日本買房的人為何越來(lái)越少?能給中國(guó)人什么啟示?
春節(jié)前,日本某大型公寓樓建設(shè)公司的執(zhí)行董事大門先生請(qǐng)我吃飯。他帶我去的那一家意大利餐廳在東京都的麻布。
麻布位于六本木的邊上,是東京一個(gè)有名的高級(jí)住宅區(qū)。這一個(gè)住宅區(qū)有兩大特點(diǎn):一是外國(guó)的大使館多,中國(guó)駐日本大使館就在那里。二是高級(jí)公寓樓多。
麻布的高級(jí)公寓樓都有一個(gè)特點(diǎn),就是樓層都是5層以下,隱隱約約地掩映在綠樹叢中。大門先生說(shuō),日本所謂的高級(jí)公寓樓,有幾個(gè)基本特征:一是樓層不高,一棟樓里就十幾戶,最多也就30來(lái)戶人家。二是必須是在市中心,但是不是在市中心的繁華街區(qū)或者商業(yè)區(qū),而是在寧?kù)o的住宅區(qū)。三是外觀并不豪華,但是室內(nèi)裝修絕對(duì)頂級(jí)。
在麻布,這樣低層的高級(jí)公寓時(shí)??捎?
我問(wèn)他一個(gè)問(wèn)題:“這些高級(jí)公寓樓的主人都是哪些人?”
大門先生告訴我,首先是成功的企業(yè)家,其次是高級(jí)商務(wù)人員,在其次是演藝界明星,最后是外國(guó)人的企業(yè)高管。但是,他也告訴我,高級(jí)公寓樓基本上是出租房為主,很少有普通的住家。原因是租金收益很好,一個(gè)月多則200萬(wàn)日元,少則60萬(wàn)日元,按人民幣計(jì)算的話,每月房租就是3萬(wàn)6000元到12萬(wàn)元之間。
在東京首都圈,上下班坐輕軌地鐵一個(gè)小時(shí),是一個(gè)很正常的時(shí)間,或者說(shuō)是標(biāo)準(zhǔn)的上下班所需要的時(shí)間。從東京市中心坐輕軌地鐵1個(gè)小時(shí),可以到達(dá)哪里?可以到達(dá)神奈川縣的橫濱市、埼玉縣的埼玉市,千葉縣的船橋市。換成上海的概念的話,可以到達(dá)江蘇的蘇州、昆山,浙江的嘉興和上海郊外的青浦、松江。也就是說(shuō),600萬(wàn)白領(lǐng)們每天都是從這些地方離開家到東京市中心來(lái)上班的。
東京首都圈的白領(lǐng)們買第一套房子,平均年齡是在35歲,而在中國(guó)是27歲。東京人從22歲大學(xué)畢業(yè),在30歲結(jié)婚,生下孩子要上幼兒園了,不少人才感覺(jué)到自己需要有一個(gè)真正意義上的家,于是考慮買房子。
在距離東京市中心一個(gè)小時(shí)車程的東京衛(wèi)星城市,一套3室一廳的精裝修公寓樓,實(shí)用面積100平米(按照中國(guó)建筑面積算的話,是130平米),售價(jià)一般在3500萬(wàn)日元之間,大約是200萬(wàn)元人民幣左右。因?yàn)槿毡灸贻p人結(jié)婚沒(méi)有向父母要婚房的習(xí)慣,因此,要買這一套房子,一般是首付20%,其余的20年分期付款。也就是在55歲,自己退休前,把最后的房貸還完。這是日本人買房子的普通的套路。
日本的一個(gè)白領(lǐng)在其一生中,經(jīng)常面臨的一個(gè)問(wèn)題,是工作的調(diào)動(dòng)。三年一換崗,是日本大企業(yè)的普通做法。因此,作為企業(yè)戰(zhàn)士,常常會(huì)被派往地方工廠或者海外分公司去工作,甚至中央機(jī)關(guān)的干部也會(huì)被派往地方城市的政府中去擔(dān)任不需要經(jīng)過(guò)選舉就可以任職的職位,接受基層工作的鍛煉。因此移動(dòng)性很大,有的時(shí)候,一家人舉家前往,有的是企業(yè)戰(zhàn)士一個(gè)人前往,一個(gè)人去外地工作,日語(yǔ)中有一個(gè)專用的名詞,叫“單身赴任”。
一旦單身赴任,妻子和孩子就變成了留守婦女與兒童,就要守家。有的人因此感覺(jué)到,如果不買這一套房子的話,就沒(méi)有住房的負(fù)擔(dān),一家人跟隨丈夫走到哪里就可以在那里安家。譬如來(lái)到中國(guó)工作,無(wú)論是在上海還是北京,租房子居住,房租還可以申請(qǐng)公司補(bǔ)貼,幾乎可以白住。
大門先生所在的公司是日本最大的一家專門開發(fā)建設(shè)公寓樓的公司,他說(shuō)日本社會(huì)最近出現(xiàn)了一個(gè)新動(dòng)向,那就是買房的人越來(lái)越少,租房子的人越來(lái)越多。
東京大學(xué)生生活協(xié)會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)稱,東京年輕人結(jié)婚,85%的人是租房子結(jié)婚,還有10%的人是住在父母家里或者單位宿舍里結(jié)婚,真正買房子結(jié)婚的比例只有5%。
出現(xiàn)這一種情況的原因,第一是年輕人沒(méi)錢買房子,第二是日本沒(méi)有父母親掏錢給孩子買婚房的習(xí)慣,必須自力更生。第三,丈母娘也沒(méi)有一定要女婿買房子才允許嫁女兒的要求,不存在“丈母娘經(jīng)濟(jì)”。
像這一類的公寓樓,在日本是屬于普通的公寓樓。
年輕人買不起房子,最大原因是因?yàn)闆](méi)有錢,這可以理解。但是過(guò)了30歲,或者人到中年,還不買房子,這在中國(guó)就有點(diǎn)奇怪。
那么,日本社會(huì)為什么會(huì)出現(xiàn)買房的人越來(lái)越少,租房的人越來(lái)越多呢?最大的原因,是日本人開始考慮自己的居住環(huán)境必須符合自己生活形態(tài)的變化而變化,尋求居住環(huán)境的絕對(duì)合理性。
譬如說(shuō),孩子很小的時(shí)候,家要安在學(xué)校的附近,便于接送孩子,也方便孩子上學(xué)。同時(shí),有兩個(gè)孩子的話,必須要有三室一廳的空間。但是,當(dāng)孩子長(zhǎng)大,考上大學(xué),離開家獨(dú)立,或者結(jié)婚之后,家里就剩下2個(gè)父母兩人,這時(shí)候,三室一廳的房子就顯得太空空蕩蕩,而且每年的房產(chǎn)稅也要多交。年紀(jì)大了,不再希望自己的家還在學(xué)校的邊上,希望離超市近一些,希望離輕軌地鐵車站近一些,希望離醫(yī)院近一些。這時(shí)候,就要考慮搬家,但是買新房將要?jiǎng)佑灭B(yǎng)老錢,而且舊房子已經(jīng)不值錢,賣不出高價(jià)。因此,以前自己買下的房子于是就變成一種負(fù)擔(dān)。
如果租房子住的話,孩子上學(xué)時(shí),房子可以租在學(xué)校的邊上,孩子長(zhǎng)大后,房子可以租在離公司近一點(diǎn)的地方,減少上下班的體力消耗。等孩子上大學(xué)結(jié)婚離家后,房子可以租的小一點(diǎn),省下一些房租。等自己年紀(jì)大時(shí),就可以租到離醫(yī)院離超市近一點(diǎn)的地方,便于自己看病和買菜。這一種根據(jù)生活形態(tài)變化而變化的租房生活,越來(lái)越多地被日本人所接受,因此日本的房地產(chǎn)市場(chǎng),租房市場(chǎng)好過(guò)買房市場(chǎng)。
也有人會(huì)說(shuō),租房子雖好,但是,如果每月支付租金,支付到最后,房子還不是屬于你的。但是如果買房的話,每月還貸,還到最后,這房子就變成自己的了。這話沒(méi)有錯(cuò)。
但是,有不少日本人是這樣認(rèn)為的:我租房子生活,雖然支付的房租和每月還貸的金額差不多,但是,我不需要另外承擔(dān)房產(chǎn)稅,同時(shí)設(shè)備壞了也不需要我自己掏錢去買,通知一下房東就會(huì)過(guò)來(lái)給你修好。有錢時(shí),我房子租的好一點(diǎn),沒(méi)錢時(shí),我房子租的差一點(diǎn),人生有許多難以預(yù)測(cè)的變故,譬如離婚、譬如失業(yè),如果是自己租房的話,這一筆張可以變得清清爽爽,但是如果是自己買房的話,夫妻之間的財(cái)產(chǎn)分割,失業(yè)后付不起房貸等等的問(wèn)題就會(huì)迎面而來(lái)。
更為重要的是,日本有一個(gè)“財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與稅”和“遺產(chǎn)繼承稅”,父母親要把自己的房子轉(zhuǎn)讓給孩子,或者過(guò)世后,父母親的房子需要孩子來(lái)繼承,都要支付“財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與稅”或者“遺產(chǎn)繼承稅”,最高稅額是40%,等于是將近一半的房子錢需要交給政府。當(dāng)孩子付不出這一筆錢時(shí),那也等于是父母親給孩子一個(gè)很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),反而給孩子添了麻煩。在日本空房率日益增大的背景下,老房子不一定,說(shuō)賣就賣得出去。
正因?yàn)槿毡疽恢庇幸环N租房的市場(chǎng),因此在日本,尤其是像東京、大阪、福岡等這樣的大都市,許多的公寓樓從設(shè)計(jì)階段開始,就是確定是出租的不是出售的。日本的租房市場(chǎng)是十分的成熟,而且很有規(guī)矩:譬如房東希望你是長(zhǎng)期租用,不會(huì)出現(xiàn)中國(guó)那一種突然要把房子賣了把房客趕走的事情。第二,可以租用的房子遍布城市的各個(gè)角落,可以根據(jù)自己的需求選擇不同地段不同價(jià)位的房子。第三,房型從單身公寓到家族公寓,應(yīng)有盡有,而且每一套房子不管新舊,廚房、衛(wèi)生間、洗浴間是一應(yīng)齊全,生活十分便利。
現(xiàn)在中國(guó)社會(huì)的情況與日本社會(huì)相差甚遠(yuǎn),在中國(guó),沒(méi)房子就沒(méi)有財(cái)產(chǎn)也就沒(méi)有地位。但是,有房子的負(fù)面問(wèn)題,也會(huì)逐漸凸顯出來(lái)。我這幾天回浙江老家陪伴爸媽過(guò)年,家里是一棟三層樓的房子,如今只有2個(gè)老人在住。前幾年經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候,外地民工多,或者舊城改造,拆遷戶多的時(shí)候,房子還能租出去,現(xiàn)在民工也少了,舊城改造難度也越來(lái)越大,所以,租房子的人也是越來(lái)越少。突然發(fā)現(xiàn),有太多的房子也是一個(gè)負(fù)擔(dān),如果拋棄就有的觀念,日本人那一種租房生活也不失為一種理性的選擇。