北京城市總規(guī)，揭開未來4年樓市的驚天秘密
近日，《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2030年）》（草案）編制完成，并將公示。城市規(guī)劃與樓市發(fā)展息息相關，隨著規(guī)劃的落定并實施，區(qū)域內(nèi)包括基礎設施、商業(yè)配套、交通、教育等都會得到改善，從而徹底改善區(qū)域價值，對樓市起到點石成金的作用。
讓我們跟隨《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2030年）》（草案）的諸多亮點，揭開未來4年，將會深刻影響樓市的驚天秘密。
人口
疏解人口目標下，購房門檻還將提升
到2020年，北京人口規(guī)模的上限是2300萬人。然而，截止2016年末，北京常住人口數(shù)量已經(jīng)達到2172.9萬人，那么，留給未來4年的增量僅127.1萬人。
回顧“十二五”期間，2011-2015年北京戶籍人口增加了94.5萬人，隨著2016年北京放開二孩政策，僅戶籍人口的增加量就足以令北京在2020年觸及人口規(guī)模的上限，因此，外來人口的控制甚至是疏解迫在眉睫。
北京對商辦產(chǎn)品實行“休克療法”的根源就在于人口控制的巨大難度，2016年，北京成交67609套商住產(chǎn)品，意味著多往北京輸送了13.5萬人。同理，以“控人”為目標，限購的長期執(zhí)行、房租的漸進式增長、購房門檻的不斷提升，都在預期之中。
供地
供地減量，供需矛盾仍舊突出
城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模到2020年減至2860平方米左右，到2030年減至2760平方米左右。
“十二五”期間，北京共出讓城鄉(xiāng)建設用地3344.3萬平方米，與之相比，按城市總規(guī)要求，北京在“十三五”期間建設用地量將減少14.5%。
2016-2020年，北京供地的上限僅有2860平方米，按“十二五”期間經(jīng)營性用地平均2.11的容積率計算，能夠開發(fā)6035萬平方米商品房，平均到每一年是1207萬平方米。
而北京2016年商品房成交面積為1544萬平方米，再加上148萬平方米的保障房，總成交面積為1692萬平方米。
換句話來說，在需求不減的前提下，北京“十三五”期間商品房市場的供需比為0.7，供需矛盾依然突出，房價仍會保持上行。
城市發(fā)展
跟隨規(guī)劃購房，升值更加穩(wěn)健
城市空間結構方面，北京將形成“一主、一副、兩軸、多點”的城市空間結構，其中中心城區(qū)包括東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)，“兩軸”為中軸線及其延長線、長安街及其延長線，“多點”囊括門頭溝、房山、順義、大興、亦莊、昌平、平谷、懷柔、密云、延慶10個周邊城區(qū)。
城市副中心建設方面，規(guī)劃著力打造國際一流的和諧宜居示范區(qū)、新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)、京津翼區(qū)域協(xié)同發(fā)展示范區(qū)，形成一帶一軸多組團的空間格局。
多年經(jīng)驗告訴我們，助推房產(chǎn)增值的最大驅動力在于政府規(guī)劃及投資的傾斜。
2020年前，主城區(qū)將通過產(chǎn)業(yè)疏解來疏散200萬人口，騰退出土地不會再新建住宅，其中相當部分將建設為綠地，主城區(qū)環(huán)境更加生態(tài)宜居，僅有的數(shù)個在售及待售項目將更具價值。
城市副中心建設及三個“示范區(qū)”的提出，標志著未來通州的發(fā)展定位高度。因此，通州的運河核心區(qū)及少量在售住宅項目，正值“限房價”管控期，開盤項目定價遠低于此前房企預期，如果有資格、能買到，千萬不要錯過。
“兩軸”通往北京發(fā)展的四個產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)，北達未來科技城、南連國際機場、西接首鋼產(chǎn)業(yè)區(qū)、東抵城市副中心，這些區(qū)域將是北京產(chǎn)業(yè)導入及城市規(guī)劃的核心，需要重點關注。
軌道交通
在建357公里，周邊樓盤更具價值
2020年軌道交通里程達到1000公里左右。
截止2016年末，北京軌道交通的運營里程為574公里，去年，北京市新開工3號線一期、八通線二期、昌平線南延、平谷線等4條線路，在建線路達到20條，在建里程357公里。
對于北京來說，交通擁堵、私家車出行成本過高，再加上傳聞中的擁堵費，都在加劇著城市居民對軌道交通的依賴程度。軌道交通的便捷，也與房價、房租的上漲緊密相關。因此，未來購房應重點考慮這357公里在建軌道交通周邊的樓盤，且位置距離城市核心越遠，地鐵開通后，對樓盤價值的助推作用也會越發(fā)明顯。
