jìn)入加息周期。北京更是宣布，2月8日起，二套房貸按揭期限從最長(zhǎng)30年，縮短到最長(zhǎng)25年。以100萬(wàn)本額等息貸款為例，25年貸款比30年貸款每月多還466元。不少人擔(dān)心所在城市會(huì)仿效北京這一做法。
信貸環(huán)境的變化，將對(duì)2017年樓市走勢(shì)產(chǎn)生什么影響？業(yè)界普遍認(rèn)為，縮減房貸優(yōu)惠、縮短房貸年限等，都不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“打擊”。但長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)并不樂(lè)觀，甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果認(rèn)房又認(rèn)貸，成交量還將有20%以上的跌幅空間。
央行并非主動(dòng)打壓樓市
中泰證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所所長(zhǎng)李迅雷認(rèn)為，今年的政策核心要點(diǎn)是守住兩條底線，一是穩(wěn)增長(zhǎng)，二是防風(fēng)險(xiǎn)。連續(xù)加息會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫的破滅，從而觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，所以，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也只是提“去杠桿”，沒(méi)有提“去泡沫”。所以目前利率政策的重心，肯定放在去杠桿上。但為了兼顧穩(wěn)定增長(zhǎng)，必然不會(huì)下手太狠。所以此次央行上調(diào)MLF、SLF利率，并不意味著對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的“打擊”。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，春節(jié)期間，各地樓市遇冷是預(yù)料之中的，但這和央行的政策調(diào)整沒(méi)有太大關(guān)系，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)自身在經(jīng)歷2016年的瘋狂上漲后的自然調(diào)整。不要誤讀2017年的房地產(chǎn)政策，嚴(yán)控只是針對(duì)投資投機(jī)，在不確定性加大的情況下，我們沒(méi)有任何本錢主動(dòng)打壓樓市。
不過(guò)，長(zhǎng)期來(lái)看，李迅雷表示對(duì)房?jī)r(jià)并不樂(lè)觀，原因有二：
第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落，估計(jì)2017年為負(fù)增長(zhǎng)。去年一、二線城市房地產(chǎn)火爆的原因是居民購(gòu)房加杠桿，而由于基數(shù)過(guò)高，估計(jì)今年會(huì)負(fù)增長(zhǎng)；
第二，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房?jī)r(jià)提出了嚴(yán)厲的批評(píng)，提出“要堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’”的定位。今年房?jī)r(jià)會(huì)較為平穩(wěn)或者略有下跌，因?yàn)楦鞯囟及芽刂品康禺a(chǎn)價(jià)格的上漲作為一個(gè)非常重要的目標(biāo)，會(huì)嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)上漲，會(huì)處于‘穩(wěn)中求進(jìn)’的總基調(diào)格局中。
節(jié)后成交量或受影響
對(duì)于短期而言，北上深或迎來(lái)調(diào)整。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，信貸是決定短期房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素，目前看信貸收緊趨勢(shì)下，短期房?jī)r(jià)調(diào)控壓力大，“雖然這一政策波動(dòng)與認(rèn)房又認(rèn)貸、提高首付、減少優(yōu)惠相比影響小很多，但是趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)依然有明顯影響?！睆埓髠ケ硎?，如果認(rèn)房又認(rèn)貸，可以預(yù)期的是，成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房?jī)r(jià)的跌幅甚至?xí)咏?014年。
房產(chǎn)專家楊紅旭分析，近期政府只管制一手房定價(jià)，而不干預(yù)二手房交易?！皳?jù)此，基本上可能判定，本輪短周期，上海房?jī)r(jià)漲到頭了，2017年將以下跌為主基調(diào)，部分時(shí)段盤整”。
深圳中原研究院認(rèn)為，受雙重壓力影響，今年樓市仍會(huì)面臨較大壓力。2017年新房市場(chǎng)成交量可能隨供應(yīng)增加有所回升，但二手房成交不樂(lè)觀，整體價(jià)格已步入調(diào)整期，今年樓市將以震蕩波動(dòng)為主。該負(fù)責(zé)人同時(shí)指出，央行收緊貨幣政策的影響將會(huì)漸顯，節(jié)后投資需求應(yīng)有所收斂，并會(huì)在一定程度上抑制節(jié)后樓市成交量回升。
業(yè)內(nèi)對(duì)穗房?jī)r(jià)謹(jǐn)慎樂(lè)觀
在廣州，業(yè)內(nèi)人士對(duì)2017年樓市仍然相對(duì)樂(lè)觀。原因有二：在幾個(gè)一線城市中，此前廣州房?jī)r(jià)相對(duì)沒(méi)那么瘋狂；目前廣州全市一手房的去化率不足半年，處于“不愁賣”的狀況。雖然也多少會(huì)受到信貸收緊的影響，但廣州房?jī)r(jià)仍是穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。
合富房地產(chǎn)研究院顧問(wèn)黎文江認(rèn)為，廣州2017年商品住宅均價(jià)上升10%是合理升幅，原因在于這是與廣州GDP升幅、人均收入升幅相近匹配的。并且土地成本和人力成本等均已上升，如果房?jī)r(jià)不升，就沒(méi)有利潤(rùn)了。他還建議，今年置業(yè)可以選擇沿地鐵21號(hào)線，2019年以前廣州樓市仍然向東看。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，今年廣州樓市成交量將有所降低，回歸2015年的水平，價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定，預(yù)計(jì)漲幅在5%左右，因?yàn)檎畷?huì)繼續(xù)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商不能提價(jià)太多。
方圓地產(chǎn)分析師鄧浩志則認(rèn)為，廣州樓市今年還是會(huì)保持補(bǔ)漲的趨勢(shì)，與全國(guó)其他城市不同，預(yù)計(jì)有10%-15%的漲幅，上漲最明顯的區(qū)域是增城和從化，因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域都不限購(gòu)。
