房屋被網(wǎng)簽鎖盤 隱形共有房糾紛如何解決？
又到3月15日，又有一個個消費“坑”被曝光，其中有一個中介賣房新套路——先“鎖盤”再慢慢幫你賣，各位業(yè)主一定要注意。業(yè)主在中介處放獨家盤，一不小心就會“被網(wǎng)簽”；夫妻共有房產(chǎn)或夫妻以單方名義購買的房屋在轉(zhuǎn)讓時，如沒有配偶方簽名，這種隱形共有的房產(chǎn)一旦鬧出糾紛，解決起來非常麻煩。
案例一： 業(yè)主“被網(wǎng)簽” 中介罰一萬
日前，廣州市住建委在官網(wǎng)發(fā)出行政處罰通知書，廣州裕豐咨詢顧問有限公司因違規(guī)，被罰款一萬元。
根據(jù)廣州市住建委發(fā)出的處罰通知書，裕豐地產(chǎn)因為為業(yè)主唐某辦理標的物為廣州市天河區(qū)雍景街9號某房的房屋交易過程中，未取得其同意擅自辦理存量房網(wǎng)上交易手續(xù)。據(jù)地產(chǎn)人士分析，業(yè)主“被網(wǎng)簽”往往是中介公司保護獨家盤、防止業(yè)主“飛單”的一個做法。市民張先生最近在放售海珠區(qū)一處房源時，也多次被地產(chǎn)中介游說放獨家盤，他看了這個處罰案例時對記者表示，以后要警惕別放獨家盤才行，否則容易“被網(wǎng)簽”。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長廖俊平告訴記者，近年來，經(jīng)紀人推廣獨家代理形式的力度不斷加大，造成的糾紛也時有發(fā)生。較典型的案例是業(yè)主投訴經(jīng)紀人未能在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)售出物業(yè)，業(yè)主認為這是經(jīng)紀人未大力推廣獨家代理的物業(yè)造成的。甚至有證據(jù)表明，某些經(jīng)紀人在協(xié)議規(guī)定期限快到時找虛假買家“完成”獨家代理，由此造成進一步糾紛：業(yè)主不認可這樣的“成功代理”，而經(jīng)紀人則據(jù)此索要傭金。
解決方案
建立獨家共享平臺
市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為各行爭取獨家盤未必是最佳做法，該協(xié)會自去年7月起在花都試點獨家共享平臺，希望以此引導市場行為，不過據(jù)了解，該系統(tǒng)初期只有10家中介參與，廣州大中介在花都的分行全部不參加獨家分享平臺，后來也沒有再試行下去。
地產(chǎn)人士認為，獨家共享平臺可以保護收盤中介行的利益，同時也可以讓同行共享信息，模式的確非常完美，但是與快速銷售、獨占傭金的現(xiàn)行模式相距太遠，短時間內(nèi)較難為業(yè)界所接受。
辦房產(chǎn)證預留業(yè)主電話
有業(yè)主提出，我的房子被人無故網(wǎng)簽“鎖盤”，難道我一無所知嗎？據(jù)悉，在房產(chǎn)證出新證時，業(yè)主可留下自己的手機號碼作為資料保存。一旦該房屋進行遞件過戶等程序，業(yè)主將收到短信提示，但這個信息僅包括交易登記過程。
資深按揭人士鄭大源透露，二手房網(wǎng)簽對業(yè)主缺乏短信通知。即使有短信通知也沒有意義，因為做網(wǎng)簽時雖必須輸入手機號碼，但如有短信通知，做網(wǎng)簽的人就會用自己人的手機號碼，真正的業(yè)主無法收到短信。對此，二手房網(wǎng)簽過程必須自動默認發(fā)送給房管局留存的業(yè)主手機號碼，可新添接收短信的新號碼，但不可以刪除業(yè)主的手機號碼。
案例二： 隱形共有房產(chǎn)糾紛 要看交易程序進度
廣東格林律師事務(wù)所張旭峰律師向記者提供了兩個隱形共有房產(chǎn)的仲裁案例，第一個是丈夫私賣房產(chǎn)，買家支付首期款并搬入房屋居住，但未辦遞件手續(xù)，后被妻子發(fā)現(xiàn)而導致合同未能履行。第二個案例則是丈夫在未告知妻子，也未經(jīng)妻子同意的情況下，將雙方購買的商品房轉(zhuǎn)讓給他人，他人支付了房款并雙方進行了過戶登記。這個案例最終在仲裁委裁決下認定丈夫的處分房產(chǎn)結(jié)果有效，妻子請求返還房產(chǎn)不予支持。
據(jù)張旭峰律師分析，第一個和第二個案例大致相同，但差別只在于辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的程序，第一個只是簽訂合同并支付首期款，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記尚未發(fā)生，故此合同雖然有效，但處于履行不能的狀態(tài)，交易雙方只能解除合同；第二案例則是已發(fā)生了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，合同保護善意第三人。
解決方案
出示婚姻證明
業(yè)主出售房屋并簽約，正規(guī)中介都會要求業(yè)主出示婚姻證明文件。從房產(chǎn)證出證時間和婚姻證明時間可以相證是否需要配偶簽名，離異人士可出具離婚證或無婚姻記錄證明。
據(jù)了解，房改房在檔案中有記錄業(yè)主的配偶情況，交易登記中心遇到一手房改房出售時，必須強制業(yè)主配偶出現(xiàn)并簽字，對于商品房來說，如果業(yè)主只有一個名字，則不需要配偶出現(xiàn)。不過隱形共有房產(chǎn)的問題往往是妻子或丈夫被偷賣房屋，所以買家為確保交易順利，可要求業(yè)主出示婚姻證明。
按步驟支付中介傭金
記者日前參與了一個中介行業(yè)法律沙龍，出席的中介人士在分析這些共有房產(chǎn)處理辦法的時候，唯一關(guān)心的是——發(fā)生糾紛，我的傭金能否拿得到？有法律人士建議，買賣合同簽約時，中介應主張一次性獲得居間服務(wù)的傭金，即使買賣雙方提出要分期支付，也口頭答應，書面合同依然要寫上一次性支付傭金。
從買賣雙方來說，買賣房屋并非簽一份買賣合同就可以完成，買家可能涉及貸款，必須在貸款申請同意書獲得后才遞件，等到出新證，還要在尾款到賬后業(yè)主才會按約定的條款交接房屋，故此買賣雙方要保護自己權(quán)益，應按步驟支付傭金。
