2017年樓市：保高位、拍冒頭
就熱點(diǎn)城市而言，當(dāng)前面臨的任務(wù)，依舊是防止樓市過熱。
春節(jié)樓市陷入“休眠”狀態(tài)，上海、廣州新房成交量較春節(jié)前下跌70%，其他熱點(diǎn)城市下跌幅度也在40%-60%。春節(jié)剛過，緊縮措施還在繼續(xù)，央行不間斷地“變相加息”，短端融資成本抬升已沖擊到中長期利率，首套房貸利率結(jié)束自2015年9月以來持續(xù)回落態(tài)勢，近三個(gè)月連續(xù)小幅回升。近期，多地房貸**利率折扣回到九折及以上，很多銀行被央行“窗口指導(dǎo)”后，緊縮信貸投放。
因此，業(yè)內(nèi)人士指出，春節(jié)樓市蕭條僅是開始，地產(chǎn)嚴(yán)冬或?qū)⒌絹?。事?shí)上，1月樓市并不難看。相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)測，全國30個(gè)主要城市1月新房成交同比下降27.3%。要知道，今年1月不僅有春節(jié)因素，還受去年高基數(shù)影響（去年春節(jié)在2月）。而且，南京、蘇州兩地成交量還出現(xiàn)環(huán)比上升。同時(shí)，熱點(diǎn)城市房價(jià)漲跌互現(xiàn)，上漲是主流。上海、杭州、南京和成都等均比去年12月上漲。
土地市場更樂觀一些。截至2017年1月，相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)測的主要城市庫存環(huán)比降0.5%，北京、廣州分別降5.01%、4.55%。深圳、杭州、廈門、南京等庫存均有下滑。2016年現(xiàn)金回籠好，拿地“補(bǔ)庫存”是共識。1月份，全國300個(gè)城市土地成交同比降18%，但溢價(jià)率同比升3%，樓面均價(jià)同比增54%。調(diào)控打壓、貨幣緊縮，相比創(chuàng)新高的去年，下滑在清理之中，但高位運(yùn)行的判斷更合理。
近期，央行急于撇清調(diào)整貨幣市場利率是“變相加息”，并向市場傳達(dá)信息，貨幣市場利率變化與存貸款利率非亦步亦趨關(guān)系，有的會由金融機(jī)構(gòu)消化，不會傳導(dǎo)到存貸款利率?？梢姡泿耪咝虏呗源驌舻氖恰敖瓒体X”套利，而非開啟加息。另外，無論支撐穩(wěn)增長，還是防止大起大落，當(dāng)前樓市整體“低利率、適度杠桿”的寬松資金面需保持。藉由此，2017年高位運(yùn)行是大概率。
就熱點(diǎn)城市而言，當(dāng)前面臨的任務(wù)，依舊是防止樓市過熱。近期，京滬深等大城市“類住宅”火熱，就是樓市需求旺盛的一個(gè)縮影。貨幣政策被動(dòng)寬松和“資產(chǎn)荒”預(yù)期下，盡管去年10月以來樓市需求被抑制，交投表面上看趨冷淡，但摁住葫蘆浮起瓢，更靈活的市場正在順應(yīng)投資需求，為資金尋找“新出口”，這就是“不限購”和作為泡沫洼地的“類住宅”市場。
如果從成交量漲幅看，“類住宅”比商品住房市場更**。2015-2016年，京滬深三地“類住宅”成交量翻倍增長，但去年底、今年初，隨著三地堵住漏洞，商務(wù)公寓、商住房等“類住宅”有所壓制。但近期，深圳爆出高價(jià)“辦公式公寓”，舊工業(yè)用房改為商品公寓和長租公寓，可見“類住宅”以其形式的變化，規(guī)避土地用途管制、調(diào)控政策的同時(shí)，不斷地為旺盛的需求開辟空間。
據(jù)悉，場外配資有復(fù)蘇跡象，除民間配資公司重啟配資業(yè)務(wù)，券商、銀行和信托等金融機(jī)構(gòu)也在推動(dòng)相關(guān)業(yè)務(wù)。盡管提供優(yōu)先級資金的銀行將杠桿限制在監(jiān)管要求的1∶2之內(nèi)，但目前可以通過夾層、收益互換、增加通道等方式，將杠桿可以放大到1∶4?？梢?，貨幣政策整體寬松、實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟的情況下，外圍虎視眈眈的資金仍有卷土重來，殺入股市、樓市和大宗商品的可能。
這是管理層最擔(dān)心的，新年伊始，證監(jiān)會主席劉士余便要求交易所加強(qiáng)一線監(jiān)管，并對呼風(fēng)喚雨和興風(fēng)作浪的資本大鱷提出警告。對樓市管理而言，中央經(jīng)濟(jì)工作會議既提出要防風(fēng)險(xiǎn)、防泡沫，又提出增加宅地供應(yīng)、疏導(dǎo)需求、鼓勵(lì)合理需求等“穩(wěn)增長”措施。因此，打壓的還要打壓，支持的還要支持。面對熱點(diǎn)樓市上漲的沖動(dòng)，持續(xù)加強(qiáng)調(diào)控，筑起熱錢流入的“防火墻”仍是主題。
春節(jié)剛過，新一輪調(diào)控又來了。熱點(diǎn)城市步調(diào)一致地收緊了首套房貸**利率折扣，九折以下的房貸已絕跡；銀行貸款投放受央行“窗口指導(dǎo)”而緊縮，占半壁的房貸也會受到?jīng)_擊，北京已將二套房貸款期限縮短至25年；重慶（樓盤）蟄伏已久的房價(jià)甫一冒頭，就被拍死了，近期又發(fā)布*押項(xiàng)目不得預(yù)售的規(guī)定。由此，2017年，熱點(diǎn)樓市的調(diào)控依舊任重而道遠(yuǎn)，哪個(gè)冒頭拍哪個(gè)。
