2017樓市落定長效機制：具備條件 難以畢其功于一役
不可置否，調(diào)控大年2016年，在中國樓市史冊上留下了濃墨重彩的一頁。
2017年2月23日上午，住房和城鄉(xiāng)建設部(以下簡稱“住建部”)舉辦新聞發(fā)布會，部長陳政高和副部長陸克華就房地產(chǎn)情況答記者問。
他們曬出去年樓市成績單—2016年，全國商品住宅銷售面積為13.7億平方米，同比增長22.4%;銷售金額為9.9萬億元，同比增長36.1%，量價齊升。
這一年，全國商品房銷售金額、銷售面積雙雙登上歷史高峰。事實上，按照國家統(tǒng)計局口徑此前披露的數(shù)據(jù)，這張成績單考分更甚—2016年前11月，全國商品房成交額就創(chuàng)出了逾10萬億元的歷史天量;銷售面積13.58億平方米，刷新了2013年全年13億平方米歷史紀錄。
驚喜之余不乏隱憂?？簥^的市場情緒早已引起了監(jiān)管層的高度警覺，一張調(diào)控大網(wǎng)從去年年初就已迅速鋪開。時至今日，國內(nèi)樓市“緊箍咒”仍有越念越緊之勢。
長效機制成為今年樓市發(fā)展的重要目標和落腳點。在“改革深化年”2017年，如何消滅樓市“內(nèi)火”，解決市場積弊及對經(jīng)濟金融的掣肘?如何在穩(wěn)增長前提下推進長效機制的建立?房產(chǎn)稅呼聲漸行漸近背后需要怎樣一場嬗變?
大家仍在等待那張清晰的框架、路線和時間表。
樓市企穩(wěn)
2016 年伊始，在“去庫存”“加杠桿”等利好政策下，國內(nèi)房地產(chǎn)銷量、房價、新開工等多項主要指標達到了近年來同期高位。去年上半年，全國商品房銷售額同比增速連續(xù)三個月達到50%以上的歷史高點。
調(diào)控組合拳由此紛至沓來。
最早收緊政策的地區(qū)包括上海、深圳以及2016年的房價上漲“四小龍”(蘇州、合肥、廈門、南京)，尤其以滬深兩地的 “3·25 ”新政內(nèi)容最為嚴厲。
北京去年9月30日推出的“京八條”，拉開了年內(nèi)最強調(diào)控的序幕。隨后，上海、深圳等陸續(xù)推出升級措施，并蔓延到全國逾20個城市。
據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，目前，全國重啟“限購令”的主要城市達到 22 個，雖然規(guī)模不及 2011 年期間的 40余個城市范圍，但無論是政策收緊力度，還是執(zhí)行嚴厲程度，均較以往有過之而無不及。
這22個城市的市場規(guī)模對全國影響力不容小覷。一線城市中，上海、深圳非戶籍人士的限購年限延長至 5 年，與北京一致為全國最嚴。此外，各地針對首付比例都作出不同程度上調(diào)，蘇州、南京部分情況下首付比例甚至高達80%，上海更是將首套房的首付比例以及二套房的認定標準都升級為史上最嚴。
鄭州、武漢等地房管局在2016年12月連夜發(fā)文，讓樓市限購再度升級，范圍擴容。
去年至今開啟的第四輪密集調(diào)控，在雞年春節(jié)剛過就開始施展威力—北京再次收緊信貸政策，除全面、嚴格落實房貸利率折扣最高九折外，還將二套房商業(yè)貸款最長期限縮至25年;隨后，天津、深圳、廣州等地銀行陸續(xù)收緊信貸政策，將商貸利率最高折扣限定在九折。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，去年9月30日至今，國內(nèi)已陸續(xù)出臺各種房地產(chǎn)新政接近80次。
除了限購、限貸等手段外，源頭土地市場亦在調(diào)控之列。據(jù)時代周報記者了解，繼北京執(zhí)行“限房價、競地價、競自持”之后，天津也開始加入這一行列，報價達到上限之后“拼自持面積”;廣州、深圳等多個城市也在土地出讓當中實施限價;而杭州、鄭州等地則是對于溢價率進行限制。
這一系列調(diào)控組合拳可謂多角度發(fā)力，中介、媒體等相關(guān)環(huán)節(jié)無不面臨不同程度的檢查整改行動。住建部副部長陸克華就介紹稱，2016年住建部會同有關(guān)部門對存在違法違規(guī)行為的508個在售樓盤項目和984個中介機構(gòu)依法進行了處罰。
一路高歌的樓市從去年10月開始放慢了腳步，影響范圍輻射到全國，而非單單受調(diào)控城市。比如，去年第四季度起，全國樓市已在調(diào)控大潮中應聲回落，其中開發(fā)投資、銷售、新開工等關(guān)鍵指標在沖高后調(diào)頭直下。
國家統(tǒng)計局2月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，一、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比基本止?jié)q，三線城市走勢總體平穩(wěn)。
“經(jīng)過共同努力，熱點城市的房地產(chǎn)市場預期有所轉(zhuǎn)變，房價過快上漲勢頭得到遏制，調(diào)控取得了階段性成果?！弊〗ú坎块L陳政高預計，今年一季度房地產(chǎn)價格會繼續(xù)趨于穩(wěn)定。
長效機制與民間“藥方”
交通銀行(6.260, -0.02, -0.32%)首席經(jīng)濟學家連平認為，決策層“抑泡沫、控房價、防風險”的態(tài)度堅決。考慮已出政策的后續(xù)效力邊際會衰減，預計政策有深化、加碼的可能，且這種“緊”格局不大可能在2017年上半年發(fā)生改變。
事實上，去年年底一周內(nèi)的兩次中央表態(tài)，已為2017年樓市定調(diào)—強調(diào)“抑制房地產(chǎn)泡沫”與強調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”共為主基調(diào)。
重新梳理和設計中國房地產(chǎn)的基本制度，正成為有關(guān)部門工作的“重中之重”，即綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。目的在于，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。
“我國的住房制度設計一直在探索，試圖在‘高度福利化’與‘高度市場化’之間找到平衡點，”中國社會科學院金融所房地產(chǎn)金融中心主任尹中立撰文指出，加快建立基礎性制度和長效機制，是扭轉(zhuǎn)多年來形成的以房地產(chǎn)為支柱的經(jīng)濟增長方式之舉。
尹中立相信，在國內(nèi)住房制度變革史中，長效機制會是個里程碑和轉(zhuǎn)折點。
早在2013年，長效機制的探討就已進入公眾視野。如2013年國務院發(fā)展研究中心曾召開過一場名為“建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制”的課題報告評估會，邀請國內(nèi)有實力的科研機構(gòu)，但最后因難度頗大而擱置;2014年發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，也曾提過房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制;2015年4月30日的中央政治局會議上，提出“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制”，但隨后均未見有實質(zhì)落地。
“我國現(xiàn)在具備了建立房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制的條件?！标愓咛岬饺c，其一，中央經(jīng)濟工作會議做出的決策部署，為制定上述機制指明方向并提供根本遵循;其二，有廣大人民群眾的支持;其三，有一定的工作基礎，包括房地產(chǎn)市場已有的法律、法規(guī)、體制、機制及實踐經(jīng)驗等。
但這項艱巨、棘手、龐大的任務，并不可一蹴而就。
房地產(chǎn)健康發(fā)展的考核維度太多、影響鏈條太長、機理太復雜，因此給出長效機制的具體內(nèi)容也比較困難。如何建立房地產(chǎn)長效機制，外界至今仍難看到清晰的框架、路線和時間表。
從大框架來看，房地產(chǎn)長效機制應呈“三足鼎立”態(tài)勢，包括不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房產(chǎn)稅和穩(wěn)定住房消費政策，但前兩者進展緩慢，影響長效機制的整體建設進程和調(diào)控效果。
“牽一發(fā)而動全身，房地產(chǎn)長效機制茲事體大，涉及地方政府土地財政、土地改革、中央和地方財權(quán)事權(quán)劃分等諸多方面，要突破許多困難，協(xié)調(diào)各方的利益，”時代周報記者所接觸到的專家解讀，無不點出，“長效機制并非只是在房地產(chǎn)市場打轉(zhuǎn)，而是要進行全方位的改革。而每一個方面何時推出、具體內(nèi)容、執(zhí)行路徑、短期選擇等又有很大不確定性，甚至相互牽制或阻力重重。”
他們給出的民間“藥方”各有所指。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛建議，開征房產(chǎn)稅和實施炒房重稅制度，建立支持“住”和抑制“炒”的稅收調(diào)節(jié)機制;改革并建立公共財政新體制，形成中央對地方公共服務、基礎設施的財政投入與人口流動正掛鉤，與城市行政級別及財政收入倒掛鉤的機制;健全政府市場管理和內(nèi)部管理行政制度，構(gòu)建政府的運行機制、激勵機制和約束機制;加快出臺“住房法”“住房租賃法”和“房產(chǎn)稅法”，構(gòu)建支持“住”強保護和抑制“炒”硬約束的法律機制。
深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉則認為，基于樓市與地方政府行為和財政金融關(guān)系之復雜、利益關(guān)系之深遠，應當要把革新土地財政作為建立房地產(chǎn)長效機制的“牛鼻子”。
“房地產(chǎn)市場長效機制不可能畢其功于一役，決策層短期內(nèi)將穩(wěn)住房價上漲勢頭，以時間換空間，”蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心主任黃志龍稱，即以居民收入增長逐漸消化房價泡沫，漸次推進上述相關(guān)改革和立法，最終建立房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制。
“什么時機出臺、分幾年落實推進都需要思考?！眹鴦赵簠⑹孪谋髲娬{(diào)，要預防政策變成口號。房地產(chǎn)長效機制有了初步頂層設計之后，再配合具體措施出臺，才有希望以逐步糾錯的方式來扭轉(zhuǎn)長期以來形成的以資產(chǎn)市場為主的波動局面。
房產(chǎn)稅不搞突然襲擊
房產(chǎn)稅話題永遠不缺聽眾。
“房地產(chǎn)稅是十八屆三中全會明確的改革任務，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革。”陸克華在新聞發(fā)布會上稱，有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。
此前不久，國務院《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》出臺實施，并明確提到“支持各地區(qū)在房產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。再加上全國人大財經(jīng)委副主任委員尹中卿日前的“房地產(chǎn)稅法正在制定工作之中，關(guān)鍵是要選準出臺的窗口”的表態(tài)，引爆了市場對房產(chǎn)稅的猜測。
作為房地產(chǎn)長效機制的重要制度基石，房產(chǎn)稅何時落地，怎么開征，稅率幾何等問題牽動各方神經(jīng)。
“然而，從今年中央經(jīng)濟工作部署、重大立法改革程序和基礎性配套條件來看，短期內(nèi)房產(chǎn)稅出臺的可能性微乎其微?！秉S志龍撰文指出，長效機制還正在“研究”，房產(chǎn)稅的落地實施需要以完成財政體制、土地改革等作為支撐。
從中央明確的財稅體制改革路線圖看，“推動中央與地方財政、事權(quán)和支出責任劃分改革”，“加快制定中央和地方收入劃分總體方案”，“抓緊提出健全地方稅體系方案”這三項改革任務是依次遞進的關(guān)系，只有中央與地方權(quán)責厘清后，房產(chǎn)稅才有落地空間。不出意外，房產(chǎn)稅將是地方稅的主體稅種。
其次，房產(chǎn)稅作為事關(guān)全局的重大改革，將面臨漫長立法過程。
2013年，官方正式提出“加快房產(chǎn)稅立法步伐”。2015年召開的第十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃中，房產(chǎn)稅法被列入了第一類項目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案。
不可否認，房地產(chǎn)稅已經(jīng)列入本屆人大的一類立法規(guī)劃，但這并不意味著本屆人大任期完成之前將完成立法。黃志龍指出，從我國重大立法過程看，由于決策層、學界、企業(yè)和民眾難以達成共識，許多立法十年也磨不成一劍，立法規(guī)劃在任期內(nèi)未完成的不在少數(shù)。
例如，《反壟斷法》在草案形成12年之后，才正式進入全國人大常委會的立法程序;《民法典》列入立法規(guī)劃數(shù)十年，至今遙遙無期。房地產(chǎn)稅涉及的利益太復雜，尤其是事關(guān)普通民眾的核心經(jīng)濟利益，迄今為止仍沒有廣泛共識，更妄談相對成熟的改革方案或者房地產(chǎn)稅立法草案。
此外，當前開征房地產(chǎn)稅還缺乏數(shù)個基礎性配套條件。
中國財稅法學研究會副會長施正文透露，長期以來，不動產(chǎn)登記制度不統(tǒng)一以及不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬性復雜等因素，為房地產(chǎn)稅全面推開帶來了較大阻礙。
據(jù)了解，全國共約有30多種產(chǎn)權(quán)屬性，其中僅北京各類產(chǎn)權(quán)屬性的住房至少有十七八種，如商品房除一般住宅外，還包括外銷和內(nèi)銷房，兩限房(限價格、限套型)、自住型商品房等;政府部門公共住房包括房改房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房、鄉(xiāng)產(chǎn)房、使用權(quán)公房等;保障性住房有經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房、安置房，等等。
不同產(chǎn)權(quán)屬性的房產(chǎn)交易限制條件、稅收、增值收益分配機制等差異巨大，要制定相對公平的稅率難度較大。此外，這些不同產(chǎn)權(quán)屬性的房產(chǎn)登記體系相互分割。
這個難題何時才能解決?
國土部不動產(chǎn)登記局給出的時間表是，從2014年開始，力爭4年左右時間建立有效運行的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺。
“2017年將大力推進不動產(chǎn)登記平臺的接入，全國335個地市州盟和2854個縣市區(qū)旗要全部接入國家級信息平臺，80%以上的市縣要完成存量數(shù)據(jù)整合入庫，并向省和部匯交數(shù)據(jù)?！眹临Y源部副部長王廣華此前表示。
只有房地產(chǎn)稅立法和不動產(chǎn)登記全部順利完成，房地產(chǎn)稅才有可能真正全面落地，從目前的信息看，兩者同時在2017年完成的可能性并不大。
尹中卿明確表示，房地產(chǎn)稅不會搞“突然襲擊”。面對社會和民眾的關(guān)注和疑問，尹的上述表態(tài)恰好給人以積極正面的預期。
