北京寫字樓租金面臨下行壓力
供應(yīng)增加是未來(lái)幾年北京寫字樓市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，北京今年預(yù)計(jì)有15個(gè)甲級(jí)寫字樓入市，未來(lái)四年北京全市寫字樓存量或?qū)⑹乾F(xiàn)有存量的1.5倍，屆時(shí)北京寫字樓平均空置率會(huì)因大量新項(xiàng)目的入市出現(xiàn)暫時(shí)性上漲，倘若整體市場(chǎng)大量新增供應(yīng)短期內(nèi)無(wú)法被消化，北京市平均租金或?qū)⒚媾R下行壓力。
空置率上升
“近來(lái)我經(jīng)常能接到寫字樓項(xiàng)目的推銷電話”，有讀者向記者反映，以前電話推銷都是住宅產(chǎn)品，但最近推銷樓盤中開(kāi)始出現(xiàn)寫字樓產(chǎn)品，而其中更不乏甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，戶型從幾十平方米到上千平方米都有。“散售能保證北京甲級(jí)寫字樓的品質(zhì)、環(huán)境和租金收益嗎？”該讀者向記者表達(dá)了他的疑惑。
而該讀者的經(jīng)歷也正反映了當(dāng)下北京寫字樓市場(chǎng)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)。據(jù)第一太平戴維斯日前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年四季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)共迎來(lái)三個(gè)項(xiàng)目入市，合計(jì)帶來(lái)16.6萬(wàn)平方米新增辦公面積。至此，全市甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到992萬(wàn)平方米。
受此影響，2016年四季度全市甲級(jí)寫字樓空置率進(jìn)一步上漲至5.6%，環(huán)比上漲0.7個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此行業(yè)專家分析，一方面，新增供應(yīng)空置率相對(duì)較高，推高市場(chǎng)平均水平。另一方面，臨近年末需求相對(duì)較弱，加之CBD及周邊區(qū)域部分外資企業(yè)縮減租賃面積或搬遷至新興區(qū)域，對(duì)市場(chǎng)空置率造成一定影響。
2016年四季度北京市甲級(jí)寫字樓租金達(dá)每平方米每月336.9元，環(huán)比微降0.1%。部分品質(zhì)較高、空置面積較少的項(xiàng)目仍能保持良好的租金表現(xiàn)。但與此同時(shí)，部分業(yè)主以較低的增幅續(xù)租現(xiàn)有租戶以期保持較高的入駐水平，這在一定程度上影響了整體租金的表現(xiàn)。
北京核心商圈寫字樓的表現(xiàn)相對(duì)更強(qiáng)勢(shì)一些，依舊無(wú)法擺脫空置率上升的局面。另一家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)揭示了北京五大核心商圈甲級(jí)寫字樓的表現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)顯示，截至2016年四季度，五大核心商圈按建筑面積計(jì)算的平均有效租金為每月每平方米409.5元，同比上升4.5%。新項(xiàng)目的入市導(dǎo)致核心商圈整體寫字樓市場(chǎng)空置率為5%，同比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)。
高力國(guó)際預(yù)測(cè)，整體空置率的上升將對(duì)平均租金施加下行壓力，預(yù)計(jì)2016-2017年間租金將下降1.1％。
供應(yīng)井噴
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)仍將迎來(lái)集中供應(yīng)，預(yù)計(jì)將有15個(gè)項(xiàng)目竣工交付，或?qū)槭袌?chǎng)新增超過(guò)百萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓面積。其中新興區(qū)域?qū)⑹切略龉?yīng)的主要來(lái)源，占比或達(dá)八成以上。
需求方面，內(nèi)資企業(yè)預(yù)計(jì)將占有更大的比重，包括金融服務(wù)、IT及高科技，以及專業(yè)服務(wù)等在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將繼續(xù)促進(jìn)北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的活躍需求。而在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性增加的情況下，外資企業(yè)在華擴(kuò)張的策略或?qū)⑦M(jìn)一步分化，并影響到其在北京的甲級(jí)寫字樓租賃需求。
項(xiàng)目集中入市，市場(chǎng)整體空置率預(yù)計(jì)將有明顯攀升。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，市場(chǎng)平均租金水平或?qū)⑦M(jìn)一步下探。與此同時(shí)，區(qū)域間的表現(xiàn)將進(jìn)一步分化，金融街由于供應(yīng)有限，預(yù)計(jì)空置率仍將保持低位，租金仍有上浮空間。而其他傳統(tǒng)及新興區(qū)域?qū)⒁蛐略龉?yīng)及區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，入駐率及租金水平料將有不同程度的下滑。與此同時(shí)，新興的區(qū)域?qū)⒂锌赡艹霈F(xiàn)更多的升級(jí)和搬遷需求，從而進(jìn)一步縮小與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之間的差距。
戴德梁行發(fā)布的《2017中國(guó)寫字樓核心趨勢(shì)》分析認(rèn)為，大量寫字樓新增供應(yīng)將于2017年入市，這將對(duì)租戶市場(chǎng)帶來(lái)重大影響。而新增供應(yīng)將改變寫字樓市場(chǎng)格局，寫字樓業(yè)主產(chǎn)生非常大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但同時(shí)也為寫字樓租戶提供更多的選擇空間和機(jī)遇。
戴德梁行大中華區(qū)租戶研究主管高級(jí)董事Shaun Brodie表示：“2017年城市新興商圈的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)將日趨成熟。鑒于較低的租用成本和大量可用面積，這些新興商圈將繼續(xù)吸引大量企業(yè)從核心商務(wù)區(qū)搬離出去，在新興商圈設(shè)立新的總部辦公室，甚至是園區(qū)式辦公樓。預(yù)計(jì)北京麗澤金融商務(wù)區(qū)將會(huì)受到追捧，該區(qū)將在2017年底交付約60萬(wàn)平方米的寫字樓面積。
投資機(jī)會(huì)仍在
針對(duì)上述現(xiàn)象行業(yè)專家提醒，雖然供應(yīng)集中對(duì)市場(chǎng)總體租金水平會(huì)有所沖擊，但優(yōu)質(zhì)寫字樓的價(jià)值以及投資機(jī)會(huì)仍在。2016年四季度，北京甲級(jí)寫字樓資本值環(huán)比微幅上升0.5%至7.53萬(wàn)元/平方米。同時(shí)，大宗投資市場(chǎng)持續(xù)活躍。一方面，機(jī)構(gòu)投資者積極投資位于新興區(qū)域的發(fā)展中寫字樓項(xiàng)目。而另一方面，受限于一手土地市場(chǎng)的有限供應(yīng)及激烈競(jìng)爭(zhēng)，投資者對(duì)于二手土地資源的熱度不減。季內(nèi)共錄得6宗大宗成交，成交金額約108.9億元。
據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，相較2015年7宗交易，2016年北京共有12宗整售交易，涵蓋了寫字樓、商鋪以及住宅物業(yè)。其中6宗交易為寫字樓物業(yè)。例如某保險(xiǎn)公司以35億元購(gòu)得位于燕莎的中央公園廣場(chǎng)A1座，中央公園廣場(chǎng)包括寫字樓和住宅。
同時(shí)，一手散售市場(chǎng)需求仍然旺盛，成交面積達(dá)67.6萬(wàn)平方米，較三季度大幅上升60.3%。同時(shí)，總成交金額亦環(huán)比大幅上升99.5%至247.4億元。
預(yù)計(jì)未來(lái)機(jī)構(gòu)投資者尤其是內(nèi)資保險(xiǎn)、信托及投資管理公司將繼續(xù)尋求投資寫字樓市場(chǎng)。其中，核心區(qū)的寫字樓項(xiàng)目仍將是其首選，但投資組合的選擇將會(huì)越發(fā)多元化，進(jìn)一步延伸到零售物業(yè)、酒店及服務(wù)式公寓等業(yè)態(tài)。此外，除了存量市場(chǎng)外，位于具有較高發(fā)展?jié)摿^(qū)域的在建項(xiàng)目亦會(huì)受到越來(lái)越多的關(guān)注。
專家提醒，在北京“控地價(jià)，限房?jī)r(jià)”的住宅用地出讓形式成為未來(lái)土地市場(chǎng)主流背景下，為保證商業(yè)用地的出讓質(zhì)量，自持比例及年限等條款亦將在商業(yè)用地的出讓中更為常見(jiàn)。這些限制都將繼續(xù)提升一手土地資源獲取的難度。在此情況下，部分亟待擴(kuò)充土地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)商及投資者將進(jìn)一步轉(zhuǎn)向?qū)で蠖滞恋刭Y源，市場(chǎng)將有可能迎來(lái)更多項(xiàng)目及股權(quán)交易。
