土地市場開局冰火相融：熱點(diǎn)城市溢價(jià)率明顯降低
２０１７年開年大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率明顯降低，比如深圳、上海等城市地塊成交溢價(jià)率均明顯低于２０１６年的平均水平。未來，在嚴(yán)格的政策約束下，出現(xiàn)高溢價(jià)地塊的概率將遠(yuǎn)不如去年。
不過，對(duì)于房企而言，在２０１６年收獲歷史上銷售面積與銷售金額最大年份后，補(bǔ)充土地的積極性十分高漲，布局熱點(diǎn)城市、押注長三角等活力區(qū)域，搶跑意味十分明顯。
１ 溢價(jià)率走低
開年全國各地土地供應(yīng)面積明顯回落。據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，１月份，一、二線城市土地供應(yīng)下滑顯著，環(huán)比跌幅分別為５５％和７７％，預(yù)計(jì)２月份土地供應(yīng)量仍將維持在較低水平。
與之相應(yīng)的，土地平均溢價(jià)率也維持在較低水平。從對(duì)溢價(jià)率的遏制來看，政策的效果較為明顯。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，２０１６年南京土地平均溢價(jià)率為７６％，今年初至２月１２日，溢價(jià)率已降至５９％。鄭州的溢價(jià)率從３２％降至１５％；北京從３８％降到１４％；廣州從３７％降到１１％。
不過，上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從后續(xù)市場預(yù)期看，一、二線城市抑制地價(jià)的壓力依然存在，后續(xù)依然有反彈的可能，尤其是很多大城市后續(xù)土地出讓節(jié)奏會(huì)加快，部分房企還會(huì)有繼續(xù)拿地的可能。
如其所言，進(jìn)入２月中旬后，部分高溢價(jià)地塊再次出現(xiàn)。２月１４日上午，南京雞年的首場土拍，南京主城中華門外一優(yōu)質(zhì)地塊，更是經(jīng)過２個(gè)多小時(shí)３９５輪競價(jià)的拉鋸戰(zhàn)，拍到了最高限價(jià)９８億。
在２月１０日的長沙土地市場新春首拍中，熱點(diǎn)地塊再次上演火爆行情。３０余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭相“搶地”，最高競拍達(dá)１３７輪，六個(gè)地塊成交總價(jià)３１．６億元，一塊地溢價(jià)率１７１．８％。
２ 土地新政頻出
大部分城市為了避免高價(jià)地都針對(duì)土地加大了限制條件，出現(xiàn)高價(jià)地或高溢價(jià)地塊的概率越來越低。目前至少有北京、廣州、深圳等共１７個(gè)城市在土地出讓中實(shí)施限價(jià)。
其中，除杭州、鄭州等地對(duì)溢價(jià)率進(jìn)行限定，其余城市主要對(duì)價(jià)格進(jìn)行限定，鄭州、武漢還配有“熔斷”機(jī)制。
２月１３日，天津市市區(qū)國土資源分局網(wǎng)站掛出消息，宣布推出天津市土地出讓新機(jī)制：報(bào)價(jià)到達(dá)上限，拼“自持面積”。這一政策已經(jīng)在實(shí)際土地出讓操作過程中正式實(shí)施。２月８日，天津土地交易中心連續(xù)掛出兩宗北辰區(qū)經(jīng)營性用地出讓公告，即采取上述拍賣方式。
與之相似的是，在北京，“限房價(jià)、競地價(jià)、限持有”的租售并行方式有可能成為土地出讓的新常態(tài)。土地供應(yīng)的極度稀缺，使得很多房企也在未形成明確商業(yè)模式的前提下拿下自持地塊。
此外，房企拿地融資等方面監(jiān)管全面收緊。２月１３日，中國基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第４號(hào)》，對(duì)私募資金投資１６個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。
在此之前，上交所、深交所和央行也分別發(fā)文或表態(tài)，對(duì)房企發(fā)債、房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分與分類監(jiān)管、土地貸款等進(jìn)行強(qiáng)化監(jiān)管。
３ 長三角熱區(qū)
盡管近一兩個(gè)月土地市場整體降溫，但大型房企拿地的熱情卻絲毫不減。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，１月份，包括萬科、保利在內(nèi)的２０大房企，拿地金額依然達(dá)到了１１１７．２６億元。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示，在市場增長放緩周期下，希望彎道超車的房企會(huì)加緊拿地。值得注意的是，房企轉(zhuǎn)向長三角拿地的趨勢(shì)更加明顯，多家房企從去年下半年開始加大長三角土地投資，比如碧桂園、中海、融創(chuàng)。
根據(jù)中原近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年１月，賣地超過１００億的城市有５個(gè)。其中，隸屬于長三角區(qū)域的合肥、杭州，與泛長三角區(qū)域的溫州，位列第２、３、５名。
與之對(duì)應(yīng)的當(dāng)然是房企在長三角區(qū)域土地的擴(kuò)充。來自億翰智庫研究中心數(shù)據(jù)顯示，萬科自２０１６年下半年，在珠三角拿地幾乎占據(jù)總體５０％，而到了一月份，萬科新增約３１６萬平方米，其中長三角地區(qū)就有接近百萬平方米。碧桂園１月份土地儲(chǔ)備中，長三角區(qū)域以８５萬平方米占１月土儲(chǔ)的６２％。
有意思的是，不少房企在２０１６年的增長點(diǎn)都集中于長三角區(qū)域：萬科２０１６年上海大區(qū)完成１２００億銷售；而碧桂園江蘇區(qū)域以３６７億元拔得頭籌，滬蘇區(qū)域年度業(yè)績達(dá)３０８億元，較２０１５年增長１７５％。
歐陽捷認(rèn)為，長三角１５個(gè)城市的土地購置面積僅占全國的９％，人和資本是流向長三角的，這一區(qū)域具有強(qiáng)勁的房地產(chǎn)潛力。
接下來，房企有望加大對(duì)長三角的傾斜力度。碧桂園甚至在華東設(shè)立５個(gè)區(qū)域公司，包括上海、滬蘇、江蘇區(qū)域公司，及滬浙、浙江區(qū)域公司。新城集團(tuán)董事長王振華曾在年初明確提出了“千億戰(zhàn)略”，其中，長三角區(qū)域貢獻(xiàn)率或在６成以上。
此外，不少閩系房企外遷總部至上海，以上海為中心的長三角區(qū)域，成為閩系房企戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)，如正榮集團(tuán)、陽光城等企業(yè)。
４ 曲線拿地
面對(duì)越來越少的優(yōu)質(zhì)地塊，房企面臨更為嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)是無地可拿，因此，收購、兼并成為很多房企青睞的曲線拿地方式，如融創(chuàng)入股金科、融科智地、萊蒙國際。
在一、二線城市拿地更是如此。萬科近日于北京新獲取的朝陽區(qū)紅領(lǐng)巾橋地塊，是通過與北京時(shí)尚控股有限責(zé)任公司合作而獲得。同策研究中心總監(jiān)張宏偉指出，目前在北上廣深一線城市拿地的成本太高了，直接在二級(jí)市場拿股份，不僅可以賺取差價(jià)收益，還可以并表，改善公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。
在三、四線城市及潛力區(qū)域，并購拿地也愈演愈烈。最近，融創(chuàng)再出大手筆，在廊坊永清縣收購一項(xiàng)目，建筑面積約１００萬平米，該項(xiàng)目的開發(fā)商為永清美景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。此外，融創(chuàng)還在張家口高鐵站旁拿下一項(xiàng)目。
并購拿地愈演愈烈，甚至超越招拍掛，成為一部分?jǐn)U張型房企的主要拿地模式。融創(chuàng)近幾年三分之二的土地儲(chǔ)備，都是通過并購的方式拿到的，陽光城去年并購總額超過２００億元，去年新獲的８０％左右的土儲(chǔ)來自并購。
這些低價(jià)土地為房企快速擴(kuò)張?zhí)峁┝吮Ｕ稀Ｖ行沤ㄍ兑幻治鰩熗嘎?，陽光城去年前十月的股?quán)收購樓面價(jià)僅為１７５８元／平米。廣發(fā)證券的研報(bào)顯示，陽光城收購所獲取的項(xiàng)目資源理論毛利率達(dá)到了５６％，而同期招拍掛渠道獲取的項(xiàng)目平均毛利率僅有１６．４％。
