房地產下半場：存量時代的格局分化
隨著2016年房地產樓市的成交量公布，越來越多的城市二手房交易量接近新房市場，而南京、廈門、福州等二線城市二手房交易活躍度已超越新房，房地產市場依靠投資、土地和剛需的增量發(fā)展時代已經大勢已去，市場即將從增量時代步轉變?yōu)榇媪繒r代。
存量時代即將到來
根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年全國新房交易額10萬億左右，二手房的交易額在5萬億元左右；而在2008年，中國新房交易額大約是2.5萬億元，二手房交易額不足0.5萬億。換句話說，全國房地產交易額增長了5倍，而二手房卻增長了10倍?！爸袊w上正在快速進入到存量房時代，存量房已經是中國房地產市場越來越重要的力量之一?！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領表示。
上海市社科院房產研究中心副主任戴曉波認為，衡量存量時代是否到來的重要依據(jù)是房地產市場中二手房的占比，國外發(fā)達國家新建住房的占比一般達到10%以下，另一指標為套戶比，目前國際公認住房供求平衡標準為每戶1.15套。
根據(jù)近期某研究院發(fā)布的報告顯示，2016年全國二手房交易規(guī)模占到住房交易總額的比例達到41%，一線城市二手房交易額已達新房的2.1倍，其中，北京和上海的二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%。而根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)測算，我國住房存量已經達到戶均1套，這就是說我們離存量時代越來越近，而房地產的下半場也將是存量房的市場。
房企擴張業(yè)務搶灘存量市場
存量時代意味著包含二手房交易和租賃市場在內的存量市場將占據(jù)市場主導地位，而原有的開發(fā)商主導市場也將轉變?yōu)榻浖o行業(yè)主導。
“隨著房地產市場的格局變化，決定市場價格的已經不是新房市場價格，而是二手房的價格，二手房簽約量、交易稅負、貸款等政策，將決定市場的波動?！敝性禺a首席分析師張大偉表示。事實上，在這波存量時代到來之前，無論是房企還是經紀公司，都早已洞悉到市場情況。
缺乏經紀行業(yè)經驗的傳統(tǒng)房地產開發(fā)商們，紛紛擴大業(yè)務范圍搶灘租賃市場，萬科推出長租公寓品牌“泊寓”，旭輝推出“旭派公寓”，此外還有還有遠洋地產、綠城物業(yè)、景瑞地產、陽光城地產等，甚至傳統(tǒng)代理公司世聯(lián)行也通過投資4000萬控股高端長租公寓龍頭晟曜行，進軍中高端長租公寓市場。開發(fā)商介入租賃市場的最大賣點在于其從前期規(guī)劃籌備階段即開始從租賃角度考慮。
而房地產經紀公司由于長期以二手房交易和租賃作為主營業(yè)務，依靠長期經營存量房的優(yōu)勢，不少經紀公司同樣也看租賃市場，比如鏈家推出的自如寓，就是依靠其背后大量的房客資源，這類租賃方式的優(yōu)點是在短時間內建立規(guī)模效應。
同樣，近幾年發(fā)展勢頭強勁的房地產互聯(lián)網(wǎng)電商也開始在租賃市場入手，近期房多多推出旗下中高端長租品牌“暖城”，聚焦在中高端公寓租賃。互聯(lián)網(wǎng)電商的優(yōu)勢在于其線上整合能力較強，通過技術手段精準匹配房客資源，以互聯(lián)網(wǎng)技術手段幫助其提升效率，加強客戶體驗。
房產互聯(lián)網(wǎng)公司、開發(fā)商、房產中介通過各自的優(yōu)點，進軍長租公寓，讓未來規(guī)模可達幾萬億的租賃市場，成了存量時代到來前最被看好的一塊蛋糕。
房產經紀公司格局分化
進入存量市場，現(xiàn)有的不動產圈角色之間將發(fā)生變化，市場格局也將被改變。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領認為在存量時代“中介和開發(fā)商的結合是時代的趨勢，今天的合作方式是一二手聯(lián)動來賣房子，這應該只是個開始”。
如此一來，房地產經紀行業(yè)的格局則可能朝兩極化發(fā)展。
一類是大型中介公司。大型中介的優(yōu)點是員工眾多，以鏈家為例，目前在上海的員工數(shù)量超過3萬人，加之其速銷房源制度，容易擁有更多的房源及客戶資源，因此其銷售能力也會被開發(fā)商所青睞，易與開發(fā)商產生合作。
這類公司采取走壟斷路線的方式，存量時代的大中介路線將不再局限于傳統(tǒng)房地產經紀業(yè)務，即二手房買賣、房屋租賃、新房代理、分銷等內容。隨著2014年互聯(lián)網(wǎng)電商的介入行業(yè)，經紀市場的業(yè)務也隨之發(fā)展的豐富多彩，貸款擔保、信息咨詢、廣告策劃等業(yè)務范疇是中小經紀公司無力涉足的業(yè)務范圍。
大中介的業(yè)務范圍寬泛加上市場占有率高升，中小經紀公司的生存空間將會越來越小，逐漸被大型經紀公司蠶食市場份額，尤其是在目前的市場狀況下，中小中介相對短視，慣用關門潮的方式度過市場寒潮期，而大型中介則能穿越市場周期，更容易快速抓住市場的機會。這樣一來，大型中介與中小中介的距離將會越來越遠。
另一類在中小經紀這端，與北京的情況不同，目前上海市場的半邊天仍掌握在中小經紀公司手中，然而隨著兩極化格局發(fā)展，中小經紀公司要想繼續(xù)生存下去，極有可能出現(xiàn)抱團取暖的勢態(tài)，目前市場上不少互聯(lián)網(wǎng)平臺已瞄準了這個趨勢，以房多多為例，其平臺開啟了第三方經紀公司合作模式，招募中小經紀公司上線，頗有“合作共贏”的勢態(tài)，房多多通過其平臺優(yōu)勢拓寬自身業(yè)務范疇，與其合作的中小經紀公司業(yè)務范圍也隨之擴大，這就意味著平臺用戶的生命周期服務鏈同樣也被拉長。
除去業(yè)務面廣這個優(yōu)點，這類平臺的另一個賣點在于其互聯(lián)網(wǎng)技術層面，通過技術手段開發(fā)產品，提升交易效率，并且其通過前期用戶流量的導流，較容易打通經紀公司、買賣雙方和開發(fā)商的各個環(huán)節(jié)。這極有可能是中小中介的另一個出路，以抱團的方式通過平臺去將業(yè)務做寬做深。
一邊是大中介的市場擴張，另一邊是中小中介的抱團取暖。無可厚非的是，在存量時代，市場將會愈發(fā)規(guī)范，而先前萬象叢生的中小經紀時期也將一去不返，房地產經紀行業(yè)終將進入比拼業(yè)務能力與服務能力的賽道。
