李宇嘉：抓住窗口期 加快樓市調控長效機制建設
在今年的政府工作報告中，無論經(jīng)濟增長目標、投資目標，或廣義貨幣投放目標、財政赤字目標，均體現(xiàn)了“穩(wěn)中求進”的總基調。為了給供給側結構性改革“敢于啃硬骨頭”創(chuàng)造空間，關鍵領域取得新進展，可以適度降低增長目標。對房地產(chǎn)領域來說，供給側改革就是本著回歸住房“居住屬性”的原則，建立長效機制，疏通供給瓶頸，增加有效供應，實現(xiàn)健康和可持續(xù)發(fā)展。
對于房地產(chǎn)，政府工作報告指出“因城施策去庫存”。單獨成句、置于句首的表述與去年置于句末不同。一是“三四線城市房地產(chǎn)庫存仍較多”，去庫存是今年樓市重點工作；二是要真正做到“因城施策”，避免去年熱點城市庫存去化充分，三四線城市去庫存壓力較重，要讓去庫存與城鎮(zhèn)化契合起來。政府工作報告中“支持居民自住和進城人員購房需求”的表述，意味著要在城鎮(zhèn)化的前提下推進去庫存，這也是住房回歸“居住屬性”的體現(xiàn)。
對特大城市周邊的三四線城市來說，增強其與特大城市之間基礎設施互聯(lián)互通和公共服務均等化，發(fā)揮城市群輻射帶動作用，將集中在特大城市的購房需求疏導到周邊三四線城市。以疏導需求（而非行政抑制）來抑制資產(chǎn)泡沫，才是調控的長效機制。同時，基于人口、產(chǎn)業(yè)和公共服務在城市群內重構，三四線樓市才能健康和可持續(xù)發(fā)展，才是遵循城鎮(zhèn)化的去庫存路徑。
中部是我國高鐵密集布局的區(qū)域，“1小時都市圈”建設潛力很大。同時，借助通信等領域“降成本”，公共服務“補短板”（如中心城市教育、醫(yī)療資源下沉），共享交通打通通勤“最后一公里”，培育中部城市群，提高中心城市（如武漢、鄭州、合肥、長沙等）對周邊中小城市輻射力，疏導中心城市就業(yè)者到周邊購房。以基礎設施和公共服務均等化，在疏導需求的同時去庫存。
西部和北方三四線城市庫存壓力最大，除可以采取上述路徑外，從這些城市農(nóng)地資源豐富、人少地多的現(xiàn)實出發(fā)，推動農(nóng)村土地流轉，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)模化，實現(xiàn)農(nóng)民收入增長，從而促進農(nóng)業(yè)富余人口在城市（鎮(zhèn)）積聚。政府工作報告指出，“支持中小城市和特色小城鎮(zhèn)發(fā)展”。住建部也提出，到2020年培育1000個特色小鎮(zhèn)。目前，小城鎮(zhèn)建設正在廣大農(nóng)村展開。以土地流轉和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，推動小城鎮(zhèn)（市）人口集聚，不吝為城鎮(zhèn)化和去庫存的可行路徑。
租售并舉是長效機制的重點。政府強調發(fā)展公租房，加強配套設施建設和公共服務。規(guī)模化租賃不足，租房不能享受公共服務，這是發(fā)展租賃的兩個“痛點”。壯大政府公租是規(guī)模化租賃的生力軍，也是市場秩序的“穩(wěn)定器”。以租賃較發(fā)達的德國為例，2011年德國有1860萬套租賃房，政府公租占24%、私人機構占22%。在我國，發(fā)展公租符合新市民“以租為主”、“先租后買”的消費現(xiàn)狀，能夯實城鎮(zhèn)化基礎，屬于住房供給側改革的重大舉措。另外，加強配套設施和服務供給，讓租房享受同等公共服務，才能消除長期租房的后顧之憂。
同時，政府提出規(guī)范中介行為。監(jiān)管不足是租賃的又一“痛點”，目前，1.6億人在城鎮(zhèn)長期租房，占城鎮(zhèn)常住人口21%，“先租后買”更是普遍的消費模式，2.5億流動人口（占城鎮(zhèn)人口40%）多數(shù)租房。因此，租賃已成重要的住房選擇，監(jiān)管重點也應由新房轉向存量房。此前，住建部也將規(guī)范市場秩序作為今年工作重點。因此，攻克以上“痛點”是租賃市場長效機制的重要內容。
對于房地產(chǎn)調控，政府工作報告提出幾個原則，即堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加強房地產(chǎn)市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。去年以來，熱點城市房價暴漲，投資投機需求是最大推手。短期內，要堅持“居住屬性”這個調控的出發(fā)點，就必須要加強限購等行政干預，而更了解本地樓市的地方政府要承擔主體責任，并分類制定契合本地樓市的調控措施。同時，大城市公共服務、就業(yè)機會對全國人口的吸附能力很強，新增需求、改善型需求和資產(chǎn)配置需求旺盛的局面，中短期內難以改觀。因此，在當前背景下，要抓住“窗口期”，加快調控長效機制建設。
首先，順應人口流入和需求旺盛現(xiàn)狀，增加土地供應。新增用地潛力不大，存量盤活才是重點。一般來說，產(chǎn)業(yè)生命周期僅20年左右，但產(chǎn)業(yè)用地年限在40-50年，盤活存量在情理之中。目前，大城市產(chǎn)業(yè)升級更快，空間需求少的服務業(yè)貢獻率超過60%，盤活閑置低效用地的潛力很大，“商改租”就是一種。
其次，近年來大城市軌道交通和共享交通發(fā)展很快，并開始延伸到城市外圍。目前，盡管北上廣深等特大、超大城市土地稀缺，但外圍或郊區(qū)土地利用效率較低，建筑分散、密度低（上海10層以上工業(yè)建筑占比僅30%），功能混亂，商場辦公閑置嚴重。因此，應以軌道交通大發(fā)展為契機，增加外圍軌道周邊供地和建筑密度，疏導中心區(qū)住房需求到外圍。
筆者認為，加快調控長效機制建設，一要破除區(qū)（縣）、街道政府基于區(qū)域形象、招商引資誘導的土地利用行為，增加住宅用地，減少商辦用地，改造存量用地；二要以增值共享、合作開發(fā)為手段，輔以政府補足公共配套，打破利益阻隔，盡快盤活存量。
