融資再念緊箍咒 房企另辟多元渠道充實(shí)錢袋子
3月2日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室召開(kāi)銀監(jiān)會(huì)專場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)，在提及2016年全國(guó)一二線城市上漲過(guò)快及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款情況時(shí)，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)主席郭樹清表示，房地產(chǎn)金融是很重要的一個(gè)組成部分，銀行貸款大概1/4投向了房地產(chǎn)，去年新增貸款中有45%是房地產(chǎn)貸款，金融風(fēng)險(xiǎn)里面，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)也是經(jīng)常提到的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。
為此，郭樹清指出，在金融調(diào)控方面，希望銀行從自己的實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)健、審慎地把握對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投放，包括對(duì)開(kāi)發(fā)商和居民個(gè)人。
不只是銀行放貸收緊。實(shí)際上，自2016年10月份地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資就已經(jīng)被戴上“緊箍咒”。記者獲悉，除銀行貸款、公司債（公募+私募）等主要融資渠道外，地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資、發(fā)行 ABS、地產(chǎn)基金、資管融資等各類渠道也均有不同程度的收緊。
來(lái)自海通證券研究報(bào)告顯示，2016年4季度地產(chǎn)債券發(fā)行量和凈融資額僅為3季度的30%，2016年11月以來(lái)地產(chǎn)公司債僅發(fā)行29只，2017年2月以來(lái)則處于“零發(fā)行”狀態(tài)。與此同時(shí)，銀行向地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款也在下滑，其中2016年3季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為 7.04萬(wàn)億元，較2季度末凈減少300億元，4季度也僅新增700 億元。
在此境況下，房企應(yīng)如何通過(guò)多元化融資以保證持續(xù)性發(fā)展？
房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖向記者表示，部分房企可以選擇信托與境外融資。但他同時(shí)提醒，目前境外融資利息較高，信托融資的難度也已經(jīng)很高。
同策咨詢研究部研究員李想指出，在房企的融資額度、融資渠道都受到限制的情況下，海外發(fā)債和多元化其他債權(quán)融資方式將開(kāi)始發(fā)力。部分房企針對(duì)保障房和綠色建筑等國(guó)家鼓勵(lì)的方向，展開(kāi)融資。
受國(guó)內(nèi)融資收緊驅(qū)動(dòng)，境外上市房企已轉(zhuǎn)而將融資重心放在了海外。數(shù)據(jù)顯示，2017年以來(lái)，內(nèi)地房企共成功發(fā)行海外債券13只，累計(jì)金額達(dá)到46.4億美元，較2015年1-2月總額多出一倍。而根據(jù)國(guó)際市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)Dealogic的數(shù)據(jù)，2017年初至今，中國(guó)企業(yè)通過(guò)發(fā)售離岸債券融資261億美元，遠(yuǎn)超210億美元的境內(nèi)融資總額。這也是中國(guó)企業(yè)在海外融資規(guī)模首次超過(guò)境內(nèi)融資。
融資再收緊
2016年，較為寬松的融資環(huán)境和公司債政策的放寬讓更多房企樂(lè)于選擇境內(nèi)融資。更有部分房企為降低融資成本，通過(guò)境內(nèi)融資以贖回境外高息債。
根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2016年1-11月108家監(jiān)測(cè)房企融資總規(guī)模達(dá)11211億元人民幣，同比2015全年增長(zhǎng)30.9%，增速高于2015年的25.7%。公司債方面，2016年前三季度108家房企公司債發(fā)行總規(guī)模達(dá)到了4878億元，在融資總規(guī)模中占比高達(dá)43.5%，成為房企主要的融資方式之一。
不過(guò)，分析人士認(rèn)為，2016年，銀行、保險(xiǎn)、資產(chǎn)公司、信托等機(jī)構(gòu)融入房地產(chǎn)市場(chǎng)，助推了熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款從2月的4471.47億元，一路增長(zhǎng)至12月的21512億元，增長(zhǎng)近5倍；而以境外融資為主的其他資金則從2月份的8572.82億元增長(zhǎng)至12月份的73428億元，增長(zhǎng)幅度近10倍之多。
為此，從2016年10月開(kāi)始，上交所、深交所紛紛出臺(tái)文件明確公司債發(fā)行門檻，發(fā)行要求等，規(guī)范房企發(fā)行公司債行為；證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)提出嚴(yán)禁違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。發(fā)改委要求嚴(yán)格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。
2017年2月17日，證監(jiān)會(huì)對(duì)《上市公司非公開(kāi)發(fā)行股票實(shí)施細(xì)則》部分條件進(jìn)行修訂。其中上市公司融資后18個(gè)月內(nèi)不能啟動(dòng)再融資，次新股再融資將受限。此外，融資額度也不能超過(guò)上次發(fā)行股份的20%。
有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，此次新政后，地產(chǎn)板塊57個(gè)再融資方案中的6家房企將受到影響，均為中小房企，卡在定增額不得超過(guò)發(fā)行前總股本20%的門檻上面。
而4天前的2月13日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號(hào)》文件，強(qiáng)調(diào)對(duì)北上廣深等16個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市住宅項(xiàng)目的私募產(chǎn)品不予備案。這意味著，私募基金子公司通過(guò)繞道投房地產(chǎn)的方式幾乎被堵死。
種種跡象給出了一個(gè)清晰的信號(hào)，即監(jiān)管部門正在收緊融資規(guī)模，多渠道收緊房企的“杠桿”。
新城控股副總裁歐陽(yáng)捷告訴記者，金融形勢(shì)逆轉(zhuǎn)就包括金融監(jiān)管更加規(guī)范、非標(biāo)業(yè)務(wù)受到清理、資金供給有所收緊、資金成本有所增加。
來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2017年1月，房企新增融資額較上月環(huán)比下降53%，與去年1月同比下降66%。而海通證券的研究報(bào)告則顯示，2016年4季度地產(chǎn)債券發(fā)行量和凈融資額僅為3季度的30%，2017年2月以來(lái)則是處于“零發(fā)行”狀態(tài)。
籌錢有術(shù)
地產(chǎn)融資持續(xù)收緊，房企又該如何度過(guò)“寒冬”？據(jù)記者了解，目前房企融資方式主要為自有資金、銀行貸款、資產(chǎn)證券化、產(chǎn)業(yè)基金、境內(nèi)外發(fā)行債券、ABS項(xiàng)目、信托融資等。
2月28日，中房地產(chǎn)發(fā)布公告披露，其下屬三家子公司擬融資9億元，中房地產(chǎn)為上述融資提供相應(yīng)的連帶責(zé)任擔(dān)保。據(jù)悉，上述借款利率均為6.38%，借款期限6個(gè)月。
中房地產(chǎn)稱，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)收緊，公司曾多方考察銀行貸款、信托等融資方式，公司在融資額度及融資利率方面均不具備明顯的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，融資難度較大，融資成本也較高。因而，在綜合考慮后，本次向中房集團(tuán)借款利率為6.38%，屬于合理范圍。
而保利地產(chǎn)則表示，公司臨時(shí)董事會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于統(tǒng)一注冊(cè)發(fā)行多品種債務(wù)融資工具的議案》，包括超短期融資券、短期融資券、中期票據(jù)、永續(xù)票據(jù)等均是潛在融資工具。龍湖則在2月16日發(fā)行了 30.4億元綠色債券，用于綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。其中，16億五年期票面利率4.4%，14.4億七年期票面利率4.67%。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)孫譽(yù)晏樂(lè)觀認(rèn)為，收緊的只是部分渠道，只要手里有好的資產(chǎn)，通過(guò)資產(chǎn)估值的方式，照樣可以融到資金?！叭ツ戥h(huán)境好的時(shí)候抓緊機(jī)會(huì)發(fā)債的企業(yè)不在少數(shù)，盡管融資收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的賬面資金還是很充裕，經(jīng)營(yíng)上不會(huì)有太大問(wèn)題?！?
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，如果從融資角度看，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓、參與并購(gòu)等都可以理解為合法合規(guī)的融資模式。
歐陽(yáng)捷則向記者透露，目前海外融資是一個(gè)渠道，另外銀行間市場(chǎng)也是一個(gè)渠道。銀行間市場(chǎng)由同業(yè)拆借市場(chǎng)、票據(jù)市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)、黃金市場(chǎng)等構(gòu)成。
而談及今年融資政策收緊對(duì)房企的影響，新城控股董事長(zhǎng)王振華認(rèn)為，這對(duì)大型房企的影響并不大，反而會(huì)加快行業(yè)整合，同時(shí)也是機(jī)會(huì)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，融資渠道收緊后，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，勢(shì)必需要加快銷售，因?yàn)橄鄬?duì)來(lái)說(shuō)，銷售依然是房企快速回籠資金的一個(gè)很重要體現(xiàn)。不排除今年部分房企通過(guò)并購(gòu)的方式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，這樣也能夠降低相應(yīng)的投資成本和企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。
克而瑞認(rèn)為，2017年房企融資增速將放緩，房地產(chǎn)行業(yè)資金面總體穩(wěn)中偏緊。
“房企近兩年的銀行借款、發(fā)行的短期票據(jù)、債券以及2015年之前的中長(zhǎng)期債務(wù)將在2017年下半年和2018年迎來(lái)到期償還的高峰。在融資渠道收緊的背景下，一旦2017年市場(chǎng)銷售不如預(yù)期，銷售回款不能滿足企業(yè)償還債務(wù)和新增開(kāi)發(fā)投資的需求，那么房企的資金鏈將會(huì)面臨較大的壓力?！?
