“產(chǎn)權(quán)縮水”曝個(gè)別地方土地使用亂象
河北燕郊部分商品房產(chǎn)權(quán)縮水三河副市長(zhǎng)稱有房產(chǎn)證就有合格產(chǎn)權(quán)
“只要有合格房產(chǎn)證就應(yīng)該有合格的產(chǎn)權(quán),房產(chǎn)證上寫的什么性質(zhì)就是什么性質(zhì)?！?月8日上午,河北省廊坊三河市副市長(zhǎng)劉增祿在燕郊福成五期小區(qū)承諾:本周內(nèi)絕大多數(shù)小區(qū)都能正常落宗。
2016年年底,由于得知自己小區(qū)的土地性質(zhì)為工業(yè)用地甚至是違章用地,直接影響到辦理新的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》和住宅使用期限,緊鄰北京的三河市燕郊諸多業(yè)主開(kāi)始維權(quán)。2月7日,三河市政府發(fā)布通告,認(rèn)定福成五期等5個(gè)小區(qū)可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
盡管新辦理的不動(dòng)產(chǎn)證維持了原房產(chǎn)證上住宅用地用途、產(chǎn)權(quán)70年等內(nèi)容,但問(wèn)題尚未得以完全解決,業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)證還有諸多限制,當(dāng)?shù)卣矝](méi)有明確具體的全盤解決措施,而事件反映出的當(dāng)?shù)赝恋厥褂脕y象更被社會(huì)關(guān)注。
70年住宅產(chǎn)權(quán)縮水
2008年,在北京從事律師工作的劉大偉通過(guò)預(yù)售程序,在燕郊購(gòu)買了福成五期的一套商品房,并在2010年拿到了房產(chǎn)證。2014年,他又在該小區(qū)購(gòu)買了一套二手房,在當(dāng)?shù)胤抗懿块T過(guò)戶后拿到了房產(chǎn)證。2016年年底,劉大偉想將房子出售,就在他向相關(guān)部門咨詢不動(dòng)產(chǎn)登記政策下的房屋買賣事項(xiàng)時(shí),卻意外得知自己的房子竟然沒(méi)有落宗,并且房子的實(shí)際產(chǎn)權(quán)也并非房產(chǎn)證上寫的70年。
2016年12月1日,三河市啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策,燕郊一些居民持房產(chǎn)證去更換新的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。在此過(guò)程中,諸多與劉大偉一樣的業(yè)主發(fā)現(xiàn),自己小區(qū)的土地還沒(méi)有落宗,土地性質(zhì)也并非住宅用地,有的是工業(yè)用地,有的甚至是違章用地、綠化用地,由此導(dǎo)致無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
據(jù)了解,土地未落宗即宗地沒(méi)有具體落實(shí),有兩方面意思:一是土地使用權(quán)人有土地使用數(shù)量支配權(quán),但還沒(méi)有具體落實(shí)地塊或宗地;二是此宗還沒(méi)有落實(shí)具體的使用權(quán)人。住宅的土地沒(méi)有落宗,就不能貸款買房,銀行也會(huì)判定沒(méi)落宗的房子沒(méi)有價(jià)值,無(wú)法進(jìn)行抵押,更不能申請(qǐng)登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)。
購(gòu)買了將近10年的住宅,手中的房產(chǎn)證也寫明是70年的大產(chǎn)權(quán),可現(xiàn)在房子的使用期限縮短為四五十年,甚至有些業(yè)主的房產(chǎn)證有可能成為“廢紙”,這讓涉及到的福成五期和燕潮家園、祥馨日昇、電子城小區(qū)、地礦家屬院小區(qū)、東方御景等十多個(gè)小區(qū)的數(shù)千名業(yè)主坐不住了。
允許業(yè)主有限辦證
從2016年年底起,燕郊眾多“跨省族”業(yè)主們繼續(xù)在北京、燕郊之間匆匆往返穿梭的同時(shí),開(kāi)始不斷向政府部門討要說(shuō)法。
今年1月23日,三河市國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心回復(fù)前來(lái)“維權(quán)”的業(yè)主,對(duì)部分小區(qū)由于相關(guān)法律法規(guī)、政策原因限制,暫時(shí)停止辦理相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù),市政府已經(jīng)成立工作組對(duì)相關(guān)問(wèn)題逐個(gè)進(jìn)行調(diào)查,市政府將根據(jù)調(diào)查結(jié)果爭(zhēng)取上級(jí)有關(guān)政策支持,參照其他市縣的成功做法制定解決辦法,待相關(guān)辦法出臺(tái)后,再行辦理不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)登記手續(xù)。
2月7日夜間,三河市發(fā)布《致廣大業(yè)主的公開(kāi)信》表示,三河市委、市政府明確了“積極作為、依法行政、有序推進(jìn)、綜合施治”的原則,正在對(duì)全市房地產(chǎn)進(jìn)行全面調(diào)查摸底,經(jīng)反復(fù)查找歷史資料,目前已認(rèn)定燕郊福成五期、福澤頤園14-15號(hào)樓、燕潮家園、祥馨日昇、電子城小區(qū)可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。其他小區(qū)的資料正在逐一核查中,結(jié)果將陸續(xù)公布,本周內(nèi)將出臺(tái)具體的解決辦法和工作方案。
2月8日,三河市副市長(zhǎng)劉增祿先后來(lái)到福成五期小區(qū)和燕郊不動(dòng)產(chǎn)登記中心,向業(yè)主承諾解決問(wèn)題并現(xiàn)場(chǎng)督辦不動(dòng)產(chǎn)證辦理。
然而,燕郊不動(dòng)產(chǎn)登記中心的辦理還存在一些問(wèn)題和限制。對(duì)于土地尚未落宗的小區(qū),該中心表示時(shí)間仍不確定,一些小區(qū)土地性質(zhì)和年限尚不能查詢。劉增祿向業(yè)主表示,不管是否賣房屋,都可以到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理登記,但該中心工作人員告訴業(yè)主,由于尚未接到正式文件通知,目前只辦理交易房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記,不買賣不予登記。
處理追責(zé)事項(xiàng)繁多
“發(fā)生問(wèn)題的原因在于開(kāi)發(fā)商私自更改了土地性質(zhì),在工業(yè)用地、綠化用地甚至是違章用地上建設(shè)了住宅,從而導(dǎo)致在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí),才發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的土地性質(zhì)已發(fā)生了變化。”河北省國(guó)土資源廳一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人告訴記者,為了謀取利益,開(kāi)發(fā)商不按規(guī)劃開(kāi)發(fā)、私自變更宗地屬性的問(wèn)題在一些地方并不鮮見(jiàn)。
這位負(fù)責(zé)人表示,燕郊緊鄰北京,近年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展極快,出現(xiàn)這種問(wèn)題并不奇怪。奇怪的是,土地尚未落宗,性質(zhì)尚未完成變更,業(yè)主們就拿到了合法合規(guī)的房產(chǎn)證,并且據(jù)當(dāng)?shù)卣块T的回復(fù),這在當(dāng)?shù)剡€是普遍現(xiàn)象,這就有些奇怪了。
“一邊是開(kāi)發(fā)商擅自改變土地使用性質(zhì)和公關(guān),一邊是規(guī)劃、國(guó)土、房管等政府部門的默許?！焙颖甭蓭煆埩林毖?燕郊此次事件反映了當(dāng)?shù)赝恋厥褂玫幕靵y與隨意,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記要求國(guó)土、房管等部門聯(lián)網(wǎng),問(wèn)題于是在這一政策施行后凸現(xiàn)出來(lái)。
張亮介紹,在正常情況下,工業(yè)用地變更為住宅用地,需要在符合城市整體規(guī)劃的前提下,由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)交土地出讓金,再走相關(guān)申報(bào)審批程序;如果土地非建設(shè)用地,則需要收回,重新走“招拍掛”程序,進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)劃和審批。目前三河市對(duì)事件“特事特辦”,但仍然有諸多后續(xù)問(wèn)題要處理,法定程序上不能逾越,處理起來(lái)不會(huì)簡(jiǎn)單。
“非住宅用地開(kāi)發(fā)為住宅小區(qū)、發(fā)放正式房產(chǎn)證的現(xiàn)象是由開(kāi)發(fā)商違建和政府管理部門等失職造成的,不應(yīng)該由普通百姓承擔(dān)損失。只要取得正式房產(chǎn)證就應(yīng)該承認(rèn)其產(chǎn)權(quán),但還應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)商和國(guó)土部門、房屋管理部門等有關(guān)部門追究責(zé)任?！眹?guó)家行政學(xué)院博士后陳雪表示,這一事件也反應(yīng)了我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記后,對(duì)房屋和土地關(guān)聯(lián)的重要性,更要求行政部門依法依規(guī)行使權(quán)力。
