房地產投資增速創(chuàng)兩年新高
在較低位置徘徊已久的房地產投資迎來“意外”回暖。3月14日，國新辦舉行2017年1-2月國民經濟運行情況發(fā)布會，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運在會上披露，今年1-2月全國房地產開發(fā)投資9854億元，同比增長8.9%，增速比去年全年提高2個百分點，也創(chuàng)下了近兩年以來的新高。有分析指出，盡管多地樓市調控相繼收緊，但隨著去庫存政策生效，部分熱門城市的土地市場競爭依舊激烈，成為推高商品房投資增速的重要原因。
投資“意外回暖”
從具體數據看，今年1-2月，全國住宅投資6571億元，增長9%，增速提高2.6個百分點，在房地產開發(fā)投資中的占比達66.7%。與此同時， 房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長6.2%，在兩年多負增長后首次轉正。而在銷售方面，商品房銷售額增速雖然連續(xù)第四個月下降，但還是保持在26%的較高位置運營；商品房銷售面積增速出現明顯擴張，同比增長25.1%，相較去年全年擴大2.6個百分點。
記者梳理發(fā)現，去年全國房地產投資數據始終處于小幅波動的狀態(tài)，最高漲幅出現在1-4月，但也僅為7.2%，隨即就在年中跌落至5.3%，對比不難發(fā)現，今年開年的投資數據確實出現了明顯回暖。
而從房價角度看，盛來運指出，國家統(tǒng)計局最新公布的數據顯示，今年1月一二線城市的房價總體回穩(wěn)態(tài)勢比較明顯，15個一線和二線熱門城市中，有11個城市新建商品住宅價格環(huán)比是下降的，即使2月的投資數據有所變化，但房地產市場趨穩(wěn)態(tài)勢是沒有改變的，這也表明我國房地產調控的目標初步實現。
有機構統(tǒng)計顯示，自去年四季度以來，我國已經有超過30個城市出臺了百次各類房地產約束性調控，部分熱點城市還不斷收緊措施，不斷推出調控2.0和3.0版的新政。而去年底中央經濟工作會議之后被反復強調的“房子是用來住的、不是用來炒的”表態(tài)，也被業(yè)內解讀為我國將持續(xù)保持較高強度調控政策的信號。
地塊爭奪助推投資
“今年初房地產開發(fā)投資增速加快，一方面是因為房地產銷售持續(xù)向好，特別是三四線城市在去庫存政策作用下，銷售增速明顯加快”，國家統(tǒng)計局投資司首席統(tǒng)計師王寶濱表示。另一方面，由于上年度企業(yè)拿地已陸續(xù)進入開發(fā)建設階段，近期新開工項目也明顯增加。盛來運也指出，隨著我國刺激投資利好政策密集落地以及市場環(huán)境的改善，民間企業(yè)家紛紛加大了投資力度，其中就包括房地產投資項目。
在亞豪機構市場研究部總監(jiān)郭毅看來，每年1-2月其實是常規(guī)的房地產投資淡季，但在今年卻出現了顯著回暖，考慮可能是由于去年一二線城市去化規(guī)模比較大，疊加房價調控的壓力，導致一線城市土地供不應求，“不過近期中央多次明確提出要加大供地面積，導致今年初供地相對集中，地塊質量較優(yōu)又契合房企的補庫存需求，勢必引起了激烈爭奪”。中原地產首席分析師張大偉也認為，1-2月房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積由負轉正，表明房企拿地依然積極，其中熱點城市、熱點地塊爭奪依舊激烈，在武漢、南京、蘇州等城市，即使地方政府已設置了多重調控約束政策，部分住宅屬性地塊依然有多家企業(yè)以突破上限的價格拼搶，火熱的土地市場勢必推高投資增速。
九州證券全球首席經濟學家鄧海清進一步指出，去年1-2月房地產投資增速也出現了小幅回升，意味著同期基數是比較高的，也就是說剔除基數效應之后，今年1-2月的投資增速還要更高，“背后的原因可能是三四線城市去庫存改善程度較高，雖然仍存在一部分銷售困難的商品房，但房地產企業(yè)仍有可能重新開工建設更易銷售的產品，這就導致在總庫存量仍處于高位的情況下，投資總額也可能出現回升”。中國社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華也表示，在一系列去庫存政策之下，一二線城市甚至是一部分三四線城市房地產庫存逐漸見底，有了補庫存的需要，因而刺激了相關投資的加快。
而在銷售方面，張大偉分析認為，今年前兩個月全國房地產市場依然高位運行，特別是在一二線城市收緊調控后，成交量明顯下滑，但三四線城市成交量明顯增加，市場占比也顯著提高，直接導致了1-2月全國商品房銷售面積漲幅上行而銷售額漲幅下降的現象。
“溫和”走勢幾成定局
對于未來一段時間的全國房地產市場走勢，幾乎所有被訪專家都用了溫和、平穩(wěn)這樣的詞匯來形容?？梢?，往年被稱為“坐過山車”般大起大落的狀態(tài)暫時將很難再現市場了?！敖衲?，在有力的調控政策引導下，全國樓市將告別高增長，回到相對平穩(wěn)的水平。”張大偉預測。
“具體來說，今年我國還將持續(xù)樓市分化的局面，房企投資、交易量應該還會主要集中在一二線城市。”郭毅坦言，即使近期多個城市都受市場熱度明顯上升影響，出臺了升級版的調控政策，但具體對房價、交易量、房企投資規(guī)模的影響還得看政策緊縮程度和執(zhí)行嚴格程度。而張大偉則認為，二線城市調控政策仍有繼續(xù)收緊空間。在郭毅看來，就目前各地出臺的新政來看，調控力度都是相對溫和的，對于市場的影響也是“緩釋”的，而非“一概而論”的大力打壓，而這也能保持調控市場處于穩(wěn)定健康的狀態(tài)。
趨穩(wěn)的樓市仍然是實體經濟的重要落腳點。在鄒琳華看來，考慮到房地產投資具有一定慣性，今年我國整體房地產投資增速仍會繼續(xù)緩慢上升?？紤]到房地產投資的基數在3月之后明顯回升，鄧海清則判斷，房地產投資難以出現過快增長，維持在5%-10%之間的可能性較高。
“目前因城施策的調控政策還有些籠統(tǒng)，不夠有針對性，由于樓市熱度會傳染，僅一二線城市調控政策收緊的話，將導致需求和交易溢出到三四線城市，因此這并非治本之策，相關部門應該盡快采取進一步措施，對房地產投機行為進行管控?！编u琳華表示。
