北京寫(xiě)字樓新動(dòng)向：中資起舞與多中心版圖擴(kuò)容
隨著寫(xiě)字樓的租金持續(xù)上漲，北京的寫(xiě)字樓版圖正在快速變遷，一些新的區(qū)域正在崛起。
同時(shí)，大量的商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)樯虉?chǎng)不景氣導(dǎo)致租金低迷，正在尋找新的發(fā)展出路，即“商改寫(xiě)”。這股熱潮正在興起，推動(dòng)了北京寫(xiě)字樓版圖的進(jìn)一步變遷。
西門(mén)子、摩托羅拉、三星電子、北電網(wǎng)絡(luò)、索尼愛(ài)立信、松下、奔馳總部、寶馬總部、LG等眾多知名跨國(guó)企業(yè)的陸續(xù)進(jìn)駐，使得望京開(kāi)放式、多元化、國(guó)際化的區(qū)域氛圍正在迅速形成。
某種意義上，北京寫(xiě)字樓變遷史也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段縮影。
世邦魏理仕一份關(guān)于《全球優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租用成本調(diào)查報(bào)告》顯示，亞太區(qū)主導(dǎo)著全球最貴寫(xiě)字樓市場(chǎng)。在全球最貴的十大寫(xiě)字樓市場(chǎng)排名中，除了中國(guó)香港（中環(huán)）、排名第二位的便是中國(guó)北京（金融街）。
戴德梁行提供的甲級(jí)寫(xiě)字樓監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年四季度，北京市金融街寫(xiě)字樓租金高達(dá)人民幣664.5元/平方米/月；同期，香港中環(huán)寫(xiě)字樓租金為134.21港幣/平方尺/月（人民幣：約為1080.31元/平方米/月）。
自上個(gè)世紀(jì)八十年代中期北京出現(xiàn)真正意義寫(xiě)字樓開(kāi)始，三十年間，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)得到了飛速發(fā)展，并形成遍地開(kāi)花格局。它不但為北京市走向國(guó)際化大都市發(fā)展提供必要的硬件支持和更廣闊的舞臺(tái)，同時(shí)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展也帶來(lái)了重要的拉動(dòng)作用。
值得關(guān)注的是，隨著中資企業(yè)活躍度增加，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)也從最早伴隨著涉外高檔酒店興起的單一商圈，而逐漸出現(xiàn)比肩國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的多中心寫(xiě)字樓商圈。
從初露崢嶸到大象起舞，中資企業(yè)在北京寫(xiě)字樓版圖上也開(kāi)始畫(huà)上濃濃色彩。世邦魏理仕（CBRE）數(shù)據(jù)顯示，2016年中資企業(yè)貢獻(xiàn)國(guó)內(nèi)17個(gè)主要城市寫(xiě)字樓新增需求的83.4%，其市場(chǎng)地位舉足輕重。調(diào)查顯示北京仍是大多數(shù)大型央企與科技類企業(yè)的總部選擇地，調(diào)查中近半數(shù)中資企業(yè)總部位于北京。
多版圖中心擴(kuò)容
記者通過(guò)走訪了解到，目前望京地區(qū)整體開(kāi)發(fā)率約為六七成。在望京SOHO和綠地中心附近，幾塊農(nóng)田已經(jīng)完成了土地征收，覆蓋著綠色的防風(fēng)紗布，尚未動(dòng)工。
望京僅是北京目前十大商圈之一。經(jīng)過(guò)三十年歷史發(fā)展，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)迅速擴(kuò)容，多版圖中心正在呈現(xiàn)。包括CBD核心商務(wù)區(qū)、金融街、燕莎、東二環(huán)、中關(guān)村、望京-酒仙橋、亞奧、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)、北京麗澤金融商務(wù)區(qū)以及其他散落商圈。
根據(jù)戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京各個(gè)商圈甲級(jí)寫(xiě)字樓租金整體表現(xiàn)均不錯(cuò)。以2016年四季度數(shù)據(jù)為例，租金最高為金融街，高達(dá)664.5元/平方米/月；最低為亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，159.6元/平方米/月。
從業(yè)經(jīng)驗(yàn)近20年的戴德梁行北中國(guó)區(qū)寫(xiě)字樓-企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海清晰記得，“2000年，金融街只有屈指可數(shù)的幾棟樓；但如今這里已經(jīng)是成片寫(xiě)字樓，租金水平僅次于香港中環(huán)?！?
經(jīng)濟(jì)命脈相關(guān)
北京真正意義上最早建設(shè)的寫(xiě)字樓為建設(shè)于1985年的國(guó)際大廈，而后是1987年建成的賽特大廈。由于最早的寫(xiě)字樓是伴隨涉外高檔酒店而興起，才使得依托日壇使館區(qū)的建國(guó)門(mén)大街天然成為北京寫(xiě)字樓發(fā)祥地。
按照嚴(yán)區(qū)海的觀察，北京寫(xiě)字樓開(kāi)啟市場(chǎng)化是從國(guó)貿(mào)一期開(kāi)始?！霸谧铋_(kāi)始的幾年里，由于國(guó)貿(mào)是市場(chǎng)僅有的高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目因此租金奇高。彼時(shí)，大批外資企業(yè)拿著錢想租寫(xiě)字樓卻租不到。之后隨著其他項(xiàng)目的入市國(guó)貿(mào)開(kāi)始調(diào)整自己的租金水平，整體市場(chǎng)開(kāi)始伴隨著供應(yīng)和需求的平衡自行調(diào)節(jié)?！?
嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，寫(xiě)字樓的發(fā)展是同北京第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)的，2000年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓存量是113萬(wàn)平方米，當(dāng)時(shí)北京的第三產(chǎn)業(yè)占比是45%，而2016年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓存量達(dá)到930萬(wàn)平方米，第三產(chǎn)業(yè)占比也增加到超過(guò)80%。相比2000年，2016年北京第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)了近13倍，而寫(xiě)字樓的存量則增長(zhǎng)了7倍。
同時(shí)寫(xiě)字樓的發(fā)展也同經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好則寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛，與此相反經(jīng)濟(jì)走弱則寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)弱。2008年全球金融危機(jī)給北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)沉重打擊，當(dāng)年寫(xiě)字樓空置率超過(guò)30%，市場(chǎng)租金大幅下滑。但隨后中國(guó)開(kāi)啟刺激經(jīng)濟(jì)模式，經(jīng)濟(jì)明顯復(fù)蘇，中國(guó)企業(yè)開(kāi)始國(guó)際化和專業(yè)化，改善性辦公需求開(kāi)始增加，同時(shí)供應(yīng)量開(kāi)始減少，市場(chǎng)租金在2011-2012年間大幅上揚(yáng)，最大年度漲幅達(dá)到約75%。此后，若干年間，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為平穩(wěn)，市場(chǎng)也一直是受供應(yīng)和需求的關(guān)系有小幅微調(diào)。整體來(lái)說(shuō)，相比住宅市場(chǎng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)是較為市場(chǎng)化的板塊，受政策干預(yù)較小，整體發(fā)展也較為理性。
世邦魏理仕監(jiān)測(cè)顯示，隨著空置率上升和租戶選擇多樣化，2017年市場(chǎng)供需預(yù)期將變得更加均衡。2016年市場(chǎng)新增供應(yīng)為416、602平方米，同比增加5.1%。整體空置率較上一年略有上升，年底錄得7.6%。國(guó)內(nèi)金融和TMT公司持續(xù)擴(kuò)張，成為需求主力。制造業(yè)和能源企業(yè)則延續(xù)辦公地點(diǎn)外遷或縮減規(guī)模。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納的“土豪”
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中資企業(yè)在寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)揮舉足輕重的作用。嚴(yán)區(qū)海清晰地記得，“2000年左右，寫(xiě)字樓租戶中，20%為中資企業(yè)，80%為外資企業(yè)。但現(xiàn)在，至少70%為中資企業(yè)，30%為外資客戶；同樣以2000年為界，那時(shí)，北京企業(yè)主流租賃需求200-500平方米，整層租賃客戶非常少見(jiàn)。但現(xiàn)在，整層租賃已是普通需求?！?
世邦魏理仕的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，2015年寫(xiě)字樓新增需求存在明顯的二八現(xiàn)象，國(guó)內(nèi)企業(yè)貢獻(xiàn)率高達(dá)83%；2016年，內(nèi)資企業(yè)無(wú)疑繼續(xù)扮演需求主引擎，外資公司則在專業(yè)服務(wù)業(yè)、高端制造等優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域具有一定的擴(kuò)張動(dòng)能。
值得注意的是，除了整棟、整層租賃，中資企業(yè)對(duì)于北京寫(xiě)字樓還表現(xiàn)出強(qiáng)大的購(gòu)買需求。
世邦魏理仕的監(jiān)測(cè)顯示，北京依然是國(guó)內(nèi)最受投資者青睞的市場(chǎng)之一。辦公樓則是主導(dǎo)的投資標(biāo)的，占2016年商業(yè)地產(chǎn)大宗成交（含資產(chǎn)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓）總交易額的63%。也就是說(shuō)，近年來(lái)，來(lái)自各行各業(yè)低調(diào)的企業(yè)主們正在大手筆斥資購(gòu)買寫(xiě)字樓。由于城區(qū)可投標(biāo)的有限，辦公樓買家逐步轉(zhuǎn)向新興商務(wù)區(qū)（如麗澤和通州）和商務(wù)園區(qū)尋找機(jī)會(huì)。
記者根據(jù)并不完全公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)顯示，近年來(lái)，每年約有十個(gè)企業(yè)在北京整棟購(gòu)買寫(xiě)字樓。包括阿里巴巴、前海人壽、中國(guó)信達(dá)、樂(lè)視集團(tuán)、東久中國(guó)、華夏保險(xiǎn)、伊利集團(tuán)等。隨著中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大漲，這些企業(yè)購(gòu)置的寫(xiě)字樓價(jià)值也大幅增長(zhǎng)。不少企業(yè)購(gòu)買的辦公樓價(jià)值早已翻倍。
