北京學(xué)位房:曾經(jīng)胡同里河南孩子也能上匯文小學(xué)
從天安門廣場往西南方向２公里左右，便到了西城區(qū)的前孫公園胡同。穿行在這條胡同里，很難想象到，這里已經(jīng)是全中國房產(chǎn)交易單價最高的地方之一。
大大小小的大雜院分布在這條僅４００米不到的胡同里。隨意從一兩扇微合的房門看進(jìn)去，不到１００平方米的大雜院里，通常住了至少６戶人家，成捆電線從人們的頭頂架過，破敗的門窗和外墻，時光還凝固在上個世紀(jì)。
胡同過道的墻上滿是撕了又貼上的房產(chǎn)廣告，他們鍥而不舍地變換著詞語，重復(fù)著同一個意思：“全款買房”“高價買房”“急求平房”。
這里是學(xué)區(qū)房購買者的寶地，價值誰都清楚—緊挨著北京第一實驗小學(xué)和北京市第四十三中學(xué)，價值比四環(huán)甚至三環(huán)一套簇新華麗的商品房還要高。
京宏地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人陳東在胡同的拐角處陳列著自己的廣告展板，他指著遠(yuǎn)處對時代周報記者說：“這區(qū)片幾乎沒有房源了，有也至少２００萬元起。前不久，剛有一套使用面積８．２平方米賣出，總價２２０萬元成交的?！?
每天，陳東都會帶著形形色色的家長穿梭在京城的核心動脈里。這里還有北京式的倨傲—很多胡同和胡同之間，有著無法打通的“斷頭路”。盡管這樣，學(xué)區(qū)房早已經(jīng)把許多家長裹挾進(jìn)一個又一個巨大的漩渦里。
和他們一樣，陳東也在經(jīng)歷著一個越來越復(fù)雜的北京學(xué)區(qū)房江湖，也希望在這片江湖里“打通路”。
江湖里價格在上?。喊凑罩袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的房價行情顯示，北京房價已經(jīng)從２０１５年１０月平均３７２２１元／平方米，漲至６０７３８元／平方米（２０１７年２月），漲幅３８．７２％。
江湖里熱度也在攀升：從２０１６年３月底各大房產(chǎn)中介下架單價超過３０萬元的學(xué)區(qū)房，到２０１６年９月的第二波上漲，再到２０１７年３月第二周，鏈家研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測到近５０００套的二手房（房源、代理、租房）成交。
越稀缺的房源，引來愈多爭搶。根據(jù)北京市公共衛(wèi)生信息中心的公開數(shù)據(jù)，２０１５年北京戶籍出生人數(shù)為１２萬人，是２００５年的２倍多，而２０１０年出生的９萬北京戶籍兒童，將在２０１７年上學(xué)。
一個月帶看７０萬次
購房者王夢（化名）過去從未這樣在北京二環(huán)的狹窄胡同里穿梭，只為了搶一套學(xué)區(qū)房的談判權(quán)。
不久前，她狠下心把南四環(huán)的一套３居室解除了抵押，準(zhǔn)備隨時換房。３月１７日，西城區(qū)一套標(biāo)價６００萬元、面積３０平方米的一室學(xué)區(qū)房，她第一眼就看上了。
當(dāng)她回到中介門店準(zhǔn)備繳納意向金時發(fā)現(xiàn)，簽意向書的不止她一個。即便中介為她爭分奪秒地?fù)寱r間錄入信息，終于拿到了第一意向人，但在商談環(huán)節(jié)，房東還是反悔了。
“就是這樣的?！蓖鯄魺o奈地對時代周報記者嘆息。上述房源的中介也是無奈，房東說漲就漲，誰也沒法控制報價?！凹幢愫灹撕贤?，也有毀約的?！彼呀?jīng)習(xí)以為常。
看房的人不斷增長，鏈家公布的數(shù)據(jù)顯示，今年２月鏈家北京的帶看次數(shù)接近７０萬次，創(chuàng)下去年３月以來的最高點。而新增的房源與此前持平。
更無奈的是學(xué)區(qū)房價格也在攀升。例如，西城區(qū)金融街學(xué)區(qū)的宏廟小學(xué)附近，豐匯園小區(qū)均價漲幅達(dá)近５萬元，今年１月，該小區(qū)房源報價已近２０萬元／平方米。如今，中介們鑒別業(yè)主誠意的最直接辦法，是問能否隨時簽約。
王夢覺得自己還算幸運(yùn)，“至少我是在＂３·１７＂北京新政前解除了抵押，我還能在城區(qū)里選擇房子”。
而她的朋友、在通州的李明（化名）卻發(fā)現(xiàn)很難回到北京城買房了。李明身上是被“碾壓”過的痕跡：先是因為房價不得不到通州買房，湊了一些錢后考慮回到城區(qū)，但政策變了—二套房首付達(dá)６０％。而李明的錢不夠了。
“本來已經(jīng)簽了城區(qū)的一套房子了，現(xiàn)在中介天天催我問要解約嗎？”李明對時代周報記者訴苦。
西城區(qū)過戶要等一個月
購房大軍、適齡兒童數(shù)量的膨脹和原有的學(xué)區(qū)房配套短兵相接。
目前海淀區(qū)共分為１７個學(xué)區(qū)，朝陽區(qū)分１５個學(xué)區(qū)，東城區(qū)分８個學(xué)區(qū)，西城區(qū)分１１個學(xué)區(qū)。按照一個市重點學(xué)校對應(yīng)一個小區(qū)平均供應(yīng)量來看，海淀區(qū)和東城區(qū)供應(yīng)十分緊張，其中北師大實驗小學(xué)為零供應(yīng)，天壇東里小學(xué)２個小區(qū)供應(yīng)量４０套左右，北京第一師范附屬小學(xué)１１個小區(qū)供應(yīng)量只有６０套。
還有更大的競爭，根據(jù)就近入學(xué)原則，每個學(xué)區(qū)中的每所學(xué)校，都對應(yīng)一個或多個小區(qū)。也就是現(xiàn)行的單校劃片和多校劃片，前者通常為一個學(xué)校劃定一個區(qū)域，只要符合要求的都可以擇校；后者為多個學(xué)校劃定一個區(qū)域，區(qū)片里的重點高中完成招生指標(biāo)后，在學(xué)生自愿的情況下，以電腦派位的方式抽簽選擇進(jìn)入?yún)^(qū)片里剩下的非重點學(xué)校。
西城區(qū)重點學(xué)校聚集，升學(xué)率穩(wěn)定，是家長必爭之地。
事實上，自從２０１４年北京啟動“教改”以來，每年４月公布的各區(qū)入學(xué)政策，都是家長關(guān)心的事情。從歷年的情況來看，政策每年都會微調(diào)，但“就近原則”是唯一不變的。近日，北京市教委也做了表態(tài)，堅持免試就近入學(xué)原則，凡符合法定年齡的本市戶籍適齡兒童均須按區(qū)教委劃定的學(xué)校服務(wù)片參加學(xué)齡人口信息采集，免試就近入學(xué)。
北京市統(tǒng)一使用電子學(xué)籍、劃片入學(xué)、電腦派位等方式實行擇校。這意味著“京籍＋房產(chǎn)”成了入學(xué)的基本前提條件。此前在東城區(qū)、朝陽區(qū)，為了盡可能普及優(yōu)質(zhì)校資源，已選用派位和劃片制取代推優(yōu)。
這種方式正在全市范圍內(nèi)推廣。當(dāng)下的西城區(qū)正處在取消“推優(yōu)”的風(fēng)口浪尖上，家長們的拼殺將更為激烈。據(jù)時代周報記者了解，西城區(qū)房管局審核父母的西城區(qū)實際居住證明是條件之一，按照規(guī)定，光有戶口并不能保障入學(xué)，還得在西城實際居?。ㄙI房或租房），而一個住址六年內(nèi)只能被用作一次入學(xué)登記。
此外，西城區(qū)集體戶不實行劃片登記入學(xué)，而是在本學(xué)區(qū)學(xué)位有余的前提下，在學(xué)區(qū)內(nèi)派位入學(xué)，學(xué)區(qū)學(xué)位不足的在全區(qū)派位入學(xué)。
家長們心理敞亮—在學(xué)區(qū)買房，是最保險的選擇。
“現(xiàn)在西城區(qū)的過戶情況比較緊張，現(xiàn)在成交后過戶也要等一個月了?！标悥|對時代周報記者表示。
業(yè)內(nèi)人士奉勸“慎入平房”
現(xiàn)階段，要拿下學(xué)區(qū)房，需要智慧、勇氣和氣魄。
在人口快速增長的情況下，有限資源的分享時常采取最原始的分配方式—價高者得。
按照房天下統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京市重點學(xué)區(qū)房最高價前１０名中，西城區(qū)占了７所，宏廟小學(xué)、皇城根小學(xué)和奮斗小學(xué)學(xué)區(qū)房列于前列，價格１８萬元／平方米起；排在第１０位的中關(guān)村三小學(xué)區(qū)房最高均價達(dá)到１５萬元／平方米。
買房大軍里有著同樣的糾結(jié)：為了好學(xué)區(qū)買一套小戶型，還是為了更好的學(xué)區(qū)買一套更小戶型。
長久以來，王夢就做著她的６００萬元元總價的西城學(xué)區(qū)房之夢。第一個夢在她賣掉第一套房子的時候開始：買一個至少５０平方米的小兩居！第二個夢是：買一個一居室的重點學(xué)區(qū)房?，F(xiàn)在她做的，就是每天不斷找不同的中介打聽。
在一家中介公司，時代周報記者得到的報價是：在宏廟小學(xué)劃片內(nèi)和北京第一實驗小學(xué)本部劃片內(nèi)，一套私產(chǎn)平房４５０萬元，一套公有產(chǎn)權(quán)的４００萬元，面積相差無幾，都不到２０平方米。
不過在公開場合，這樣的房源未必能看到。
此前，北京市住建委開展過一輪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專項執(zhí)法檢查，認(rèn)定高于１５萬元的房源屬于報價過高。按照時代周報記者到訪的幾大鏈家門店了解，在鏈家網(wǎng)上，單價超過１５萬元的房子都不能公開，只能在內(nèi)網(wǎng)查看。
陳東證實，他的廣告板上的６套房源，均未超出１５萬元／平方米的報價。“不過，實際該多少錢成交還是多少錢，價格都要比標(biāo)價上的高?！彼f道。
但凡懂一點門道的人，都會勸家長慎入平房?！斑@些房子很多只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，有的信息不公開，無法在網(wǎng)上查到。如果檔案和房產(chǎn)證上不符，哪怕只差一點或者翻改建沒有報規(guī)劃，都過不了戶，那如何成為學(xué)區(qū)房？”一名不愿具名的行業(yè)內(nèi)人士對時代周報記者分析。
買房是進(jìn)名校的唯一希望
對一座城市而言，公共資源密集和人口密集必然相生相伴，但兩者的不均衡又會帶來激烈矛盾。在這座“巨無霸”的城市里，種種光怪陸離都不稀奇。
今年３月，北京市教委的一則回應(yīng)，令一場長達(dá)半年的鬧劇告一段落。
２０１６年６月，北京一家房產(chǎn)中介網(wǎng)站掛出一則“房源”：在西城區(qū)大耳胡同，一個大雜院的１０平方米過道被以１３７６１５元的單價出售。中介網(wǎng)站上稱，這個過道雖不能建房，但可以落戶甚至入學(xué)，對應(yīng)的學(xué)校是有百年歷史的實驗一小前門分校。輿論一時嘩然。
北京市教委后指“過道學(xué)區(qū)房可作為入學(xué)資格”為不實信息，但爭議早已蔓延。
北京并非一開始就給外地人念“學(xué)區(qū)房”的緊箍咒。在盔甲廠胡同開小賣部的李奎是河南周口人，他的孩子的小學(xué)、初中階段，都于胡同里的名校匯文小學(xué)、匯文中學(xué)就學(xué)。“好多外地人為了上匯文，都在那兒租房”，他指了指身后的紅磚樓，那是一個老國企家屬院，“那時外地人租房都可以入學(xué)，現(xiàn)在一定要戶口在這兒，房子買在這兒”。
隨著人口越來越多，優(yōu)質(zhì)教育資源也日益稀缺。繼租房者不能就近入學(xué)后，父母非所在區(qū)戶口、甚至非所在街道戶口者也被名校排除在外。調(diào)控“學(xué)位房”的思路，以不斷提高門檻為主要手段，但這反而抬升了實打?qū)嵉膶W(xué)區(qū)房價值。
孩子就讀于史家小學(xué)的家長林佳在學(xué)校一年級部后面的胡同里買了一座平房，９平方米，２００多萬元。他向時代周報記者介紹買學(xué)區(qū)房的門道：“首先得了解哪些屬于你目標(biāo)學(xué)校的片區(qū)，片兒里面是平房還是樓房。就算這小區(qū)被劃進(jìn)學(xué)校片區(qū)，也千萬不能大意，有的小區(qū)，這邊兒是一個學(xué)校，另一邊是另一個學(xué)校?！?
２０１６年初，教育部下發(fā)一則文件，要求“在目前教育資源配置不均衡、擇校沖動強(qiáng)烈的地方”，小學(xué)、初中應(yīng)積極穩(wěn)妥采取多校劃片。林佳慶幸這項政策在自家孩子入學(xué)后才出臺：“派位那就沒譜兒了?！?
即便有這項政策，在名校附近買房還是進(jìn)入名校的唯一希望。林佳透露，孩子的信息會被錄入學(xué)校的系統(tǒng)，走后門的余地極小，入學(xué)前學(xué)校還可能抽查，“調(diào)查你在登記的地方是不是真有房子”。
多重圍堵的結(jié)果是，學(xué)區(qū)房的行情依然走俏。北京市教委一直力推“治本之策”，即整合教育資源，全方位加大對薄弱學(xué)校的扶持力度，促進(jìn)義務(wù)教育均衡發(fā)展?！白寣W(xué)生在家門口上好學(xué)?！北本┦薪涛谝粍t文件中指出。
“談何容易?！绷旨押土硪晃患议L交談時不住感慨，“可惜沒上東皇城根小學(xué)，那是四中的附屬學(xué)校，以后就能上四中的初中了?！?
按照房天下公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京市具有學(xué)區(qū)房資源的５５所市重點小學(xué)中，七成以上分布在東城、西城、海淀和朝陽四區(qū)內(nèi)，密云、懷柔、延慶和平谷四區(qū)重點小學(xué)幾乎為零。
